2023上半年北京商业零售市场如期复苏，新老商圈供应量增加

2023年上半年，北京市加速推进国际消费中心城市建设，以消费带动首都经济高质量发展，部分区域相继加大商业项目布局力度。如今，新入市的项目与城市更新项目正在悄然改变北京城市商业发展格局，更多非核心新兴商圈正成为新生增长力，为城市商业与美好生活发展带来新动力。在谨慎乐观的氛围和政策强力引导下，商业前行的节奏该不该加速？创新的节奏又该如何把握？

正值北京培育建设国际消费中心城市两周年之际，基于赢商大数据，赢商网联合北京市商务局对2023年上半年北京各个商圈的发展现状进行了研究，回顾北京上半年商业零售市场如何稳步回温，并为下半年的发展路径提供参考。接下来，赢商网将陆续推出“1+X”系列报道，即北京重点商圈发展现状与潜力分析报告，进一步解读北京特色消费商圈发展趋势。

01、多政策助力建设繁荣商圈，提速国际消费中心城市建设

*2023年3月，北京市商务局发布关于鼓励企业创新开展 “2023北京消费季”促消费活动的通知。2023北京消费季期间，在元宵、七夕、中秋等中国传统节日以及五一、十一等重要时间节点，创新开展促消费活动，加强北京消费季品牌活动宣传，给予资金支持。

* 2023年4月，北京市商务局发布《加快恢复和扩大消费 持续发力北京国际消费中心城市建设2023年行动方案》，提出加大品牌培育引进力度、深化“消费+”、创新服务营造氛围等六个方面22条，把恢复和扩大消费摆在优先位置，加快推进国际消费中心城市建设。

* 2023年6月，北京市商务局出台关于《征集2023年支持商圈品质提升项目》的通知。从鼓励商业企业升级改造、鼓励创建智慧商圈等方面，打造全市消费集聚地，促进消费增长，对全市商圈品质提升项目给予资金支持。

2023年，在国家着力扩大内需的背景下，北京出台相关政策着力建设繁荣商圈、提升商圈品质，并大力支持商业企业改造升级、开展创新活动、发展夜间经济等，发力国际消费中心城市建设。尤其是在今年发布的《征集2023年支持商圈品质提升项目》的通知中，对商圈及商圈内企业给予多项支持，比如支持商圈和商圈区域内的企业进行数字化改造升级；支持商圈和商圈区域内的企业在业态、活动、场景等方面商旅文体融合发展，打造文商旅融合的智慧创新商圈。

随着消费市场加速回暖、持续向好，北京将进一步优化消费空间布局。比如将加快构建“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构，实施新一轮商圈改造提升行动计划和各区“一圈一策”方案，推动王府井、CBD等打造国际级商圈。

02、上半年新增商业体量超91万平方米

2023年上半年，北京市新开DT51、西长安中骏世界城、西三旗万象汇、THE BOX 朝外｜年轻力中心、京西大悦城、远洋乐堤港、首开LONG街、新光界、惠多港购物中心以及首联世纪生活广场等10个新项目，新增商业体量达91.65万平方米。

DT51定位中高端社区商业，由北京华联打造，与北京SKP共享品牌资源和买手团队。引入多个国际高端美妆、珠宝、时尚零售等品牌主力店，填补了该区域中高端商业配套的空白，为周边中高端社区居民消费提供便利的同时也推动了北京社区商业的升级。

中骏商管基于TOD模式打造的首个创新奥莱项目——北京西长安中骏世界城，提出“24H京西新奥莱”的差异化项目定位，在百货精细化管理模式的理念基础上，围绕“人、货、场”的商业逻辑，打造“线上&线下24小时不打烊”的双线融合模式。

THE BOX 朝外｜年轻力中心由昆泰集团与URF盈展·年轻力文化消费集团共同打造。以艺术、科技、娱乐文化相结合的商业模式为基石，THE BOX 朝外｜年轻力中心通过文化、社群和生活方式的综合性运营，在运动、生活方式，以及艺术、文化等领域融合共生，为年轻消费者提供更加多元的互动娱乐体验。

大悦城控股携手华远地产在北京打造的第三座商业综合体——京西大悦城是北京首个以Urban Outdoor Lifestyle为概念的“都市户外生活方式策源地”，以“京西时尚焕新始发站”为核心定位，引进了200余家品牌，包括60余家首店，90余家品质化餐饮品牌，超80%餐饮品牌首进区域。

远洋乐堤港考虑购物体验感、社交感，打造“听潮码头”双首层大平台、超高挑空的3000+平米多功能空间“光合场”……这些匠心独具的设计，为项目外观赋予了绝对敞开的温暖视感，大幅提升区域整体的休闲娱乐社交氛围。

2023年下半年，北京零售市场预计仍有超过100万平方米的新增供应计划投放市场，项目多位于非核心商圈且多为品牌开发商打造，推动整体市场消费结构的升级及北京国际消费中心城市的建设进程。

