2023年三季度开业购物中心100+个，市场恢复态势向好，还有这些新趋势！
三季度，恰逢“金九银十”开业高峰，在9月底全国购物中心扎堆开业的盛况下，三季度的商业地产市场圆满收官，全季度迎来了百余个项目开业。
一、数据解读
三季度新开业购物中心104个，国庆档开业盛况空前，市场恢复态势向好
据赢商大数据，2023年第三季度（7月-9月）全国开业购物中心项目104个，商业总体量993.45万平方米，其中包含购物中心100个，独立百货商场4个。三季度存量改造项目多达13个，商业体量合计达146万平方米，占比超一成。若剔除存量改造项目，三季度新增开业项目91个，体量847万平方米。
（数据说明：1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心、独立百货；2、统计时间截止至2023年10月9日）
从季度内各月的开业量看，7、8月份处于开业淡季，单月开业数量均不足20个，9月份迎来爆发期，单月开出70+个项目，合计商业体量亦高达700+万平方米，国庆前的一周时间内60余项目扎堆开业，9月28日1天开出40多个项目，盛况空前。
拉长时间线看，今年第三季度的开业量，在近五年内排第三，高于疫情期间的2022年同期、2020年同期数据，同比2022年第三季度，数量、体量分别增长了13.04%、16.60%；但低于疫情期间的2021年同期、疫情前的2019年同期，同比2019年第三季度数量、体量跌幅分别为10.10%、16.80%。
综上可见，当下购物中心开业量仍处于疫后恢复期，但从国庆档开业数据看，市场信心坚挺、态势向好。
华东区遥遥领先，西南、华北活跃度提升，华中、西北有收缩之势
从大区分布看，三季度华东区依然激进，以超四成的数量占比霸榜全国七大区之首。同时，西南、华北区开业活跃度有明显提升，而华中、西北区则相反，有收缩之势。此外，部分省份开业量集中度较高。
·华东区以44个项目，约400万平方米体量遥遥领先。值得注意的是，“江浙沪”作为华东三大核心省市，仅江苏开业量居前三，也是华东区贡献最大的省份，共12个项目。其次是山东，10个项目；福建7个、安徽6个；而浙江仅5个项目，上海4个；江西开业2个项目。
·华南区第二，数量占比21%，22个项目，体量198.5万平方米，仅华东区一半。分布上，广东占20个，广西、海南各1个。
·西南区、华北区不相上下，数量分别为10个、9个，占比均为10%。西南区开业项目分布在四川、贵州各3个，重庆2个，云南、西藏各1个；华北区项目分布在北京6个，河北、天津、山西各1个。
·华中区排第五位，占比7%，4个项目分布在河南，湖南2个，湖北仅1个。
·西北、东北区各5个项目，占比5%。西北区项目新疆占据了3席，陕西、宁夏各1个，东北项目辽宁占4席，吉林占1席。
商业一线、二线、三线城市是“主战场”
从城市商业线级分布看，三季度新开业项目主要集中在商业一线、二线、三线城市，占比均超过2成。另外，对比高低线级看，高线级城市仍是主导，集中了过半项目，占比达56%。高线级城市中又以商业一线、商业二线城市为主，分别占比23%、21%，商业准一线城市仅占12%。低线级城市合计占比46%，其中商业三线城市是重点，占比21%，商业五线、四线城市分别占比16%、7%。
◎说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
乌鲁木齐、漳州与深圳、苏州开业量齐平；多个下沉城市活跃
从城市分布看，三季度开业项目遍布了全国65个城市，其中3个城市开业项目数量≥4个，且均为一线城市；6个城市开业项目数量为3个；13个城市开业项目数量为2个。
