消费基础设施正式纳入REITs 万科、合生、百联们走到了哪一步？

撰文/龚丽欣

酝酿已久的消费基础设施公募REITs，正式落地。

10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》。

观点新媒体了解到，上述《指引》删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”以及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围。

这也意味着，消费基础设施正式纳入了公募REITs的范畴。

可以说，这是一次史诗级的调整：一方面，新增了基础设施公募REITs的投资标的，丰富了产品的种类，有利于吸引更多了资金参与公募REITs投资，推动市场的活跃度。

从修改后的《指引》来看，目前基础设施包括了储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。

可以预见的是，伴随着基础设施的扩容，公募REITs市场规模和交易活跃度将进一步提升。

另一方面，房地产仍旧是中国经济发展的重要一环，随着保障性租赁住房、百货商场、购物中心等正式纳入公募REITs范畴，有利于盘活存量资产，促进消费场所的发展，从而促进经济的增长。

实际上，早在今年3月，监管部门便首次文件明示，要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施。

随后，9月8日，证监会也发文拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条进行修改，意见反馈截止时间为10月8日。

酝酿半年多时间，靴子终于落地。

值得关注的是，3月份监管部分发布相关文件亦明确，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司，同时优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

也就是说，一些城市级的、重奢类的购物中心并不在消费基础设施REITs的范畴之内。

不仅如此，10月20日正式出台的文件来看，证监会亦强调，基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。

从这些文字当中，能够明确看出监管部门的担忧所在，但这是商业REITs的出发点，也是必经路。

即便发行有诸多限制，但不少商业运营企业早已跃跃欲试。

据了解，上半年以来，包括百联股份、天虹股份、合生商业、万科等接连传出申报商业REITs的意向。

其中，7月12日，百联股份率先宣布将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs，基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。

而天虹发展、合生商业及万科暂未披露明确的底层资产。

但合生商业罗臻毓在此前接受观点新媒体的采访时亦强调：“可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。”

另有消息称，万科申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州区域的一处购物中心。

不过，此前因政策并未最终落地，上述企业的申报工作还未有实质进展。而今，随着消费类产品的正式纳入，万科、合生、百联的商业REITs又更近一步。

据了解，政策出台两日，证监会官网虽未查询到相关的申报文件，不过不少分析人士认为，随着政策的落地，消费基础设施公募REITs有望进入申报和实施阶段。

对企业而言，通过公募REITs，能够将流动性较低的不动产项目转换为流动性较高的金融产品REITs份额，从而获取到权益性的资金，降低负债水平。

而百货商场、购物中心等，因租金租期较长、租金稳定等特点，更容易吸引资本的参与。更重要的是，目前市场上拥有的存量行业资产巨大，此番消费基础设施公募REITs正式开闸，将有助于盘活市场存量项目。

目前我国存在大量的商业存量资产，戴德梁行数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米。