从广深两城辐射大湾区，星盛商业发力外拓

撰文/冯彩云

8月30日，星盛商业管理股份有限公司发布了截至2023年6月30日止六个月的中期业绩公告。

公告数据显示，2023上半年，星盛商业收入约为2.89亿元，同比增长约11.1%；毛利约为1.65亿元，约同比增长9.9%，毛利率约为57.1%；公司拥有人应占核心利润约为1.24亿元，约同比增长12.6%。

截至上半年，星盛商业经营现金流入净额约为1.23亿元，同比增长约203.5%；期末现金及现金等价物约为4.54亿元，无银行贷款和其他借款；资产负债率约为46.3%，较2022年12月31日的约44.9%略有上升。

整体来看，星盛商业上半年的业绩表现良好，收入及毛利均实现同比增长。

不过需要注意到，毛利率水平有所下滑，合约商业面积对比2022年底也有所减少，未来对星盛商业的运营与外拓能力而言将是个不小的考验。

收入增长与毛利率微跌

星盛商业是在港股上市的纯商管企业，受益于消费市场的复苏回暖，上半年实现了业绩方面的增长，收入录得2.89亿元，同比增长约11.1%；毛利约为1.65亿元，同比增长约9.9%。

分板块来看，委托管理服务收入1.90亿元，同比增长0.6%；品牌及管理输出服务收入6331.9万元，同比增长7.7%；整租服务收入3518.5万元，同比增长193.8%，三大商管输出服务均实现同比增长。

增长原因方面，大部分是由于提供的服务增加带来的收入增长。如来自品牌及管理输出服务的收入增长，来源于为期内新增项目提供市场定位、建筑咨询及租户招揽服务带来的收入，虽然期内也有部分项目解约导致收入减少，不过两者抵减后依然录得增长。

整租服务的收入增加，主要是由于期内该模式下有运营项目新开业，如嘉兴星河COCO City及厦门星河COCO Park分别于2022年7月、2023年5月开业，带来的经营收入增加。

毛利方面，委托管理服务的毛利约为1.11亿元，而品牌及管理输出服务和整租服务则分别为4710.6万元及683.2万元，目前的盈利来源依然以委托管理服务模式下的项目为主。

至于毛利率水平，2023上半年星盛商业品牌及管理输出服务的毛利率最高，达到74.4%的水平，其次是委托管理服务为58.3%，整租服务的毛利率则最低，为19.7%。整体毛利率约为57.1%，较2022年同期的约57.7%下降约0.6个百分点。

毛利率具体变化上，委托管理服务模式下，星盛商业获业主委托全权管理商用物业，拥有较高的自主权。该部分业务期内在营项目运营管理服务收入有所增加，加之成本控制较好，毛利率上升约4.6个百分点。

品牌及管理输出服务模式下，星盛商业作为专业管理人，为业主管理商用物业，不需要注入大量资金及人力资源，与其余两个模式相比毛利率较高。期内毛利率也上升约1.4个百分点，主要是新增项目的市场定位、建筑谘询及租户招揽服务收入增加。

整租服务模式下，星盛商业从业主处租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。该模式下其虽可实现项目的收入最大化，但也需要承担较高的市场风险。

期内，星盛商业给予了新开业项目的商户一定经营免租期等，使得毛利率下降，较2022年同期的约44.7%下降约25.3个百分点。

毛利率较大程度反映商管企业的运营水平以及成本管控能力。目前星盛商业的毛利率在行业内属于较高水平，这与其纯商管模式有关，零售商业类项目毛利率普遍较高，加之规模相比其他商管企业较小，成本把控上更加精细，但长期维持也并非易事。

大湾区优势巩固

规模方面，截至6月30日，星盛商业向58个商用物业项目提供服务，覆盖中国22个城市，总合约建筑面积约295万平方米（不含10个咨询服务项目建筑面积），当中约50.2%由独立第三方开发或拥有。

其中已开业部分，星盛商业目前有23个已开业零售商业物业，总建筑面积约为141万平方米。据了解，开业年限分布上，3年以内项目数量最多，共有10个项目，此外3-5年项目2个，5-10年项目7个，10年以上项目7个。

较多项目处于培育期，意味着运营方还需要在巩固消费客源上下功夫，这方面星盛商业可通过多元场景打造和创新营销方式，以及人性化的会员服务等，吸引更多客源。

项目城市分布上，星盛商业目前还是以深圳作为代表的大湾区为主，在大湾区共签约36个商业项目，总面积159.4万平方米，其中深圳有19个项目，总面积78.3万平方米。区域倾向也体现在了收入上，2023上半年大湾区收入占总收入的8成左右。

以大湾区为主的布局策略，较大程度上保证了星盛商业旗下在管物业租金收入的稳定性。此外，在消费复苏背景下，消费力较高的城市的项目复苏情况更好一些。

除了优势城市深圳外，星盛商业还明确表示将加强广州布局，以深圳广州两座一线城市为中心去辐射大湾区，在优势区域上做深做精做强。

目前，基于星盛商业在广州没有高量级的产品线，计划把旗舰产品线COCO Park引入到广州。从披露的开业项目情况来看，星盛商业下半年计划开业6个项目，其中2个位于广州，分别为广州健康港星河COCO Park和广州南沙星河COCO Park。

不过也需要注意到，上半年星盛商业在外拓方面表现较为乏力，仅增加深圳星河WORLD产业园地上及上海COSTCO这2个项目，新增签约面积12万平方米，业主均为星河控股及关联方，并未向市场展示出较强的第三方外拓能力。

此外，星盛商业期内还主动与5个提供品牌及管理输出服务的项目解约，这也导致其该部分业务下的项目规模有所减少。

业绩公告中，星盛商业解释称，主要是为了将更多资源集中于优质项目的打造和提升，助力公司高品质及可持续发展，但由此带来的规模缩减问题也不可忽视。