广州、北京、上海三座城市开业项目数量位列前三，其中广州7个，数量排第一；北京6个，但体量高达86万平方米位居第一；上海4个项目，体量仅31万平方米。
值得注意的是，乌鲁木齐、漳州两座商业三线城市三季度开业活跃度极高，各以3个项目进入前十，与深圳、苏州、厦门、贵阳等城市齐平。
此外，多个下沉城市开业活跃度明显，如徐州、潍坊、盐城、潍坊、金华、阜阳、漳州、茂名等下沉市场均有2个及2个以上项目开业。
中体量项目占比大幅提升，小体量项目占比大幅收缩
从今年新开业项目看，中体量项目占比有逐步提升的趋势；反之，小体量项目则明显收缩；大体量项目则继续保持低占比。
具体表现为，三季度开业项目5~15万平方米区间的中体量项目占比十分突出，合计占比高达75%，较上半年的62%增加了13个百分点。其中5~10万平方米区间占比是所有区间最高的，为40%；10~15万平方米体量区间占比35%。
5万平方米以下的小体量项目占比大幅缩减，从上半年的28%缩减至13%。
15万平方米以上的大体量项目继续保持低占比，其中15~20万平方米区间项目占比9%，20万平方米及以上的项目占比4%。最大体量为北京五棵松万达广场，31万平方米；其次是SM扬州广陵城市广场，23万平方米；铜陵北斗星城吾悦广场、广州8号仓流溪河奥莱小镇均为20万平方米。
新城控股新开12座吾悦广场，万达商管新开6座万达广场
在购物中心开业旺季，规模商业地产企业整体略显低调，三季度开业2个或2个以上项目的企业仅12家，其中新城控股12个、万达6个，爱琴海3个，华润万象生活、宝龙商业、中信泰富、招商局蛇口、印力、星盛商业、碧桂园、杉杉商业、金鹰商贸各有2个项目开业。
新城控股新开业12座吾悦广场，遍布华东、华南、东北、西北四大区11座城市，其中乌鲁木齐连开两个项目；整体以下沉市场为主，11个项目位于商业三线、四线、五线城市，仅1个项目位于二线城市。
万达商管新开业6座万达广场，均为轻资产项目，其中佛山桂城万达广场、北京五棵松万达广场、长沙宁乡万达广场是存量改造项目。分布上，以高线级城市为主，商业一线城市北京2个，商业准一线城市长沙、佛山各1个，商业五线城市漳州、茂名各1个。
爱琴海集团开业3座项目，分别是：徐州云龙爱琴海购物公园、阜阳临泉爱琴海购物公园、
盐城响水爱琴海购物公园，均位于商业三、四线城市。
二、三季度购物中心开业新趋势
回顾三季度的购物中心开业市场，热闹之外，也有创新和启发。多个新产品线项目亮相；街区式商业以高颜值美学空间出圈；奥特莱斯热度空前，狂欢开业；首个付费会员制购物中心亮相等等。
多个全新产品线亮相，旭辉商业、华润资本推“城市奥莱”
以变应变，为契合当下消费群体新需求，各大企业积极打造全新产品线，构建全新定位的消费场所。旭辉商业、华润资本不约而同推出了城市奥莱产品线，此外还有大悦汇、KK TIME产品首秀。
旭辉商业全新城市奥莱产品线首秀——绍兴旭辉Cmall，总体量约6万平方米，从奥莱名品、生活配套、美食盛宴、场景体验四个角度出发，以多元化业态组合，五大特色品牌组合，引入100多家知名品牌。
华润资本带来旗下全新产品线城市奥莱项目——长沙欢乐颂OUTLETS，商业体量近7万平方米。品牌定位并非重、轻奢类品牌，而是以阿迪达斯、耐克、李宁、彪马、斯凯奇、安踏等一类运动品牌为代表，同时融合了特色美食、亲子互动等业态。
大悦城控股商业全新产品线“大悦汇”系列首作——广州黄埔大悦汇，商业面积约6万平方米。区别于主打潮流文化的“大悦城”产品线，“大悦汇”则主打生活文化。广州黄埔大悦汇项目以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，定位“得意生活社交场”，引入超30%首进品牌，打造五大休憩社交空间，开展一系列多元活动文化，精准“打入”目标客群的兴趣圈子。
