中海系进击，起底中海集团万亿资产背后

文/乐居财经 曾树佳

半年度收官，一天之内，中海发展便在深圳、厦门、合肥接连拿地，总拿地金额超过了200亿元。其中，仅在深圳，它就掷下了125亿。

与此同时，年中销售放榜，中海以1667.7亿元的权益销售金额，坐上了权益榜榜首的位置。

近期，颜建国也很忙。

作为中海集团董事长，他远赴黔东南、贵阳、遵义、成都等地，调研子企业生产经营情况。

期间，他曾戴着红色的安全帽，身着绿色荧光服、黑色裤子，顶着太阳，站在一处施工路段的隧道口前，专注地听着旁边的人讲解项目的情况。施工现场，“中国建筑”四个白色大字，尤为显眼。

在这为期四天的调研之旅中，中海一行人，阵容不俗。

除了颜建国之外，还有中国建筑国际董事局主席张海鹏、中海宏洋董事局主席庄勇，以及中海发展行政总裁张智超等，他们均是中海集团旗下，各上市平台的一二把手。

从2019年开始，颜建国便全面主持中海集团的工作。此后，他卸任了在中海发展、中海物业、中海宏洋的多项职务，将精力放在集团事务上。

总揽大局的颜建国，一直很忙，其内外考察、调研的身影，时常出现。

中海集团的资产，已逾万亿。对颜建国来说，为这艘巨舰校准航向，既要让旗下的业务避免同业竞争、形成协同，又要注重人事调配、权力下放，让其在央企阵营中保持竞争力。

资产超万亿

刚从西南地区回来，颜建国只歇了一下脚，就马不停蹄地拜会了深圳市南山区委书记、区长，围绕中海在南山区业务发展、科技创新等内容，进行深入交流。

在颜建国左右，依然有中海宏洋董事局主席庄勇、中海发展行政总裁张智超，以及中海物业董事局主席张贵清。

今年以来，颜建国已多次带着高管，到各地走访。

新年开工前后，他先后拜会了香港前任行政长官林郑月娥、新任行政长官李家超等，表态将积极参与北部都会区和明日大屿建设。

仅隔几天，他又前往中建澳门公司开展调研慰问，并针对中建澳门下一步工作进行了部署；旬日之后，颜建国的身影再次出现在江西南昌、江苏无锡，寻求企业与当地进行多领域合作的机会。

对内走访，对外交流。颜建国带着高管团队“赶路”，为集团奔忙。这让人想起了他在《新年献词》里的一句话：“专注确定，只问耕耘。”他或许是想让中海，抓住眼下的发展窗口期。

颜建国为之“耕耘”的中海集团，全称为“中国海外集团有限公司”，由中国建筑集团持有56.35%股权。

它的主要业务，涵盖投资控股、不动产开发与运营、承建与基建投资、物业服务等业务领域，业务覆盖内地100多个主要城市地区，海外项目则主要分布在美国、加拿大、英国、澳洲等地。

中海集团直接持有中国建筑国际（3311.HK，简称“中建国际”）64.81%股权、中海物业（2669.HK）56.02%股权、中国海外发展（0688.HK）51.33%股权。

此外，它还间接通过银乐发展，另外持有中海物业5.16%股权、中海发展4.76%股权。

而在中海发展之下，又间接通过星悦公司、中海财务公司等，持有中国海外宏洋（0081.HK）约39.63%股权；中建国际则将旗下的幕墙业务，分拆出来上市，主体为中国建筑兴业（0830.HK，简称“中建兴业”）。

上述几个上市平台，都有着各自的主营板块，支撑起了中海集团的业务版图。他们对内协同、对外拓展，汇成了中海集团较大的规模体量。

截至2022年末，中海集团的总资产为10386亿元，正式已突破万亿；此外，其总负债为6953 亿元，净资产为3433亿元，资产负债率为66.95%。

中海集团官网上显示，目前它的总资产，已达到11970亿元，比上年末增加了15.25%。

去年，中海集团营业收入为2777亿元，净利润为264亿元，较2021年度降低38.1%，主要是因为受内地房地产市场影响，相关业务业绩下滑。

Wind数据显示，2019年至2022年，中海集团的归母净利润，分别为383.42亿元、432.52亿元、426.70亿元、264.11亿元。可见，近年来，它在地产深度调控期内，盈利水平也受到了影响。

