废弃乐园变身 越秀地产68亿元摘广州世界大观地块

撰文/彭莹琛

近几年来，越秀地产逆市拿地，排位则顺势而起。

8月15日下午，预热已久的广州天河世界大观地块以总价68.32亿元成交，折合楼面价50160元/平方米。

由于地块自备山、林、湖、园资源，面积大且容积率低，较高的门槛自动筛掉部分有心而无力的开发商，参与竞拍的有中铁建、华发&招商、珠实、中海、保利、华润这些央国企，经过23轮竞拍，越秀地产成为最后赢家。

据观点新媒体了解，该宗地名为天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块，宗地面积14.95万平方米（其中出让宗地面积6.87万平方米），总建筑面积为13.62万平方米，起拍总价为63.92亿元，折合楼面价约46930元/平方米。

地块前身为广州初代主题公园，“微缩景观乐园”世界大观在1995年开业之际十分火爆，项目首期投资达6.8亿元，蕴含了100多个国家的建筑雕塑、地貌奇观和园林艺术，且大多以1：1比例还原，新奇的游乐和表演吸引众多游客，鼎盛时期月均客流超过10万人次。

但火热仅维持了2年，随后爆出的债务纠纷使得节目表演取消，世界大观转入下坡路。

2003-2004年，世界大观改变运营模式，但两次“委托经营”的收效并不理想，之后更是被摆上拍卖架，且以两次流拍告终，使其蒙上了更多“灰尘”。直至2009年，其宣布暂停营业。这个暂停使得乐园渐渐荒芜。

今年4月26日，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》获第四届广州市规划委员会地区规划专业委员第十一次会议审议通过。项目地块用地已完成收储，将优化用地功能布局，打造“韧度·高度·温度”的高质量片区。

是次调整拟将世界大观48.9万平方米的权属用地修改为商务/商业用地、二类居住用地和中小学用地等，总建筑面积约51万平方米。

成交的世界大观地块位于天河牛奶厂板块，将规划建设特色商业、景观水道、小学、城市公园等，而项目容积率仅1.9-2.2，周边多数为豪宅项目。

根据发布的海报可以看出，越秀地产拟将其打造成近5年天河区最大低密住宅地块，这无疑给广州的高端住宅市场增添新鲜血液。

目前，地块周边在售项目有合景臻颐府和缦云广州。合景臻颐府是合景泰富在三年前以51463元/平方米斩获的奥体公园北侧地块，主推为260-290平方米的户型，单价达到9-11万元/平方米。

越秀地产此次拿下的世界大观地块单楼面价就已低于合景臻颐府，自然景观和交通、教育配套也略胜一筹。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，此次成交价格略微有一点点偏高，现在该区域冲击10万元的单价还是有些难度，但越秀近年红盘做得不错，因而有信心可以做出“靓盘”。

黄韬续指，越秀在广州有几个红盘很受市场认可，包括琶洲TOD项目、和樾府，这是其强项，亦说明它是一个有代表的、标杆的房地产企业。

但随着一二线土拍市场回暖，开发商对于优质地块争夺激烈，高溢价、摇号等情况再度回归，越秀地产拿地成本亦有所增加。

迈入2023年，越秀地产全国化布局动作明显加快，先后落子北京、青岛、上海、南京、成都、郑州等，而在广州仅在5月以底价22.46亿元拿下南沙庆盛枢纽地块，此次补仓大本营，则斩获一宗颇有历史和优质区位的住宅用地。

另一方面，越秀集团在6月7日与广铁集团举行战略合作协议签约仪式。双方将围绕产业上下游挖掘合作点，在土地资源盘活、涉铁金融服务以及智慧交通管理等领域拓宽合作空间。

与国资企业合作是越秀地产对外拓展的重要方式之一。除了广铁集团，越秀地产还与久事置业、北京城建等达成合作。

销售端方面，越秀地产今年表现可谓十分亮眼。2023年7月公司实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约84.73亿元，同比上升约42.4%，实现合同销售面积约为21.02万平方米，同比下降约2.4%。

2023年1月至7月，越秀地产累计合同销售金额约921.01亿元，同比上升约67.9%，累计合同销售面积约为268.46万平方米，同比上升约34.7%。累计合同销售金额约占2023年合同销售目标1320亿元的69.8%。

暂不能从2023年中报看到越秀地产在大本营广州的表现如何，回看2022年财报数据，全年销售额531.9亿元，虽然同比下降达12.2%，但占销售额43%的集中风险也通过广州相对强劲的需求以及在广州的领先地位得以缓解。

7月27日，惠誉发布的报告指出，稳定展望反映了越秀地产的合同销售业绩强劲，这导致其在行业低迷期间的市场地位有所改善。

黄韬提到，上半年越秀在广州的销售排在前列，虽然二三月之后市场有所变化，但越秀、保利这些本土的发展商，销售反而变得更好。