广州黄埔大悦汇，图片来源：项目方
京基百纳商业全新商业产品——深圳KK TIME京基百纳时光，定位“美好生活聚场”，通过特色美食街区、珠宝文化主题街区、潮玩梦工厂、特色餐饮、运动健身、国际零售、休闲娱乐、亲子益智等多种业态，打造集生活方式、珠宝文化艺术以及观光旅游为一体的全生活购物中心。
深圳KK TIME京基百纳时光，图片来源：项目方
开放式街区商业走红，特色美学空间出圈
开放式街区商业，其独特的建筑形式为商业打造美学空间提供了得天独厚的条件，成就了商业与自然空间、城市人文的完美融合。三季度，上海龙华会、苏州仁恒仓街、杭州绿城吉祥里、漳州特房T·ONE、玉溪·三千城购物公园、西虹天上市、成都凡米里、深圳融悦·世方里等一众街区商业商业亮相，独特的商业美学空间成为消费者新打卡地。
上海龙华会，是沪上首座对望千年古刹的街区商业，打造了一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态兼容的城市理想街区。
上海龙华会，图片来源：项目方
项目商业面积约10万平方米，分为地上地下两部分，一方面对原龙华旅游城片区的存量建筑进行改建更新，另一方面将江南水乡“重檐坡顶”的特色与低密街区融合，同时引入超过200家品牌，其中5000㎡的超大主力店「在坔ZAIDI CENTER」，以“重现塔下的生活方式”为愿景，通过对唐宋以来龙华塔周围大量历史素材、人文图景的收集，联合多家建筑事务所与设计工作室，集合众多本土独立设计品牌（白鳥之歌、ok center、URBANCRAFT等），打造了一处极具人文情怀的公共生活理想社区。
上海龙华会，图片来源：项目方
项目还将延续千年的非遗龙华庙会和京剧艺术融入街巷场所，在二楼露台，运用宋代“垂花柱”传统木建筑构件形式打造了一座“龙华戏台”，最大限度还原梨园戏台。
上海龙华会，图片来源：项目方
仁恒仓街位于苏州市姑苏区平江历史文化街区，总建筑面积达14万㎡，商业面积8万平方米，由地面错落有致的现代园林开放式街区及地下三层的购物中心构成。在现代园林街区中，移步景异，惊喜不断，充满游逛、探索的趣味——精致市集、艺术展览、快闪表演，为顾客在缓行游园的探索中带来快节奏的感官体验。
仁恒仓街，图片来源：项目方
仁恒仓街定位重奢购物中心，首店云集，未来品牌总数量预计达到200个以上，其中约70%为苏州、江苏甚至中国首店。同时，通过仓街园林艺术节、仁恒仓街限时艺术体验项目——“出神入化”Into the Ecstasy、仁恒仓街永久性艺术地标——寻珍之旅 FIND YOUR TREASURE等一系列内容，将艺术氛围感拉满。
仁恒仓街，图片来源：项目方
玉溪·三千城购物公园定位为高品质、有特色、可以实现“边逛公园边逛街”的商业街区。项目由5万平方米室内购物中心与6万平方米室外水景天街组成。购物中心通过多组连廊、扶梯、垂直梯与街区商业连通，街区将建筑、人文、生态、商业融为一体，营造出一步一景、边逛公园边逛街的“漫游长廊”。项目多以休憩形式为主的艺术感小品装置，让整个空间更富有色彩性和艺术感；特色步梯的和玻璃雨棚的打造，既是风景又能为游逛的顾客提供休憩地。
玉溪·三千城购物公园，图片来源：项目方
杭州绿城吉祥里，位于杭州城北宦塘河畔祥符桥传统风貌街区，是老杭州记忆的“城市更新”范本，项目保留了原街区石库门、高围墙、直屋脊等江南院落特征，新增保护了粮仓、祥符直街38号等4处具有历史价值的老建筑，河上则增设了卧虹桥、平波桥两座步行桥。业态涵盖市井生活、艺文社交、潮趣大赏等三大组团，定位为杭城首个主理人品牌聚集地。开街期间，绿城吉祥里通过开展宋韵水上婚礼等丰富多样的宋韵活动，再现江南富饶的“清明上河图”。