业务“一盘棋”

无论是营收、利润规模，还是市场估值，中海发展都是中海集团里，最显眼的存在。

2022年，中海发展录得收入1803.2亿元、合约物业销售额2947.6亿元、归母净利润232.6亿元、毛利率21.29%。

尽管各项数据有一定程度的下滑，但目前其毛利率，仍为中海系所有上市平台中最高；而凭借着1886.9亿港元的市值，它也成为中海系唯一市值超千亿的公司。

中海宏洋与中海发展一样，也以房地产开发为主业，他们划分了布局区域，各自铺排项目。但中海宏洋的规模相对较小，去年它实现收入574.92亿元、毛利率为14.4%。

中建国际带着建筑商的基因，从事的是境内外的建筑科技、幕墙业务。在地产业务下滑时，中建国际反而获得了业绩的增长。它去年的营收同比增31.9%至1019.8 亿港元；归母净利润增长 17%至79.6亿港元。

其中幕墙业务被分拆了出来，由中建兴业负责。中建兴业的收入、归母净利润，分别获得了21.8%、44.5%的增长率。

另一条轻资产业务线上，中海物业在物管领域亦属龙头。2022年，其营业收入为126.89亿港元，毛利为20.20亿港元；在管总面积达到3.2亿平方米，其中55.7%来自独立第三方。

在房地产上下游的领域内，几个平台除了对外延展之外，内部的业务往来，也比较多，相互呼应与托举。

这样的例子并不鲜见。比如，中海发展与中建国际订立总承建协议，它可以不时邀请中建国际，作为工程承建商参与竞标。不过，两者之间每年的合同金额，均设置了上限，不能超过90亿港元。

在中海物业手上，也有许多管理、服务项目，来自中海发展。乐居财经查阅获悉，2021年、2022年，以及2023年上半年，他们合约金额的上限，分别为20.93亿港元、26.16亿港元、16.33亿港元。

除此之外，中建国际与中海宏洋、中海物业与中海宏洋等，两两之间，也签订了一些合作协议，双方在合约金额框架内，有了许多施展的空间。

颜建国总揽大局，或许也想其旗下的各个板块，在协同中形成“一盘棋”。

一笔隐秘的“许可费”

颜建国在专注于集团事务的同时，还依然担任中海发展董事会主席。地产行业，或许仍是他跟进的主要领域。今年，中海发展喊出了20%的销售增长目标，表明公司对行业，还是持乐观态度的。

在中海集团内部，中海发展虽是地产业务的主角，但中海宏洋也值得关注。

国资阵营中，拥有两个上市平台的房企，并不少见。诸如大悦城控股与大悦城地产、保利发展与保利置业、招商蛇口与招商置地等，都各自划分了自己布局的区域或领域，避免了同业竞争。

中海发展与中海宏洋也是如此。他们内部有着明确分工，中海宏洋主要布局三四线城市，而中海发展则主要负责一二线城市的项目开发。

中海宏洋的前身，是家用电器企业蚬壳电器，它于1984年于香港上市，此后又收购了光大集团旗下光大房地产70%股权。

2009年，中海地产与蚬壳电器联合宣布重组计划，并于次年3月完成重组，在此3个月后，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

尽管中海宏洋原来在北京、广州等一二线城市拥有业务，但这些项目完成后，就被要求不再涉足一二线城市。2016年，中海完成了对中信的并购，年内便火速将资产包中的三四线城市项目，注入中海宏洋，兑现了约定。

那时候，这个资产包有6个已竣工物业，8个在建物业，以及7个待开发物业，这些项目资产总市值超过200亿元，而中海宏洋仅用了35.172亿对价收购。

至今，中海发展与中海宏洋仍严格守着“分界线”，除了肇庆、镇江等少数城市两者均有运营项目之外，其余均无重叠。

从财报中，也可以看到他们独立运营的表态。中海发展在年报中，并没有“套近乎”，它一般都将中海宏洋的土储、销售等数据，另起一行阐述，称其为“主要联营公司”。

中海宏洋则披露，其与中海发展，订立商标许可合同，中海发展向其授出非独家权利，许可其使用商标“中海地产”。而中海宏洋，则每年从综合营业额中，抽出百分之一作为许可费，支付给中海发展。

