华润置地：地产销售依然重要 购物中心想象空间大
如果时间推移到几年前，不会有人想到，市值最高的房地产公司，既不是招保万金、更不是碧恒海融，而是华润置地。
在地产行业持续盘整的情况下，华润置地市值仍保持在2400亿港元的高位，足以证明华润置地经营策略具有不错的防守性。
8月30日，华润置地披露2023上半年中期业绩，虽然整体收入基本零增长，但利润空间明显扩大，“有利润的营收增长”成为管理层为上半年表现添加的注脚。
地产销售依然举足轻重
具体来看，上半年华润置地实现收入729.7亿元，同比微增0.1%。其中，房地产开发销售收入546.2亿元，同比下降8%；投资物业经营、物业管理服务、代建等产业链业务等经常性业务的合计收入为183.5亿，同比增长35.6%。
可以看到，尽管房地产开发销售仍是华润置地最重要的业务板块，但经常性业务的比重已经在扩大。
得益于经常性业务的较高利润率，华润置地在整体收入并无增长的情况下，上半年归母净利润实现137.4亿元，同比增长近30%。经常性业务以25.1%的收入占比，贡献了42.8%的净利占比。
不过，这并不意味着华润置地在刻意淡化房地产开发销售业务，该业务板块目前依然可以提供可观的收益，而且只要控制住买地成本和规模，那么与华润置地“有利润的营收增长和有现金流的利润”经营策略就并不抵触。
而且，预计下半年开始，华润置地房地产开发销售业务的收入和利润占比将再度攀升。
根据中报，华润置地有超过3304亿元房地产开发销售待结算金额，其中1424亿元将于下半年结算。同时，2023年上半年新增合约销售金额1702.4亿元，基本会在未来一两年内结算为收入。
值得注意的是，华润置地上半年合约销售金额同比大增了40.6%，但合约销售面积的同比增幅只为19.4%，明显与金额增幅不匹配。大量深圳项目的高价值起了重要作用。
事实上，从2021年业绩开始，华润置地就单独列出深圳大区的数据，就2023年上半年的数据而言，深圳大区的签约单价达到4.01万元/平方米，远超华东大区的3.32万元和华北大区的2.54万元，以及华润置地的平均签约单价2.43万元。
自2023年初开始，深圳大区的签约面积就迅速反弹，报告期内，深圳大区的签约面积显著回升至64.3万平方米，按年上升116%，签约金额则按年上升119%，至257.6亿元。
购物中心价值显现
报告期内，包括购物中心、大厦、写字楼、酒店、长租公寓等在内，华润置地经营性不动产总建筑面积约1085万平，其中购物中心、写字楼、酒店、长租公寓占比分别大约为70%，17%，7%，4%。
上半年，该等经营性不动产共实现收入107.2亿元，同比增长41%。
购物中心作为华润置地占比最大的经营性不动产，在上半年确实起到了压舱石的作用。上半年购物中心租金收入同比增长39.5%至86.4亿元，4年（2019H1-2023H1年）的复合增长率达到28%。值得注意的是，华润置地现已成为除万达以外，第二家购物中心租金年化收入破100亿的内地房企。
截至6月末，华润置地已开业在营自持购物中心共计67个，总建面813万平方米，储备项目约57个；当期出租率约 96.2%，毛利润率基本维持在72%左右。
随着疫情消退，减免租金的负面影响也逐渐冲抵，叠加储备项目投入运营后的潜在收益，预计短期内华润购物中心租金仍有较大提升空间。
华润置地曾于2022年财报中透露，预计2025年在营自持购物中心将达到102座。如果这一目标可以实现的话，来自购物中心的租金收入很可能会较目前有极大幅度的提升。
华润置地自持购物中心目前已形成万象城、万象汇/五彩城两条主要产品线。其他成熟产品主要以街区形式，包括商业综合体万象天地、华润1234space等。
具体来看，万象城的主要特征包括体量大、业态全、中高端、辐射范围广等，一般布局在一二线城市核心区域，对标中高端客户。截至 2022年末，万象城已入驻全国25城，在长春、昆明、无锡、温州等城先后开业。
万象汇定位为家庭区域商业中心，大多位于一二线城市中心区域或三线城市核心地段，以区域内家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群消费需求。
“重奢”是华润置地购物中心的核心竞争力之一，高端产品线的定位贡献了接近50%的收入。目前，华润置地重奢购物中心已达12座，排名行业第一；合作高奢品牌超 80 家，为中国重奢门店数量第一。
上半年，华润购物中心零售额751.3亿元，同比增长38.9%。不过，伴随着消费复苏的不确定性，未来重奢购物中心的高速增长似乎要画上问号。
据贝恩数据统计，中国奢侈品消费占全球的市场份额由2021年的21%下滑至2023年初的17%。但目前疫情放开，线下场景受限的影响基本消退，只是中产收入不确定性仍在，对高端消费难免产生影响。对于华润的购物中心板块而言，如何选址，如何定位新拓项目，如何维系会员数量都是摆在前面的难题。
另一方面，市场同样对华润的消费基础设施REITs抱有很高的期待。自今年3月公募REITs底层资产扩容至商业地产领域，将百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目纳入试点后，首批消费基础设施公募REITs或将改变当前购物中心市场的竞争格局。
据市场消息，华润置地正在积极准备中，底层资产为其持有的青岛某购物中心，运营管理方为华润万象生活，目前已经成立专项的项目公司并进行资产重组，为下一步设立ABS资产支持计划及最终的公募基金发行、上市做准备。
华润置地亦表示，已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，通过消费基础设施公募REITs打造新的业绩增长极。