朱桔榕操刀 合生系资管的最后一张拼图

今年4月下旬，曾有消息称合生珠江系平台大合并。

彼时信息显示，合生北京总部平台除去裁员的人员之外全部合并广州总部，合生华北区域直接合并珠江北京公司。

同时，合生创展总部平台新成立了一个独立的资管公司，主要核心班子成员以合生与珠江系统的老员工为主。

近期又有公开信息指出，珠江投资经营班子发生调整。

据称，珠江投资原大生产板块包括成本、营销、设计研发和工程四个中心，将与合生对应部门合并，打包成立资管公司，资管公司归属于合生创展。

据媒体报道，在这份名为《关于集团经营班子成员工作分工及职务任免的通知》中，原集团总裁王晞、副总裁吴镝、助理总裁黄洁、助理总裁兼人力资源及行政管理中心总经理钱一伟不再担任集团内职务，“调兄弟集团另行任用”。

此外，珠江投资重设联席总裁，由董事会秘书、中台总经理郑晨光兼任；增设副董事长职务，由新面孔杜鹏担任；董事会增设副董事长职务，珠江投资创始人朱孟依胞兄之子朱梓阳首次进入董事会。

调整后，最新董事会成员共五人，即董事长朱伟航、副董事长杜鹏、董事会秘书郑晨光，以及董事张军洲、朱梓阳。

在稍显复杂的调整之后，脱胎于珠江与合生的一张资管版图逐渐清晰。

幕后台前

1993年以来，珠江投资以城市更新为起点，将业务板块扩展至能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融等。

截至2022年末，珠江投资集团总资产超3600亿元，开发项目160余个，其中包括113个住宅项目，23个城市综合体，25个星级酒店。在珠江投资的土地储备中，90%位于北上广深一线城市。

城更起家，稍显漫长的开发周期及资金投入，造成资金回笼慢等问题，开源和节流是企业不可不解决的问题。而在持续低迷的市场环境之下，依靠自身缓解经营流动无疑遇到阻力。

观点新媒体此前报道显示，作为珠江投资的关联方珠江人寿，一直以来存在资金往来。除了关联方借款或预付款外，珠江人寿还通过合伙企业间接投向珠江投资系。

但2021年3月，珠江人寿也因项目子公司融资借款超过监管比例规定、保险资金违规用于缴纳项目竞拍保证金，以及关联方长期占用保险资金受到银保监会的行政处罚，因此珠江人寿向关联方输血的通道开始部分受阻。

另一方面，早在2021年，合生创展董事局主席朱桔榕向罗臻毓递出橄榄枝时，有意将不动产投资业务从商业板块中分拆出来，这一系列操作显然需要领域内的行家来具体推进。

随着罗臻毓正式入职，合生将要重新建立资管平台的消息层出不穷。

入职后两个多月时间，罗臻毓快速组建了30多人的基金与资管团队，并将这支队伍比喻为“特种部队”——“每个人有自己的特长，加起来就是一个很强大的有杀伤力的团队”。

在合生商业的角度，管理板块覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店&服务公寓，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，拥有商业地产项目百余个，已建成运营项目面积超过500万平方米。

快速发展到存量时代，合生积累下大量收租物业，当开发利润减少，旧改、一级开发受到越来越多限制，企业战略和赛道也受到局限。

那么，再向前发展就需要开辟新的道路，将资产转化为资本，“金融化”是一条明显的赛道，也是合生给出的答案。

接下来，如何一步步抽丝剥茧，理顺资产，是摆在管理团队面前的待解之题。

罗臻毓曾透露，来合生之后，可能更明确地把地产开发与商业集团分成两块。2022年，观点新媒体与罗臻毓面对面交流时得知，经过一年的部署和梳理，基本从法律架构上把商业集团变成一个相对比较独立的集团，此后步骤则是将这些资产推向台前，使得它们能够被市场以及更多投资者注意到。

把架构搭建好，接下来基金化，更利于在资本市场运作，这是下一阶段要做的。“我们要加快基金化速度，考虑是不是整个组织架构优化到能做成一个商业集团的可能性之后，再一一达成。”

出于珠江投资与合生的双重考虑，修炼内功并走上资本化道路成为最优解。

伴随这一次的人员调整，从某种层面可能也意味着整合工作接近尾声——即将走上台前的，除了管理团队中的新身份、新面孔，也将会是一个新的“合生”体系。如何回笼资本并再往前走收购更多项目，可能都将是在新的战略部署中需要考虑的。

资管拼图

如果说罗臻毓加入合生创展的任务就是建立不动产资管体系，资本化合生现有资产，那么年初宣布启动的消费基础设施REITs，则有助于合生加快资管拼图的进度。

今年3月24日，证监会公布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

国家监管部门首次以正式书面文件的形式表示：“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”

业内人士对此指出，发行基础设施REITs要求项目运营具备稳定性、持续经营能力、较好的增长潜力，上述相关文件对产权类基础设施项目运营现金流资产的分派率要求由4%降至3.8%。

同时，现行REITs要求基础设施历史运营应当具备“总体出租率较高，租金收入较高，租金收缴情况良好，主要承租人资信状况良好、租约稳定，承租人行业分布合理”等特点。

申报推荐的通知文件中也提到，发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。

但需要注意的是，消费基础设施REITs对于资产品类有着明确的要求，“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目”，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

在此前提下，正式推进前还有一步需要完成：以广州海珠TIT合生国际广场为例，该项目总建筑面积约85万平方米，由20万平方米大型购物中心、两栋250米高的国际甲级写字楼、一栋185米高的国际五星酒店及公寓及两栋SOHO公寓组成。

在将“购物中心”推向消费类基础设施REITs之前，将该资产从整个项目中独立出来是必备工序。

从组织架构到法律架构，尽可能梳理、分割得清晰明朗，更加透明的合生才有机会获得更多青睐。

据合生创展年报披露，截至2022年末，合生商业城市综合体在营及筹备的7个，包括合生汇（城市级综合体）、合生广场（区域精品购物中心）、合生新天地（多样体验型商业中心）三大产品线。

项目选址于一二线城市的核心商业区，融合购物中心、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业形态。在营项目包括北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇成都温江合生汇等。相关数据显示，合生汇产品线自开业后出租率动态保持在99%。

此外，旗下合商科技平台也正在持续开发新品类及新业态模式，例如孵化高端商业综合体MOHO系列产品，构建创新地标性商业综合体。

截至2022年12月31日，合生商业板块土地储备约726万平方米，一线城市（北京、上海、广州、深圳和临深区域）土储达690万平方米，占比95%。

未来3-5年，合生商业还将新开12-15家城市综合体及购物中心，包括位于北京的通州合生汇，上海的苏河湾合生汇及静安合生汇等。

“C-REITs，或者不动产私募投资基金这些都是非常好的退出渠道，近期消息发出来后，管理团队也在积极探讨研究推进。”今年初的投资者会上，合生管理层提到：“整体而言，这些对于商业不动产而言都是一种资本循环渠道，从合生的角度也会有相关考虑。可能会将几个主要商场，合生汇、合生广场放到REITs。”

此次整合之后，珠江投资旗下资产亦有可能纳入新的资管平台，随之而来的或将是实现“合生系”资产到资本的焕活之路。