整理 | 这些年影响商业地产的“新行话”，你知道多少？

都说“住宅是小学生，商业是大学生”，商业地产的复杂性，不仅体现在需要考虑投资规模、建设周期、运营管理等等系统工程，更在于它是随时随地产生变化的行业。

随着市场变化而来的是，商业地产人每年总能接触到大量的“新词”或者“新概念”。这些零碎的知识点绝大多数只能靠着自己的工作和阅读积攒下来，逐渐丰富起自己的商业理念知识，或成为与同行谈天说地里的谈资。

如何让更多行业人迅速接触这些“新词”呢？，赢商网尝试整理了近些年频繁现身商业地产的“新词”，希望能给大家带来一些帮助。

01

行业环境

双循环：2020年5月14日，中央首次提出“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，将“加快构建国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”纳入其中。

三道红线：是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

Web3.0：指基于区块链技术的去中心化在线生态系统，最通常的解释是，网站内的信息可以直接和其他网站相关信息进行交互，能通过第三方信息平台同时对多家网站的信息进行整合使用，用户在互联网上拥有自己的数据，并能在不同网站上使用，完全基于Web，用浏览器即可实现复杂系统程序才能实现的系统功能。

中国制造2025：是中国实施“制造强国”战略的首个十年纲领。计划于2015年5月19日由国务院正式引发。通过“三步走”实现制造强国的战略目标，即到2025年迈入制造强国行列，到2035年中国制造也整体达到世界制造强国阵营中等水平，到新中国成立一百年是，综合实力进入世界制造强国前列。

工业4.0：以物联网和智能制造为主导的4.0工业革命时代，概念最早由德国政府提出，并在2013年4月的汉诺威工业博览会上正式推出。

轻资产：又称轻资产运营模式，是一种以价值为驱动的资本战略，指在公司主业范围内，通过“参股投资+受托管理运营”的方式，纳入公司轻资产统计、核算管理范围的项目。

02

绿色商业

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图源：视觉中国

ESG（Environmental Social Governance）：是一种关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念和企业评价标准。

碳中和：指企业、团体或个人测算在一定时间内直接或间接产生的温室气体排放总量，通过植树造林、节能减排等形式，以抵消自身产生的二氧化碳排放量，实现二氧化碳“零排放”。

碳达峰：指在某一个时点，二氧化碳的排放不再增长达峰值之后逐渐回落，是二氧化碳排放量由增转降的历史拐点，标志着碳排放与经济发展实现脱钩。

绿色建筑：指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，包括节能、节地、节水、节材等，保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑物。

碳排放权：是具有价值的资产，可以作为商品在市场上交换，减排困难的企业可以向减排容易的企业购买碳排放权，后者提前者完成减排任务，同时获得收益。

双碳目标：2020年9月，我国在联合国大会上表示“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，争取在2060年前实现碳中和”，这被称为碳达峰碳中和的“30.60目标”或称“双碳目标”。

03

城市开发

图源：视觉中国

片区开发：主要是指扩大增量的区域系统性开发、改造、投资、建设、运营和维护，例如工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体、旧城改造等，内涵大于城市更新。

城市更新：指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

POD（Park Oriented Development）：以生态公园（即以城市公园、水系、湿地、山丘等生态系统）为导向的城市开发模式。

TOD（Transit Oriented Development）：以大运量公共交通为导向的城市土地开发模式。

AOD（Anticipation-Oriented Development）：以规划理性预期引导的开发模式，通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围。

COD（Community-Oriented Development）：以社区文化设施为导向的城市发展模式

SOD（Service-Oriented Development）：以社会服务设施建设（即建设行政中心或其他城市功能区）为导向的城市土地开发模式 ，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

04

营销运营

图源：视觉中国

公域流量：是公共的流量，不属于自己拥有的资源。如电商平台（淘宝、京东、拼多多）、搜索平台（百度、谷歌、360）、视频平台（抖音、快手、爱优微芒）、社区平台（贴吧、微博、知乎）、垂直门户平台（美团、喜马拉雅）

私域流量：是品牌或个人自主拥有的、可反复利用的、能随时触达用户的流量，又能开展个性化运营的用户资产。

全域流量：既不是私域流量，也不是公域流量，而是以自身官网为载体，建立一系列的自媒体、社交媒体账户矩阵，且营销内容与物料又形成互联网体系，通过衔接搜索引擎，信息流平台，社交平台，广告平台等运营方式得到的综合性流量。

