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《2023中国城市商业丰富度报告》重磅首发：哪些城市品牌“又多又好”？

赢商云智库2023-11-07 08:05

摘要：北上深蓉杭“量质齐高”，广州进阶中…

数据会说话，方法论则是传声筒。隐藏在商业数据背后的理性思考、逻辑，赢商正借由方法论呈现而出。

此为《赢商方法论》第四篇，城市商业丰富度研究。

封面及头图来源丨摄图网

方法论研究丨张斌/郑捷炜/何小丽

编辑丨熊舒苗主编丨付庆荣

一个商业丰富的城市，应该是什么模样？

它复合多元，不同能级、形态的商场、街区、创意园在城市的关键点位上蓬勃生长；它琳琅满目，不同国籍、业态的品牌，或聚集或散落，瞄准目标客群，找到最合适的消费出口。

以上商业元素，几乎出现在每一座城市。不同的是，元素的数量和质量有别。为量化这种区别，赢商大数据中心特别开展专项课题研究，并首发《2023中国城市商业丰富度研究报告》。本报告通过量化和持续性分析城市范围内实体商业消费业态及线下品牌门店特征，助力城市科学高效推进商业网点规划、招商引资，确定商业扶持政策等。

01 城市商业丰富度PK：北上深蓉杭“量质齐高”，广州待进阶

城市商业丰富度，是通过综合分析线下品牌门店规模及其业态分布均衡性，反映城市实体商业各消费品类的繁华程度。具体包括两个维度：

业态丰富度指数：通过对品牌门店的数量规模、细分业态的数量及分布均衡程度等维度的综合评估，反映城市线下消费业态规模及分布的均衡性。

品牌质量指数：通过对高档次、高级次品牌门店数量规模及占比等维度的综合评估，反映城市品牌门店的质量高度。

通过交叉分析，可划分为四个象限，分别对应四个城市类型。由于不同线级城市业态丰富度与品牌质量差异较大，通过同类城市（商业一线及准一线、商业二线城市）的比较，可更清晰判断城市商业丰富度水平。

从商业一线及准一线城市来看：

“量质齐高城市”（业态丰富度指数、品牌质量指数双高的城市），包括上海、北京、深圳、成都、武汉、杭州，这类城市商业发达程度高，业态（品牌）的量与质发展水平均较高，且处于良性均衡发展态势。

“质量提升城市”（业态丰富度指数高、品牌质量指数有一定提升空间的城市），包括广州、重庆、苏州、宁波，这类城市业态（品牌）质量提升没有跟上规模的增速，有较大升级潜力。

“量质挖掘城市”（业态丰富度指数、品牌质量指数需要不断挖掘城市），包括南京、西安、长沙、郑州、天津、佛山，这类城市商业整体发达程度不错，但大部分受周边强商业城市虹吸，自身商业活力有待持续挖掘。

从商业二线城市来看：

“量质齐高城市”包括青岛、昆明、厦门、福州等；

“量质挖掘城市”包括东莞、贵阳、南宁、石家庄、长春、南通等；

“质量提升城市”包括合肥、南昌、济南、温州、珠海、常州等；

“丰富度提升城市”（业态丰富度指数有一定提升空间、品牌质量指数高的城市），包括无锡、沈阳、哈尔滨、大连等，这类城市处于区域绝对中心，少数业态表现突出，发展不甚均衡，表现最抢眼的主要集中在高档业态（品牌）。

02 四类城市商业丰富度特征解析及发展建议

基于对业态丰富度及品牌质量两个维度的交叉分析，可清淅地解析城市实体商业发展现状和特征，利于发掘城市线下消费品类的发展方向。

针对上述四类城市不同的商业丰富度及发展特征，可以给出其特有的发展建议与方向。

第一象限：量质齐高城市

特征：业态丰富度指数、品牌质量指数双高

发展建议：继续发挥既有优势，强化独有的特色标签

案例1：成都（商业一线城市）：零售和餐饮业态丰富度指数全国前列

成都，作为商业一线城市，聚集了优质购物中心及国际国内知名品牌，同时兼具“慢生活”与“烟火气”等城市特色标签，城市商业业态（品牌）丰富多样，各类新模式及新形象的业态（品牌）层出不穷，自我更新迭代速度快。

据赢商tech监测，2022年成都购物中心品牌调整数量位居全国前列，零售、文体娱、餐饮等各业态均积极扩张，业态丰富度指数远高于同类别城市。未来该城市仍有不少重量级项目和网红项目计划入市，持续为市场业态（品牌）多元化增添砝码。

在商业一线、准一线城市中，无论是业态指数的绝对值还是均值，成都各业态丰富度指数均处于领先位置，整体业态发展较为均衡，其中零售和餐饮较为突出。建议未来持续重点发展创新型业态，兼顾协调其它业态。

案例2：厦门（商业二线城市）：零售和生活服务业态丰富度指数较高

厦门提出聚焦“国际”、紧扣“消费”和一刻钟便民生活圈试点建设，引入更多元的品牌组合，同时鼓励高端知名商业品牌入驻。政策引导下，岛内外商业齐头并进，各类商业业态加速释放。

与同线级城市业态丰富度指数均值相比，厦门零售和生活服务业态丰富度指数较高，相关品牌上半年首店引进表现也很突出，未来建议鼓励融合闽南文化的业态发展，及大力引入国潮新兴品牌。

