百亿资产转让+文旅业务提升，退市边缘的新华联能否得到救赎？
作者 | 陈状
来源 | 闻旅
近日，上市公司新华联发布了一则关于全资子公司转让资产的公告，其间接持有的全资子公司拟转让所持有的铂尔曼大酒店等资产。查阅相关资料可以发现，近年来，新华联经营压力较大，面临着连年亏损、高负债、濒临退市等问题。
在此背景下，新华联于年初回复深交所关注函时提出了百亿资产转让计划，拟转让旗下酒店、商业等大宗资产，用以偿还公司债务，化解公司流动性风险。此次全资子公司转让资产的行为，或就是上述计划的一部分。
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百亿资产转让进行时， 新华联全资子公司拟转让旗下酒店资产
6月16日，新华联发布全资子公司唐山新华联转让旗下铂尔曼大酒店等资产的公告。据公告显示，为优化资产负债结构，加快资金回笼，降低有息负债规模，新华联间接持有的全资子公司唐山新华联拟将其持有的铂尔曼大酒店等资产进行转让，受让方为唐山文旅。经友好协商，双方拟签订《资产转让协议书》，交易总价款3.95亿元。
来源*ST新联公告
公开资料显示，此次所转让的唐山新华联铂尔曼大酒店被列为新华联经典项目之一。该酒店位于河北省唐山市，伫立于4A级风景区南湖生态区，毗邻唐山大剧院和唐山南湖国际会展中心。总建筑面积约5万平方米，用户有客房325套，为五星级酒店。从风格上来看，该酒店将神秘古堡与现代多功能酒店合二为一，内设大堂温韵吧、亚洲特色餐厅、全日制餐厅和中餐厅等建筑设施，同时设有3500平方米的铂尔曼创新会议厅。
据公告披露，上述酒店资产已抵押给沧州银行唐山友谊路支行，抵押担保本金为3亿元。根据《资产转让协议书》，双方及沧州银行同意标的资产带抵押过户。本次拟转让的标的资产权属清晰，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。
新华联在公告中称，本次交易完成后，预计公司总资产将增加3083万元，净利润增加3083万元，最终数据以公司年审机构审计结果为准。本次交易将有利于优化公司资产结构，降低公司资产负债率，降低公司资产管理及运营成本，有助于公司进行产业整合，符合公司可持续发展目标。交易对方唐山文旅资信状况良好，不是失信被执行人，公司董事会认为其具备正常的履约能力，本次交易风险可控。
从上述介绍不难看出，新华联子公司的此次转让目的更多的还是为了缓解公司负债。而这点，或为其年初所提出的百亿资产转让计划的一部分。
今年年初，在新华联刚刚发布2022年业绩预告后，深交所关注函就紧随而来。其中对其连续三年的大额亏损以及2021年财务报告被出具带有持续经营相关的重大不确定性等问题提出了疑问，并要求其说明公司经营能力是否存在重大不确定性，以及为改善持续经营能力和持续盈利能力拟采取的措施。
对此，新华联在公告中回应中提到，在非景区酒店及商业的大宗物业去化方面，公司执行高位对接，全力推进，以求快速去化加速实现现金回流，以改善公司资产负债结构。截至2022年年末，拟对外转让的酒店、商业等大宗资产预计可售价值逾100亿元，如成功处置，可有效压缩公司债务规模，降低财务成本。
来源*ST新联公告
02
酒店转让并非易事 ， 百亿资产尚不足抵扣有息债务
不过，从目前市场形式来看，酒店资产的转让却并非易事。据闻旅不完全统计，今年以来的酒店拍卖一直处于上升趋势。从最近的五月份来看，市场上共有59家酒店挂牌拍卖，较比4月份再度增长14家，而截至5月底成交的却仅有10家。
对于今年来酒店资产的大量出售以及流拍，有相关业者曾解读称，主要原因有两方面：一是疫情冲击下客流量急剧下滑，导致长期收支失衡，后期恢复难度巨大；二是酒店初创期的建设及资金关联方面的问题。另外随着市场化的变革，导致大量酒店资产囤积，不良资产肆意增加，酒店流拍已经成为常态化现象。
之于新华联来看，在该公司旗下早有着酒店转让失败的案例。阿里法拍网公开的信息显示，银川新华联喜来登酒店曾分别于去年6月、7月、10月三次挂牌拍卖，评估价6.37亿，三次挂牌价分别为4.46亿、3.57亿和3.57亿，但最终都因无人出价而流拍。
来源阿里法拍网
查阅相关公告也可以发现，所谓的百亿资产转让计划对于新华联来说其实也并非新鲜事，上述戏码早在去年1月就已经上演过一次。与今年2月的关注函一样，彼时深交所也对新华联的持续经营能力和偿债能力等方面提出了疑问。而新华联在回复中提到，在房地产业务方面，截至2021年年末，公司存货的可售货值约为200亿元，拟对外转让的酒店、商业等大宗资产预计可售价值逾100亿元，可售存量充足，未来的现金回流可期。
据后续传出的市场消息显示，彼时的新华联共计拟转让10家非景区酒店，包括北京新华联丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店、银川新华联瑞景酒店、西宁新华联索菲特大酒店、银川新华联喜来登酒店等，从官网的信息披露来看，均为其经典项目之一。不过查询相关信息可以发现，上述提到的几家酒店目前仍牢牢的掌握在新华联的手中，推行了一年的百亿资产转让也仍是百亿资产转让，也不知道是拟转让资产出现了增多，还是新华联给交易所和投资者画了个大饼。