03、商业热度恢复，商圈客流明显回升

2023年过半，北京商业市场逐渐向好，北京各商圈及购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强。赢商大数据统计，今年上半年北京商业市场日均客流25587人，与去年同期相比增长49.7%，全市60个重点商圈客流量恢复至去年同期的88.7%。今年2月份，北京客流同比增速43.1%，城市商业活力开始逐步恢复。二季度内，客流持续复苏，尤其是节假日期间，王府井、中关村等热门商圈客流量同比增长2到4倍。

此外，租赁需求稳中有升。具体来看，餐饮需求回暖较快，占据总新增店铺数量的40%；零售业态也表现良好，其中由服饰鞋包、轻奢商务及运动休闲领跑，合计占据总新增店铺数量的27%。

// 部分商圈空置率高企，商业运营承压

在空置率方面，整体来看，购物中心运营仍旧承压，同时较多商场亦借由退租态势借机进行大幅调改，因此部分商圈平均空铺率仍保持较为高企的位置，消费客流复苏传导至商业地产市场的消费信心仍需要较长时间进行兑现。而部分商圈内由于商业项目较少，品牌经营稳定，空置率较低。

// CBD商圈多种零售业态平均客单价居首

在商圈各业态平均客单价方面，从监测的49个商圈来看，餐饮业态仅有CBD商圈、燕莎蓝港商圈等4个商圈平均客单价破百元；在零售业态平均客单价上，CBD商圈以1836.3元居于首位。

儿童亲子业态平均客单价中燕莎蓝港商圈、鲁谷商圈等超过千元；CBD商圈文体娱业态平均客单价以674元居首位；生活服务平均客单价高位仍然集中于CBD商圈、王府井商圈等传统核心商圈；奢侈品业态平均客单价中，燕莎蓝港商圈以250500元居首，王府井商圈、CBD商圈分别以7万+紧随其后。

// 上半年餐饮业态恢复态势迅猛，户外运动业态受关注

2023年上半年，重点监测项目当中调改重心明显从零售转变为餐饮，朝阳合生汇调改持续高频，荟聚西红门今年以来调改步伐加剧，龙湖大兴天街对比疫情前调改大幅增加，喜隆多放缓最为明显。

近年来，随着徒步、飞盘户外运动热潮掀起，各大购物中心同样紧跟消费者需求，纷纷开始引入户外运动相关的零售品牌。据监测，北京平均每两月就有一家户外运动相关的门店新开。比如清河万象汇开业凯乐石华北首家登山体验店，北京SOLANA蓝色港湾引进日本高端专业运动品牌DESCENTE等。

04、夜经济活跃商圈发展分析

2023年，在国家着力扩大内需、全面促进消费、加快消费提质升级的背景下，支持“夜经济”发展成为今年北京零售市场恢复和刺激城市消费活力的重要举措。

5月10日，“2023北京消费季夜京城”正式启动。北京发布了2023年“夜京城”的13个特色消费地标、38个融合消费打卡地和30个品质消费生活圈点位，推动高质量的“夜经济”成为时间和场景上延伸消费链条、促进经济繁荣的重要力量。

// 重点商圈人气爆棚，消费“热力值”飙升

数据显示，今年3月以来，北京市夜间消费（18时-次日6时）大幅增长，入夏之后北京“夜经济”热度更是持续上升。其中，18点到22点的晚餐和夜宵时段是各商圈门店客流高峰期。据艾媒咨询数据显示，3月以来，北京地区夜间休闲娱乐消费订单同比增长37.5%，“夜市”搜索量同比增长279.9%，“夜京城”效应初显。

此后，北京多家商场不断打造夜间消费新场景。朝阳合生汇开启“深夜食堂”，每周五、周六晚延长营业时间至24时；朝阳大悦城场内全天候餐吧、部分火锅等餐饮商户营业至凌晨；蓝色港湾推出外摆活动，延续到每晚商场营业时间结束后……

从赢商大数据商圈内购物中心月度日均去重客流来看，以北京几个热门核心商圈为例，疫情之后人气回升明显。如CBD商圈已从今年1月日均2.1+万人回升至6月的3.3+万人。

// 培育夜经济品牌发展

经过四年的建设，北京已培育出前门-大栅栏、蓝色港湾-亮马河国际风情水岸、华熙LIVE·五棵松等13个“夜京城”特色消费地标；簋街、朝阳大悦城、郎园Park等38个“夜京城”融合消费打卡地；五道营胡同、崇文门、奥运村等30个“夜京城”品质消费生活圈，领衔数万家品牌商户，让北京的夜间消费场景更鲜活、夜间消费供给更多元，全面激发夜间消费活力。

比如位于燕莎蓝港商圈的亮马河风情水岸，是“夜京城”融合消费打卡地之一和第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区之一。今年3月开航后，轻舟夜赏亮马河十分火热，北京“塞纳河”游船体验深受消费者欢迎。

有专家认为，夜间出行目的地可以反映出一座城市的现代化、商业化、生活化、24小时周始化的活力与水平。现代科技的日新月异推动夜经济的呈现形式更加丰富多彩。夜经济代表的新消费取向，展现出越来越强大的消费吸引力。