活跃用户：在指定周期内使用产品，且活跃程度达要求的用户群。

沉默用户：在指定周期内没有使用产品，或活跃程度未达要求的用户群。

流失用户：在指定周期后使用频次减少至彻底沉默甚至卸载产品的用户群。

超级用户：对产品和服务超级认可，从而投入时间、资金乃至资源，与企业实现共同价值的用户群。

KOC（Key Opinion Consumer）：关键消费者，指能影响自己周边朋友、粉丝，产生消费行为的人。

KOL（Key Opinion Leader）：关键意见领袖，指拥有更多、更准确的产品信息，且为相关群体所接受或新人，并对该群体的购买行为有较大影响力的人。

ACG（Animation Comic Game）：由动画、漫画、游戏的缩写而成，来自于华人地区的次文化，多指来自日本的动漫及电子游戏作品。

UGC（User Generated Content）：用户生成内容，指用户将自己原创的内容通过互联网平台进行展示或者提供给其他用户。

DAU（Daily Active User）：日活跃用户量，指网站、APP、小程序等线上平台指定统计日内的用户数（去重）。

WAU（Weekly Active Users）：周活跃用户量指网站、APP、小程序等线上平台指定统计周内活跃用户数量（去重）。

MAU（Monthly Active User）:月活跃用户量，指网站、APP、小程序等线上平台指定统计月内活跃用户数量（去重）。

DNU（Day New User）：日新增用户，指当天的新增用户

DOU（Day Old User）：日老用户，指当天登陆的老用户

ACU（Average Concurrent Users）：平均同时在线人数

PCU（Peak Concurrent Users）：最高同时在线人数

ARPU（Average Revenue Per User ）：平均每个活跃用户收益

ARPPU（Average Revenue Per Paying User）：平均每个付费用户平均收益，指统计周期内，付费用户对产品产生的平均收入。

CAC（Customer Acquisition Cost）：用户获取成本，指获得单个用户的平均费用，用户获取成本=所有推广与运营费用总和/新获取用户的数量。

LTV（Life Time Value）：生命周期价值，指产品从用户所有互动中获取的全部经济收益的总和

05

资产管理

图源：视觉中国

REITs（Real Estate Investment Trust）：不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities）：商业房地产抵押贷款支持证券，通常以商业地产为抵押，以相关商业地产未来收入（如租金、物业费、管理费等）为主要本息偿还来源的资产支持证券产品。

类REITs：以设立资产支持专项计划（即ABS）、向合格投资者募集资金、嵌套基金等灵活方式直接或间接投资于不动产资产、并可选择未来通过REITs公开发行实现ABS投资者退出以及融资人轻资产转型的创新资产运作工具。

Business Trust：商业信托，是一种依信托文件设立，由受托人为营利目的而经营财产的非公司商业组织（企业）。

NOI（Net Operating Income）：营运净收入，通常用于衡量一个物业（如写字楼、酒店等）收入带来的现金净额。收入主要包括物业的经常性租赁收入和广告等其他收入，与项目营运无关的营业外收入（如政府补助）等需要扣除；成本主要为水电费、税费等运营费用，与项目运营无关的财务费用，折旧和摊销等不计算在成本之内。

NPI（Net Property Income）：物业净收入，公式为NPI=NOI-折旧、摊销、增/减值-资产管理费招商佣金。与NOI不同的是，NPI还考虑了资本性改造产生的折旧与摊销。

EBITDA（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）：税息折旧摊销前利润，指的是未扣除利息、所得税、折旧、摊销前的利润，也可以用下面公式表示：EBITDA=净利润+所得税+折旧+摊销+偿付利息所支付的现金。

06

元宇宙概念商业

图源：视觉中国

元宇宙：最早出现在1992年的科创小说《雪崩》中，小说世界里，人们用数字化身控制、竞争以提高自己的地位。现实世界里，“元宇宙”没有一个所谓官方的解释，但大家普遍认可“这是未来现实世界和虚拟世界的融合”。

虚拟现实：指利用计算机生成高度逼真的虚拟环境，通过多种传感设备使人产生身临其境的感觉，并可实现人与该环境的自然交互。创建虚拟世界及虚拟内容的技术，可让用户沉浸到该环境中。

NFT（Non-Fungible tokens）：非同质化代币，是一种被称为区块链数位账本上的数字资产，每个代币可以代表一个独特的数码资料。

数字藏品：指使用区块链技术，对应特定的作品、艺术品生成的唯一数字凭证，在保护其数字版权的基础上，实现真实可信的数字化发行、购买、收藏和使用。可以理解为中国特色的、受监管的NFT。

数字孪生：是一个来源于工业领域的概念，简单来说就是将物理世界复制出一个数字“双胞胎”版本，通过构建通用、低成本的建模工具、渲染引擎和仿真引擎，对现实世界进行复刻，把现实世界的社会属性、自然属性在虚拟世界中进行精准重构。

数字原生：是一种由以物理世界为中心向以数字世界为中心迁移的思考问题方式，它更多的是一种理念和思维方式的转变，即创造生产人类认知之外的新知识。

07

新经济形态

图源：视觉中国

​首店经济：指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店或推动传统老店创新升级，使品牌价值与区域资源实现最优耦合，由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。

夜间经济：是20世纪70年代英国为改善城市中心区夜晚空巢现象提出的经济学概念，是指发生在当日18∶00到次日6∶00，以本地市民和外地游客为消费主体，以休闲、旅游观光、购物、健身、文化、餐饮等为主要形式的现代城市消费经济。

宠物经济：指以宠物消费有关的生产、服务和销售等一系列商业活动基础上形成的消费市场。

银发经济：又称老年经济，指与老年人群相关的经济活动，包括日常消费、家政服务、医疗健康、旅游娱乐、教育服务等老年产业。

数字经济：指一种新型信息化产业，与信息通信计树应用密切相关，不断利用数字化技术进行生产创造的一种新的经济产业。

颜值经济：指围绕颜值而发展起来的消费产业。

共享经济：指拥有闲置资源的机构或个人，将资源使用权有偿让渡给他人，获取汇报的经济模式。