今年实际开业的新mall，有望冲刺400个！

今年年初，我们对2023商业进行提问。《商业十答》系列，直击年度10个商业人最关心的问题，给出新答案，激起新思考，以在2023赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布（12月·上海）上共话“超级商业”。

关于“今年计划开588个新mall，实际能开多少？”的提问，我们的回答是：新mall开业潮加速回归，冲刺400+个！

回温不止的2023，行至尾声。一幅商业的年度“画卷”，逐渐成型。

据商务部数据，今年前三季度，全国社会消费品零售总额34.2万亿元，同比增长6.8%。三季度最终消费支出对经济增长的贡献率达94.8%。

作为城市服务中的重要商业设施，购物中心在加速消费回暖、提振市场信心等方面发挥着重要的引擎作用。

在经历了疫情三年新mall开业率大跌后，今年新mall开业潮加速回归，实际开业率（开业率=实际开业数量÷年度拟开业数量）有望止跌回升。

据赢商大数据，过去6年（2017年-2022年）国内购物中心的实际开业率一路走低，从2017年的62.47%跌至2022年的40.89%。

而据数据分析和预测，今年前三季度已开业项目达205个，1958.89万平方米，根据往年四季度开业量为三季度的2倍左右预测，则今年四季度开业量在200个左右，全年开业量则可达400+个，较2023年初统计的588个拟开业项目，开业率可达68%，回到疫情前的开业率水平。

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01

新MALL开业潮加速回归，

全年“胜负”看Q4

2023开年伊始，购物中心开业量显著复苏，单月开业近30个项目，成商业地产圈疫后第一股恢复力量。行至二季度，恰逢五一档期，迎来了年内第二个开业高峰。

据赢商网不完全统计，五一档期开出30+个新mall，远超2022年、2020年同期，直追疫情前的2019年同期，给平淡了两个多月的市场注入了新信心。

进入9月，国庆档前夕迎来今年第三个开业高峰期，期内开业60+项目，为近五年来最热闹的国庆档。

数据说明：1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心、独立百货；2、统计时间截止至2023年10月9日。

综观1-9月开业数据，我们可以看到今年购物中心开业趋势持续向好，尤其是国庆档表现强劲，为四季度新mall入市注入了强心剂。

从历史数据，第四季度开业量占全年的50%上下。2019年-2021年数据显示，Q4开业量均为Q3的两倍多，2022年Q4开业量为Q3的1.83倍（2022年12月疫情防控解除后全国感染高峰对开业有一定影响）。

从当前开业趋势持续向好的态势看，今年Q4开业量大概率在Q3的2倍以上。但站在历年的开业数据看，2023全年新开项目数量能否超过2021年，甚至2019年，仍然存在悬念。

数据显示，今年前三季度开业215个项目，较2022年同期的198个、2020年同期的157个，分别增长了8.59%、30.57%；较2021年的267个、2019年的277个，分别下跌了23.22%、25.99%。

看向第四季度，随着全国消费信心不断提振，叠加12月底“双旦”开业旺季，新项目开业量环比有望翻倍。若Q4开业数量在200个以上，依此推算全年的开业量将冲刺400+个。

02

低线级城市项目“上新率”优于高线级，

这些城市创5年新高

购物中心开业走势，不同城市表现不一，但低线级城市开业量明显优于高线级城市。

2023年前三季度开业的215个项目，遍布99个城市，其中64个城市开业数量等于或超2022年全年。

其中，低线级城市占了47个，占比82%；高线级城市仅10个，占比18%；体量分布趋势与数量基本上一致。开业数量等于或超越2019年全年的共有50个城市，低线级城市占比依然高达84%，高线级城市仅占比16%。

◎说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

聚焦到具体城市，今年前三季度开业数量前十的城市依次为北京、广州、重庆、苏州、上海/金华、兰州/成都/深圳/无锡，主要为高线级城市。

但从开业量恢复程度看，北京、沈阳、乌鲁木齐、银川、兰州、金华、漳州的对比数据亮眼，这些城市前三季度的开业量已经超越过去四年（2019年-2022年）的年度开业量。

• 北京，前三季度开业项目数量高达14个，体量约164万平方米，大幅超越了过去四年年度的开业量。

• 沈阳前三季度开业项目4个，仅次于2020年的5个，但体量为近5年新高。

• 金华2019年以来开业数量连年攀升，前三季度为6个，体量同比跳跃式增长。

• 兰州今年开业数量飙升，与2019年持平，为5个，但体量直逼80万平方米，已超2019全年的59万平方米。

• 漳州、银川、乌鲁木齐等三座往年开业量极低的城市，却在今年前三季度开出了3个项目，反差之下，开业热度高涨。

随着商业下沉，高线级城市商业饱和度越来越高，低线级城市市场空间被加速挖掘。

03

存量改造新开项目如火如荼，

占比直线上升

历史老旧物业亟待焕新、经营不佳物业易主或更换运营团队等多重因素，加速着存量项目改造的进程。在今年新mall地图上，存量改造式项目入市如火如荼。

翻看过往5年数据，除2021年外，其余年份存量改造开业项目数量、体量，在新开业项目中的占比呈直线上升之势，从2019的5.69%升至今年前三季度17.64%，增速翻倍。

2023年前三季度开业的存量改造项目高达36个，体量346万平方米。它们来自老旧厂房、园区、老百货、老商场、农场、闲置物业等的改造，改造后变身全新零售商业打卡地，一如“年轻版SKP”北京DT51、第二座“年轻力中心”北京THE BOX 朝外｜年轻力中心、Z世代潮流主场重庆方圆•LIVE、充满工业风的会员制购物中心北京惠多港购物中心、沉浸式体验社交场郑州T10·探十里等等。

另据赢商大数据，截至2023年9月底，全国购物中心数量存量达5659个，体量存量为5.03亿㎡。购物中心存量改造，将成为未来趋势。

2023年前三季度，购物中心年度开业趋势“向好向上”，而年度压轴好戏将在第四季度上演，或将画上一个圆满的句号！