05、商圈人口及消费力支撑程度

// 商圈人口规模

商圈内的人口规模，对区域内消费力的支撑作用巨大。

实际上，在商圈人口规模方面名列前茅的商圈，商圈综合实力也是比较高的，比如望京商圈、双井商圈、丽泽商圈等，拥有大量常住人口和办公人口的双重支撑。由此可见，商圈人口规模确实与商圈发展紧密相关。

而在中心城区增长相对饱和的状态下，近郊区和远郊区县的潜力也不可小觑。根据预测，未来5年，鲁谷商圈、清河中路商圈、西红门商圈、长阳商圈等将成为新增人口数量最多的商圈。

// 商圈主流消费人口占比

从人口数量和性别、年龄分布、家庭结构等维度来分析商圈到访客群数据，不难发现北京各商圈一些比较明显的特点，以及彼此的不同之处。

从性别比例来看，北京各商圈基本平衡。而从人口数量来看，北京各商圈的情况就大相径庭了，望京商圈、双井商圈、亚奥商圈等以绝对优势位居前列。从年龄分布占比来看，处于25-34岁和35-44岁这两个阶段的消费人口，占据商圈内消费人口的60%以上。

从家庭结构来看，年轻客群、年轻家庭、成熟家庭这三类在北京不同的商圈所占有的比例区别明显，如年轻客群在常营商圈、朝青商圈等商圈占比均超过30%，而一些比较传统的、接近热门景点的或远郊区县的商圈，则年轻家庭和成熟家庭客群占比更大。

// 商圈到访客群画像对比

根据异地客群占比对北京各个商圈进行降序排列，不难发现，马连道商圈、王府井商圈、西直门商圈等异地到访客群的比例都比较高。而北京远郊区县的平谷商圈、怀柔商圈、中天公园商圈等，本地客群占比具有绝对优势。

同时，在到访商圈的异地客群来源城市分布中，保定市、邯郸市、廊坊市、天津市等出现频率较高。

06、商圈内标杆项目创新动态

在北京培育建设国际消费中心城市的大背景下，北京首店经济的建设如火如荼。今年上半年，各类品牌首店、旗舰店、创新概念店遍地开花，持续激发消费潜力。

据北京市商务局数据，今年1-6月，共有548家品牌首店落户北京。从业态分布看，餐饮业占比最高，零售类、休闲娱乐紧随其后；从入驻的区域看，朝阳区居各区之首，东城区和海淀区分列二三位。

到2025年，北京力争吸引国际国内品牌在京开设超3000家首店、创新店、旗舰店，将北京市打造成全球首发中心。而品牌首店引进将成为北京构建“购物之城”的关键。

// 代表性首店频出，首都吸引力不减

民以食为天，在上半年的餐饮业态北京首店中，中式餐饮花样频出，西式烘焙、咖啡茶饮持续活跃，无论是成熟商圈还是新兴商圈，都吸引了一些餐饮首店。

尤其是新开项目，对餐饮首店的吸引力很大。比如，DT51迎来侘寂空间美学网红日料餐厅侘与火北京首店。成熟商圈中的成熟项目，也在引入更多餐饮首店，以维持自身对消费者的新鲜感。如Laderach莱德拉手工巧克力，5月份在国贸商城B1开出华北首店。

零售业态不甘落后，数个高端国际品牌纷纷入京。在CBD商圈，LOEWE罗意威香氛北京首店和梵诗柯香全国百货首店先后进入北京SKP；在三里屯商圈，Clarks Originals中国首店在三里屯太古里开业。

休闲娱乐和儿童业态首店不多，但特色鲜明。UNICLONE元宇宙数字照相馆全国首店在朝阳大悦城开业；不可思议运动街区北京首店在丽泽天街开业；酒仙桥久隆百货引入了MINI MARS亲子家庭中心北京首店。

// 营销运营创新推动线下消费恢复元气

上半年，北京线下消费市场逐渐恢复活力，创意市集、文化展览……从花式促销到多元体验，北京多家购物中心使出浑身解数，在多个节点推出极具吸引力的线下营销活动与科技创新活动。

比如今年五一期间，华熙LIVE·五棵松推出了买得起艺术周；端午期间，隆福寺商圈举办“大娃怪市”主题活动，复古服装、手作潮玩、氛围音乐等形式给消费者提供多元体验。

与此同时，上半年多家老字号潮店成为热门打卡地。王府井大街上的吴裕泰售卖的抹茶冰淇淋出现在诸多北京美食攻略上，让这里成了很多游客来北京的打卡地之一。随着守正创新的老字号品牌相继开出潮店，将历史底蕴融入时尚潮流的外壳，成功在高度同质化的市场中走出自己的年轻化道路。

--结语--

今年上半年，北京商业零售市场强势复苏，多家大型购物中心全新亮相，存量项目积极提质升级，优质购物中心平均空置率有所下降，各大商圈再现充沛活力，尤其是餐饮需求快速回暖，零售业态品牌亦积极拓店，市场在稳健中多样化拓展。

下半年，在北京的非核心区域或将有更多新项目入市，为所在商圈注入商业活力。更多首店的落地，也将为北京商业带来诸多新元素，助力2023年的北京商业零售市场实现整体高质量发展。