值得注意的是，近两年来，受疫情影响，新华联的经营情况一直不太好，目前已经濒临退市。年报数据显示，2020年~2022年间，新华联分别取得了净利润-12.86亿、-38.93亿和-34.16亿。而随着业绩的连年巨亏，新华联的持续经营能力也备受质疑，并于今年4月29日被实施退市风险警示及其他风险警示，股票简称由“新华联”正式变更为“*ST 新联”。
来源*ST新联公告
随之而来的还有其越垒越高的债台。数据显示，2020年~2022年三年间，新华联资产负债率逐年上升，由2020年的83.45%已上升至2022年的95.58%。据回复函中披露，截至2022年末，新华联有息债务的余额约为170.19亿元，其中短期借款及一年内到期的债务金额108.97亿元，公司逾期债务本金为85.47亿元。另据其2023年一季报显示，截至2023年3月31日，新华联总资产378.84亿元，总负债379.63亿元，净资产为-7906万元。
从上述数据不难看出，一方面，现今市场形势下资产的转让仍需时间，短期内或无法匹配新华联即将到期的债务需求，另一方面，哪怕是上述资产全部转让，也未必能够偿还新华联所有的有息负债。
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四景区悄然变身三景区 ， 转型11年后新华联文旅业务仍未雄起
对此，新华联在问询函回复中做出了回应。在公告中，新华联表示，公司及子公司将继续积极与债权人及相关方进行沟通，争取获得债权人谅解、达成和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决剩余未清偿到期债务事宜。
除此之外，新华联还将希望寄托于文旅业务的发展。在回复函中，新华联提到，在文旅业务方面，公司将继续提升服务水准、增强客户关怀、提高出品质量、扩大二销品类、发展夜游经济、丰富体验项目等提升景区内涵及景区运营水平的措施，以促进公司文旅板块的运营质量和经营业绩的提升。
来源 *ST新联公告
不过，从文旅业务现状来看，似乎无法撑起新华联庞大的期望。一方面，在发展多年之后，新华联的文旅业务在其营收中占比仍旧较小，无法真正撑起一片天；另一方面，新华联文旅项目的打造也并非一帆风顺，或存在着规模萎缩的可能。
公开资料显示，新华联是一家成立于1990年的大型现代企业集团。在上市之初，该公司主要经营住宅及房地产业务，2012年，该公司正式提出转型战略，将文旅产业确立为了战略性支柱产业和核心竞争力，并于2016年正式更名为新华联文旅，可谓是对文旅业务寄予了厚望。
但在经过多年发展之后，文旅业务在新华联的发展却依旧是不温不火。年报数据显示，2022年新华联实现营业收入52.53亿元，其中商品房销售38.13亿元，占比72.59%，文旅综合行业收入7.86亿元，占比14.97%。
再往前来看，综合文旅行业收入在2020年开始首次出现在新华联的年报中，2020年~2021年占营收的比重分别在15.7%和14.09%。经过多年的发展，文旅业务在其营收中的占比仍不足20%。不难看出，虽不断将文旅业务视为重点发展，但新华联文旅业务的发展一直较为受限。
此外，目前的新华联文旅业务规模还面临着萎缩的风险。资料显示，新华联旗下第一个景区为开业于2018年的铜官窑古镇，在彼时的年报中，新华联提到，报告期内，公司铜官窑古镇景区盛大开业并取得良好运营效果；成功收购四川阆中古城景区并开展合作运营；芜湖鸠兹古镇和西宁童梦乐园为确保2019年开业全力加速建设；公司的文旅版图不断壮大，文旅经营业绩逐步释放。不难看出，在发展之初，新华联的本意是打造四大景区。
来源*ST新联公告
不过在最新的2022年年报中，却仅提到了长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇和西宁童梦乐园3个大型文旅景区。事实上，早在2021年，阆中古城就已经悄然消失在了新华联的年报之上。至于原因究竟为何，新华联在年报中却并未提及。但在新华联2022年年报中，却新增了一条与四川省阆中市人民政府、阆中古城文化旅游发展有限公司的合同纠纷案件，涉及金额4560.52万元，目前尚未开庭。
而查询阆中文旅所涉及的合同纠纷案件也可以发现，早在去年7月，新华联已经和阆中市政府、阆中文旅因景区纠葛诉诸公堂。据判决书显示，2022年3月，阆中市国资中心以新华联景区管理（阆中）有限公司欠缴政府两年门票收入净额和资源使用费为由，正式收回阆中古城景区经营管理权。
新华联则认为，阆中市政府、旅游公司上述行为涉嫌单方面毁约，违反此前签订的合作协议相关条款约定及法律规定，因此才提起了此次诉讼，诉求判决阆中市政府继续履行相关协议。最终经通州区人民法院审理认为，该案件属于新类型、案件疑难复杂的案件，因此报请上级法院提级管辖。
目前，北京市第三中级人民法院已同意提级管辖，案件尚未开庭。不过，不管案件最终审理如何，新华联的前期投资以及近一年来对于阆中古城景区经营权的空档期都已经产生，损失也已经在持续。
来源中国裁判文书网
另外，在新华联的2022年年报的未来规划中还提到，房地产业务短期内仍将作为文旅产业的有益补充，为公司提供现金流和业绩支撑，公司将力保现有项目的开发速度，加快现有产品的销售节奏，确保产品交付，同时努力推动大宗物业的处置，优化资产结构，降低负债水平，平滑公司业绩，促进公司良性、健康的发展。不过目前现状来看，楼市的情况不容乐观，房地产也已经成为了烫手山芋，未来的新华联能否从中得到救赎还是一件未知的事。