第二象限：质量提升城市

特征：业态丰富度指数高、品牌质量指数有一定提升空间

发展建议：大力引进高级次品牌及首店

案例1：重庆（商业一线城市）：已形成品牌首店聚集效应，建议加大引进国际品牌

业态丰富度方面，重庆餐饮、零售和生活服务业态表现优秀，文体娱业态达到同线级城市平均水平。随着近年来重庆众多标志性购物中心开业及存量改造，未来重庆业态丰富度有望不断提高。

另一方面，近年重庆不断丰富“夜景”“夜购”“夜游”“夜娱”等业态（品牌）组合，同时借助优质旅游资源，加大发展休闲娱乐、体育运动、新零售等首店经济，为国际消费中心城市提供有力支撑。

2019年以来，重庆强化政策支持力度、积极推进政策落实，加快发展首店经济，培育新的消费经济增长点，已形成品牌首店聚集效应。今年三季度，重庆首店数量190余家，但其中的品质首店仅为上海的一半、北京的7成，建议加大引进国际品牌或现有门店升级旗舰店的政策支持，进一步吸引国内外知名品牌进驻。

案例2：苏州（商业准一线城市）：打造匹配城市经济能级、高端品牌需求的高端商业

从业态丰富度指数来看，苏州各细分业态丰富度均领先于同线级平均水平。这与苏州不断更新迭代的多中心商业发展格局、政府大力发展首店首发经济都有直接关系。

但受上海虹吸效应影响，苏州高端消费外溢，本地高质量、高档商业供给不足，这在很大程度上制约了城市商业的进一步发展。

但挑战中也蕴藏着无限机遇，苏州亟需打造一批与城市经济能级相匹配、与高端品牌需求相吻合的高端商业载体，引入高质量品牌，为城市商业注入更多新鲜血液。

第三象限：量质挖掘城市

特征：业态丰富度指数、品牌质量指数均有一定提升空间

发展建议：强化城市商业基础设施，增加优质商业载体吸引优质商家

案例：天津（商业准一线城市）：餐饮业态活跃，加大引进或培育新兴文化休闲业态

作为首都半小时生活圈城市，天津商业存量过剩，业态（品牌）同质化定位严重，入驻率和市场活跃度不足。

天津商业格局正处于升级阶段，大量传统项目亟待提档。在做好新旧交替存量改造的同时，引进高水平商业地产运营商，持续迭代丰富商业形态，推动实体商业挖掘消费者兴趣点、增强业态吸引力。

餐饮是天津这座历史文化名城最活跃的商业元素之一，但在其它业态均落后同线级城市的现状。提升餐饮品类丰富度、引进品质零售门店，均是重要着力点。

此外，作为一个传统娱乐基因强大的城市，天津现代文体娱业态丰富度却不足，接下来政府需要引进或培育一批以文化创意、数字技术、沉浸式消费等为核心内容的新兴文化休闲业态。

第四象限：丰富度提升城市

特征：品牌质量指数高、业态丰富度指数有一定提升空间

发展建议：立足本土消费习惯，以本土文化提升商业丰富性

案例1：无锡（商业二线城市）：城市商业能级升至新高，加大发展本地便民生活圈

无锡的商业业态（品牌）出现两极化，一方面以恒隆广场为代表的高档商场的落成，城市商业能级升至全新高度；另一方面，本地便民生活圈布局不均、新业态新模式发展不平衡、不充分。

无锡的业态丰富度亦有很大提升空间，在提升餐饮品类丰富度的同时兼顾品质零售门店的引进是重要着力点。政府需要持续加码多元消费场景，引领消费潮流，提升无锡消费活跃度及品牌知名度。

案例2：哈尔滨（商业二线城市）：高奢业态优势较突出，融合多元文化发展文旅消费

哈尔滨的高端消费市场发展态势良好，高奢消费业态优势较为突出，存量奢侈品门店总数在二线城市中排名第三，但商业发展相对不均衡，限制市场潜力的释放。

商业应结合哈尔滨的中外融合多元文化和“冰城”特色，引领文旅及地域文化消费，激发城市商业新活力。

哈尔滨商业业态丰富度普遍低于同线级城市平均水平，难以满足和适应消费者多样化的消费需求和消费方式的转变，可结合文旅优势，大力挖掘本土休闲娱乐及餐饮潜力，最大限度丰富体验型业态。

随着城市经济发展和居民消费多元化、个性化的需求升级，必然推动商业业态丰富度的提升，引导城市商业不断推陈出新，更新迭代。特别是面临日益崛起的新生代消费需求，为追求潮流生活的年轻群体提供丰富新颖的消费体验是当前商业的主流方向之一。

基于赢商tech《2023中国城市商业丰富度》的研究成果，可为各城市提供科学客观的业态及品类均衡性评估，亦能提供同级别或同类型城市的对比关系参考。各城市可依据自身商业发展情况，通过项目调改升级、首店引进等抓手，不断优化现有业态结构或增添新兴业态品牌，丰富城市商业业态，提高消费活力，为城市营造更为繁华热闹的商业景象。

基于政府/投资机构/商业地产运营商/连锁品牌商的各类场景需要，赢商tech还将持续完善零售商业行业评价指标体系。

赢商tech零售商业行业评价指标体系