每笔账都清楚地纪录了下来。2022年，中海宏洋应付中海发展的许可费，为2亿港元，约合人民币1.79亿元，这项支出，每年都会被列入“应付贸易及其他应收款项”内。

过去十几年，追逐规模曾成为一种风气，想要做大，下沉至三四线是必要的举措；而近年来，随着调控基调的持续，各方主体虽都往一二线换步，但三四线的项目布局，也仍能为业绩加成。

中海宏洋去年实现销售额403.17亿元，与中海发展2947.62亿的体量相加，合计总销售额为3350.79亿元。

截至2022年底，拿地积极的中海发展，总土储达到4389万平方米。而这些年，在下沉三四线的过程中，中海宏洋获取的土储也不少。去年，它新增土储221万平方米，总土储已增加至2453万平方米。

在今年的业绩会上，颜建国指出，城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大；企业会继续分化，行业集中度还将提高，中海地产要持续提升市场占有率。

后续，立足于三四线的中海宏洋，公司战略不知是否会有调整。

权力下放

中海集团的人事变动，前后经历了几个掌舵者时期的变更。孔庆平、郝建民、肖肖、颜建国等的前后衔接，勾画了这家央企的运转轨迹。

十年前，年仅46岁的郝建民，接替孔庆平的空档，出任中海地产董事局主席。郝建民属于年轻派，外界对他的印象，是“外表儒雅内敛”。他执掌中海之后，为公司带来了不小的变革。

对内，郝建民将中海的治理结构重新划分，改为大部制纵向一体化管理，引起一波人事变动；对外，他促成了中海与中建、中信的地产整合，充实了土储“粮仓”，为中海在地产圈的龙头地位，做了重要的铺垫。

2016年11月，郝建民突然宣布离任中海系的多项职务，接任者肖肖做了短暂的过渡后，就将接力棒，递给了颜建国。

颜建国属于二度进入中海。在此之前，他曾从中海离职，加入龙湖地产出任副总裁，分管物业与运营部分。在龙湖任职两年多的时间后，他重归故地，并逐渐全面掌舵中海系。

三年前，已是中海集团董事长的颜建国，进行了一次较为明显的权力下放。他一口气卸任了中海发展、中海宏洋、中海物业等多项要职，以便将精力更多地集中在集团层面。

这场权力交接，直到近期仍在进行。今年2月，颜建国辞任中建国际董事局主席，接任者为原执行总裁张海鹏。至此，颜建国除了在集团任职之外，仅保留中海发展主席一职，其余均只挂名“非执行董事”。

中海在业内，被称为地产界的“黄埔军校”，不少房企，都乐于引进中海培养出来的职业经理人。不过，也有不少经理人留守中海，如今在颜建国账下，“子弟兵”上位接力、独当一面的情况，已时有出现。

比如张智超，他是中海校招计划中，首批“海之子”成长起来的。其于2001年加入中海地产集团上海公司，后续在苏州公司、合肥公司、无锡公司等地均待过。张智超被委以重任，是在2017年。

当时张智超出任助理总裁及北方区域公司总经理，所管辖的北方区域，连续三年占据中海各区域合约销售面积榜首。

内部培育的人才忠诚度足够，再加上业绩突出，张智超的升迁之路也很顺利。于2019年，张智超出任中海发展副总裁，随后于2020年获委任为公司执行董事及行政总裁。

年初，刚接任中海物业行政总裁的肖俊强，也是名副其实的中海“老臣”。2000年，20岁出头的肖俊强，便进入中海发展。入职20多年，他逐步擢升，此前已升任为中海物业助理总裁，负责人力资源部工作，并兼任北京公司董事长。

现年45岁的他，职位再次晋升，一步步成为核心管理层。