巨头扎根、首店抢滩、商业下沉……泉州商业升级进行时
泉州，自古就是开放包容的商贸名城，“海上丝绸之路”的起点。而今，更是我国海峡西岸经济区中心城市之一，经济实力隔几年上一个台阶，被视为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一。
据泉州市统计局发布的2022年泉州市国民经济和社会发展统计公报，根据初步核算，2022年泉州市地区生产总值12102.97亿元，比上年增长3.5%；全市社会消费品零售总额5982.94亿元，比上年增长2.8%。可以说，泉州是福建省内经济最引人关注的地级市之一。
强大的经济实力之下，这个拥有9个千亿产业集群的制造大城，商业发展势态又如何？本文将从商业发展、存量/增量、商业布局、未来规划等维度，观察泉州商业地产市场发展。
图片来源：视觉中国
商业发展：
2017年迎商业入市高峰期
回看泉州商业发展历程，有几个时间点值得被关注：
2005年，德辉广场在石狮开业，于此，以临街商铺和百货为主的大泉州迎来首个集零售、餐饮、休闲娱乐等各种业态于一体的购物中心项目。运营至今，虽说该项目品牌层级并不高，但其在石狮的影响力却不可小觑。同年，国际巨头SM集团入驻泉州，于晋江开出大型商业项目——SM泉州晋江国际广场，也正是从此时开始，各大商业巨头开始逐渐抢滩泉州市场。
SM泉州晋江国际广场 图片来源：项目方
2012年也是泉州商业发展史上极为重要的一年。说起来，泉州主城区购物中心商业形态的出现略显迟缓，2006年开业购物中心项目印象汇（原名嘉信茂广场，2011年更名凯德广场，2018年再更名为印象汇），2007年至2011年均无其他购物中心项目开业。直到2012年，才又迎来浦西万达广场的开业，而这也翻开了泉州商业新篇章，城市商业迈进综合体时代。2014年泉州中骏世界城也在万众瞩目中亮相，如今，这两个项目均是城市标杆商业的存在。
浦西万达广场 图片来源：项目方
2017年，泉州商业迎来集中入市期。据赢商网不完全统计，7个项目（商业体量≥3万㎡，下同）在这一年集中亮相，覆盖丰泽区、鲤城区、晋江市、惠安县，累计增量达71万㎡。
在此之后，泉州商业开业节奏放缓，2018年至2021年仅开业8个项目，其中泉州城东万达广场、泉州安溪万达广场、泉州南安中骏世界城3个项目于2018年亮相，累计体量近40万㎡；2019年仅中闽百汇永春商城一个项目开业；2020年，泉州水头中骏世界城、泉州台商宝龙广场投入运营；2021年南安源昌银河广场、德化万达广场开业；2022年无商业新增。
存量/增量：
存量约325万㎡，商业呈现多点开花
据赢商大数据监测，截至目前，泉州在运营商业项目（含购物中心、独立百货）33个，商业存量约325万㎡，其中独立百货项目仅1个，体量4.66万㎡。
从商业体量上来看，在营项目中以大中型项目为主，5万㎡以下的项目仅6个，5万㎡至10万㎡的项目8个，10万㎡及以上项目达19个。
从项目运营企业来看，万达商业、宝龙商业、SM中国、新城商业、中骏商管、泰禾商业、世茂商业等众多知名连锁运营商均已抢滩泉州。
整个大泉州市场已开出万达广场5座，累计体量超70万㎡；
中骏世界城3座，累计体量近40万㎡；
宝龙广场3座，累计体量约30万㎡；
泰禾广场2座，累计体量27万㎡；
SM中国在泉州虽然仅开业一个项目，但体量达17.6万㎡；
吾悦广场1座，商业体量10万㎡……
知名连锁商业累计体量已超六成，各大商业巨头纷纷布局，协力推动泉州商业进阶发展。
从商业布局来看，泉州商业呈现多点开业的局面：
以行政区域划分，在营项目分布区域最多的为丰泽区及晋江市，均有7个项目，其中丰泽区商业体量约74万㎡，晋江市约85万㎡。
鲤城区虽为泉州老城区，或许受地域受限，仅3个购物中心项目，分别为印象汇、开元盛世广场、新天城市广场，累计体量29万㎡。
商业下沉的背景环境下，近5年来，泉州新开购物中心均在南安、惠安、德化等地开出。2019年起至今，泉州主城区未有新项目入市。截至目前，石狮开出4个购物中心项目，累计商业体量约35万㎡；南安3个购物中心项目在营，累计体量32万㎡；惠安已开业项目3个，累计体量约26万㎡；安溪仅万达广场和宝龙广场两个购物中心项目，累计体量约22万㎡；德化拥有万达广场一个，体量9.5万㎡；永春县在营2个项目，累计体量约8万㎡。
商业焕新：
存量项目持续升级，引领商业进阶
消费升级之下，迭代焕新无疑是商业运营的重中之重。谈及泉州市场的商业焕新，泉州中骏世界城、SM泉州晋江国际广场及晋江宝龙广场均是典型代表。
聚焦“大泉州”的定位改变，泉州中骏世界城不再仅锁定当地市场，而是以优质内容和服务精准把握进阶品质商业空白机会，从热门行业及品类视角出发，深度挖掘目标消费者的生活消费动向，并以此为据进行调改升级，实现了以高端美妆、国际名表、网红首店、茶咖生活、户外社交、新能源环保等为内容标签的强品牌矩阵，以新潮的内容和品质的服务，引领城市及区域商业进阶。
