广州本土百货“转型记” 广百找上了万科、印力

撰文/陈玲

“一些老牌百货，也要积极进取，才能满足人民群众日益增长的物质文化需求。”一位广州市民如是表示。

之前很长一段时间，包括新大新、王府井、友谊商店、天河城百货、广百百货等在内的百货商场一直受到广州市民青睐。

但随着一座座购物中心拔地而起，近年来商业竞争日渐激烈，竞争对手环伺下的老式百货中心则略显尴尬。它们面临因设施较为陈旧、柜台格局较为死板等因素，人气急速下滑，

广百便是最老牌的百货零售商之一，采用的经营模式主要包括联销、购销及物业出租，一直占据广州北京路、体育西等核心商圈的主要商业地段，地理优势突出。

如今，伴随百货“闭店潮”，不少企业积极探索转型，广百股份也不例外。

10月13日，广百股份与万科集团旗下南方区域、印力集团在广州举行签约仪式并达成战略合作，双方计划在商业、酒店、文商旅等业务板块探索多元化合作。

显然，这家以“百货”起家的企业，加快了向购物中心大型商业综合体方向转型的步伐。

广百转型

协议签署后，双方将深入探索旗下优质商业项目的开发经营合作，在业务场景中导入双方子品牌，共享和深度融合供应商资源，实现零售、体验、餐饮、娱乐等招商资源的互补，为项目提供更优商业服务解决方案，促进商业项目提质升级发展。

值得关注的是，半个月前，广百股份还曾发布公告，以8.8亿元向广州万旭购买天河万科广场58975.38平方米（建筑面积）商业物业及461个产权车位、790个使用权车位。

天河万科广场于2019年5月1日开业，是万科集团打造的集商业、公寓、医疗、产业办公于一体的超级综合体万科云城米酷的重要组成部分，紧邻地铁21号线天河智慧城站B出口。通过这笔交易，万科一次回笼了8.8亿元资金。

以2023年3月30日为评估基准日，标的物业评估的市场价值为923,640,000元。广百股份表示，通过直接投资购置标的物业，并承接现有租约及相关物业管理合同，打造符合周边消费需求的购物中心，进行自行经营和出租，以获得租金等收益和资本增值。

另外，标的物业作为广州市城市未来发展方向的核心区域及毗邻地铁+广佛城际的优质物业，对广百在天河区深化布局具有重要战略意义。项目区位优越性，辐射天河、黄埔，符合大型购物中心可持续发展的需求，也符合“粤港澳大湾区”深度布局发展战略。

一位接近万科人士透露，此次战略合作的达成与这一收购事项有关。

观点新媒体获悉，岭南商旅集团是国有大型综合商贸旅游龙头企业，广百股份隶属岭南商旅集团，前身是成立于1990年的广州百货大厦，后经过多年连锁化发展，于2007年在A股上市，公司主营业务就是百货超市，旗下拥有广百百货、广州友谊、新大新、广百广场等多个知名品牌、业态。

2023年上半年，广百股份扭亏为盈，录得营业收入约32.17亿元，同比增加14.77%；归属于上市公司股东的净利润约2990万元。

截至报告期末，广百股份已在广州市区及广东省内其他城市开设门店29家。其中，广州市区综合百货店15家，购物中心3家，超市专业店3家，钟表专业店1家；广东省其他城市综合百货店6家，购物中心1家，经营面积合计约65万平方米，所有门店均为直营门店，2023年上半年公司门店营业收入为250,943万元。

广百股份旗下的商业项目地理优势突出，主要门店均坐落于广州市或者广东省其他城市的主要商业地段。随着商业综合体、购物中心不断增加，在激烈的市场竞争下，如果不能因时而变，也会悄无声息走向没落。

有分析指，业态单一、暮气沉沉、设施陈旧是多数百货零售的“通病”。由于百货商业属性，缺乏对消费者细分需求的满足，购物环境缺乏趣味性，无法满足家庭的“游乐、购物”一体化需求。

现在的商业综合体，更注重消费者的体验感，通过打造情景体验式业态、休闲氛围、“沉浸式”互动等方面吸引消费者。

合作万科

这恰恰是广百股份目前需要的。其实，广百股份早已了解这一点，一些商场已经在积极寻求创新改变，通过重新装修、提升定位、举办活动、引进优质品牌等方式吸引人气。

为了迎合市场需求，广百股份还需要做出更多改变。据悉，此次战略合作，是广百股份进一步从百货业态向购物中心大型商业综合体方向转型的探索实践和做优做强做大商贸主业、持续巩固本土商业版图的举措。

观点新媒体了解到，万科南方区域以综合住区、城市更新、TOD综合体三类综合类项目和产城、商业、EPC＆代建、养老四类经营类项目为核心开展业务。

万科于2009年开始组建自己的商业地产管理团队，并在2016年收购印力，印力成为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，旗下拥有深圳印力中心、上海松江印象城、上海南翔印象城MEGA等项目。

目前万科已持有较大规模的商业管理规模。2023半年报中显示，万科商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。截至报告期末，万科累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米，相较去年同期新增了76万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

其中，“印力”作为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，至报告期末，累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。

营收方面，报告期内万科商业业务(含非并表项目)营收43.亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营收27.4亿元，同比下降0.36%，占万科商业总营收63.7%。出租率方面，印力管理商业项目上半年出租率较高，整体出租率为94.7%，同比提高2.0个百分点。

上半年，印力成功开出了深圳湾睿印、天津和平印象城、西安浐灞印象城等项目。按印力2023年初的开业计划，下半年尚有重庆印象城、上海龙华会、天津枫雅印象城、包头奥体印象城、龙华印象城、济南奥体印象里等项目在筹开中。

值得关注的是，万科为实现资源和管理集约，万科于去年将区域BG的部分商业项目委托印力管理。上半年印力在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。

截至报告期末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米，其中已开业64个项目，开业面积352.0万平方米。