绿城吉祥里，图片来源：项目方
西虹天上市创意夜嗨街区打造西域风情特色主题街区，3万方的主题创意街区汇聚了中亚，西亚，东欧建筑风格，业态包含演艺、餐饮、娱乐、酒吧、潮流直播和网红打卡等，引入众多人气网红品牌，成为西安独特商业新景观。
西虹天上市，图片来源：项目方
漳州特房T·ONE打造6万㎡连廊式开放式商业街区，围绕“漫享生活悦聚场”定位，进一步放大“小微醺”“夜经济”氛围，创造更多消费者欢聚、社交、互动场景。项目以“高山流水”独栋式建筑为核，嵌入灯光旋转梯、水景瀑布的灵动元素，融合河畔萤火夜景打造渐进式光感空间，移步换景。
漳州特房T·ONE，图片来源：项目方
7家奥特莱斯狂欢开业，砂之船、杉杉商业、八号仓携新项目亮相
今年，奥特莱斯迎来“高光”时刻，节假日人气爆棚，销售更是水涨船高。据中国百货商业协会数据显示，今年上半年，全国奥特莱斯销售额超过1300亿元，而2022年全年销售额是2100亿元。奥特莱斯项目也在全国加速扩张，三季度迎来7个奥莱开业的狂欢场面，包括2个城市奥莱项目（即绍兴旭辉Cmall、长沙欢乐颂OUTLETS），5个为大型奥莱综合体。砂之船、杉杉商业、八号仓三大奥莱运营商均有新项目亮相。
其中备受关注的广州8号仓流溪河奥莱小镇，项目位于广州从化区太平镇，总体量20万平方米，是一个具备城市微度假和轻旅游概念的文旅小镇，当前开业的一期，体量12万㎡。
项目首批品牌阵容涵盖200+名品折扣店，兼具各式餐饮及亲子体验业态，其中超40家是区域奥莱首店、旗舰店，超90%为广北首进。同时，深度融合广州北地域特色和景观资源，倾力焕新“漂浮花园”、“嬉水乐园”、“在地公园”、“8字楼梯”、“运动公园”、“星光夜市”等8大主题度假场景，放大网红打卡属性，解锁野趣版奥莱+度假新模式。
广州8号仓流溪河奥莱小镇，图片来源：项目方
杉杉商业集团旗下天津西青项目、太原天美项目双双开业。天津西青杉杉奥特莱斯广场体量16万平方米，引进200余家国际国内名品，融合零售业态和体验业态，打造“全业态体验型+奥莱”模式。太原天美杉杉奥特莱斯广场是杉杉商业在山西的第二个项目，体量14万平方米，整体建筑采用新中式建筑风格、开放式街区模式，集时尚、艺术、休闲、购物、娱乐业态于一体。
砂之船开出华北首个项目——砂之船（石家庄）超级奥莱，也是砂之船集团全国战略布局的第17家奥莱。项目商业体量9万平方米，汇集300多家国内外知名品牌，涵盖名品、运动、儿童、餐饮、服装、休闲等各个业态，并结合石家庄本地需求及特色，打造艺术商业超级奥莱。
北京首个付费会员制购物中心亮相，年费99元/年
“付费会员制”这一商业模式并不新鲜，但在购物中心领域的应用目前还鲜有案例。由双桥农场改造而来的北京惠多港购物中心，创新性的采用了付费会员制的商业模式。项目建筑采用网红欧美工业风，地下2层＋地上5层，体量近13万㎡，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，引入222个品牌商家，其中24家北京首店和多家品牌旗舰店。其中8家自营品牌，也是项目一大特色。
北京惠多港购物中心，图片来源：项目方
作为“会员制”模式购物中心，惠多港会员价格是99元/年，可享购物9.5折优惠，覆盖商场内95%的品牌，同时还有诸多其他会员专属权益。不过，并非只有会员才能入场或消费，而是会员享有专有优惠。
目前，暂且不论其“会员制”模式的效果如果，但于行业而言也是一种创新和启发。
附表：2023年三季度全国开业购物中心