泉州中骏世界城 图源：项目方
作为晋江地标性购物中心之一，SM泉州晋江国际广场自2021年起持续招调，升格业态组合，培育消费新动能。特别全面升级三楼区域，将超1万㎡、单一家居建材业态地空间释放出来，规划调改为“小小世界”大型亲子主题街区。街区从“多场景、强体验”发力，综合引进儿童零售、培训、游乐等业态品牌；为亲子家庭打造家庭、学校之外，快乐的第三生活空间。据悉，项目于2021年至今累计引进新品牌超150家。同期，引进的城市级、区域级首店累计55家，为当地注入了商业新活力，带动区域经济发展。
SM泉州晋江国际广场 图片来源：项目方
晋江宝龙广场的调整结果同样可圈可点，2021年，项目以“网红亲子+”为全新定位，从硬件设施到空间场景，从品牌组合到营销策划全面升级，一方面打造了1000+㎡户外儿童运动公园、5000㎡亲子体验业态，满足亲子家庭需求，另一方面打造网红打卡步梯、通道等场景空间，实现破局出圈。升级后，项目依然持续塑造儿童成长中心，并形成晋江特色标杆餐饮群落，黄金珠宝业态得以丰富，为晋江市民带了来丰富舒适的潮流商业体验。
晋江宝龙广场 图片来源：项目方
首店经济：
3年引进首店119家，2022年创新高
作为购物中心名副其实的“流量密码”，首店是城市间必争的商业“焕新武器”。近三年，泉州商业不断发声，首店数量也在逐年提升。
据赢商网不完全统计，2020年至2022年，泉州累计引进品牌首店119家。其中，2020年泉州引进首店18家，包括3家福建首店，15家泉州首店。2021年则引进43家首店，其中6家福建首店，37家泉州首店。到2022年，泉州全年新开首店品牌便达58家，同比增长35%。其中，全国首店2家，占比3%；福建首店8家，占比14%；泉州首店48家，占比83%。
从业态来看，入驻泉州的首店品牌中，零售业态是绝对的主流。三年中，零售品牌首店达63家，占比达53%；餐饮品牌31家，占比26%；儿童亲子品牌16家，文体娱品牌5家，生活服务品牌4家，累计占比21%。
从首店贡献量来看，三年来，泉州中骏世界城及SM泉州晋江国际广场引入首店领先于其他项目，浦西万达广场位居首店贡献量第三位。此外，南安源昌银河广场、南益广场购物中心、晋江宝龙广场、台商宝龙广场等项目均有贡献。
值得关注的是，2022年是中骏世界城首店爆发的一年。这一年，CHANEL、ARMANI、CLARINS、Dior、GIVENCHY、Kiehl's、LANCÔME、YSL等9家国际高端美妆品牌泉州首店，以及Cartier、Chopard、MONTBLANC、IWC、OMEGA、JAEGER-LECOULTRE、LONGINES等7家国际名表品牌泉州首店均在场内落地，进一步增强项目的国际品牌集群氛围，也提升了城东商圈乃至泉州城市的时尚度。
市场展望：
3年内预计增量约31万㎡
2021年，泉州的20年申遗路终成功，这无疑也为泉州的商业发展带来了巨大的机遇。这一点各区出台的政策中也可窥见一斑。
据丰泽区“十四五”商务发展专项规划显示，丰泽区将坚持改造提升和新建培育并举，一方面对浦西万达商圈、泉州商城商圈、东海大街商圈、城东商圈等5个成熟商圈，通过调整结构、完善功能、提升档次、优化形态，进一步找准功能定位，做到优势互补，形成差别化经营特色，另一方面对东海总部区商圈、华大商圈、浦西时尚街区商圈、云山商圈、动车站商圈等5个新兴商圈，通过提高规划水平，发展新型商业模式，做好业态规划和品牌组合，壮大消费新市场，打造区域商圈新地标，实现经济社会发展“节节高”。
鲤城区则出台《鲤城区推进新型文商旅融合发展的若干措施》，通过鼓励文化空间提档、鼓励特色街区建设、支持文旅重大项目建设、鼓励发展品牌首店等多项措施，进一步推进鲤城文化、商贸、旅游大融合、大发展、大繁荣。
台商区实行近远期相结合发展，中远期规划上将结合拟在东园镇打造的中心商圈项目，重点抓商业补缺和沿街立面提升两个内容，分阶段建设台商城市商业中心圈，把杏秀路打造成为集金融商业街区、美食街区、文体综合体、世遗剧场等文旅产业的繁华街区……
多措并举之下，泉州商业值得期待。据赢商网不完全统计，至2025年，泉州将迎来3个新项目入市，预计增量31万㎡。
其中，2023年下半年，晋悦春江里、南安金座唐道636两个项目计划开业，预计增量23万㎡。另有泉州江南新区万达广场计划2025年开业，这也是继浦西万达、晋江万达、安溪万达、城东万达、德化万达之后的第6座万达广场。据悉，该项目已于5月正式开工，待项目建成后，有望进一步完善江南新区生活配套，推动新区城市服务功能和城市品质取得双提升。
未来，泉州商业走向如何，我们就拭目以待了。