静待机会 领展管理层透露最新收并购、轻资产策略

撰文/刘子栋

全球商业地产市场动荡，但领展享受到了资产多元化的好处。

这家亚洲最大房地产信托基金，近年来逐渐将资产分布范围扩张到新加坡、澳大利亚、英国等海外地区。

最新财报显示，领展旗下物业资产按价值计算合共约2380亿港元，其中75.7%位于中国香港，13.3%位于中国内地，11.0%位于海外地区。一年前，这个比例分别是78.3%、 15.3%和6.4%。

类型及地域分布多元化的资产组合，成功帮助该基金抵御风险，实现了2023/2024年财年上半年（截至2023年9月30日）业绩的稳定。

资料显示，报告期内，领展总收益及物业收入净额分别按年增加11.3%及10.4%至67.25亿港元及50.63亿港元。

分派方面，可分派总额同比增长1.71%至33.33亿港元。而受“五供一”供股影响，每基金单位分派为130.08港仙，同比减少16.4%，若以供股后相同的基金单位基数计算，则每基金单位分派增加0.4%。

同期，领展投资物业组合的估值下降至2290.94亿港元，但根据最新披露的PPT，数据已有所回升。

业绩扫描

领展管理层在11月8日召开的业绩会上指出，公司业绩得以保持正增长，有赖于新收购的新加坡资产和香港市场的稳健表现。

去年12月末，领展斥资125亿港元向NTUC（新加坡职工总会平价合作社）购入裕廊坊及汤申大厦约占一半楼面的分层地契，共两个零售商场。

具体而言， 期内领展国际资产组合的收益及物业收入净额分别增长206.4%及236.9%至8.61亿港元及6.03亿港元。据了解，领展目前在新加坡、澳大利亚、英国拥有7个零售物业、5个写字楼物业，均为成熟资产。

与之对比，领展在内地的仍在爬坡。

按人民币计算物业收入净额同比增加了2.5%，另有稳健的物流资产做支撑。但占大头的零售资产和写字楼资产，前者平均续租租金调整率为-5.2%，后者平均续租租金调整率也为-7.5%，反映了较预期缓慢的经济复苏情况。

但好消息是，领展于2021年6月收购的广州天河项目，现时已完成升级改造，下半财年其贡献将被纳入报表。

行政总裁王国龙指出，广州天河领展广场签约出租率已达到95%。截至上个月31日数据，该商场人流、商户的销售额相比疫情前（即改造前）有明显的增加，“在社交平台方面我们也看到了非常正面的反馈。”

领展首席财务总监黄国祥也表示，公司已看到内地消费模式的转变，竞争愈发激烈，未来要持续利用营销的策略吸引人流。

香港是大本营，领展在这个国际都市持有130个物业，其中大部分为民生商场和停车场，都是十分抗风险的物业资产。例如，香港核心地段停车车位紧缺是一个结构性问题，导致停车场在收费上异常坚挺。

报告期内，领展香港零售物业组合，收益总额及物业收入净额分别同比增加2.4%及1%。其中，领展引以为傲的街市/熟食档口类型商户，提供的租金同比增长录得5.4%。

截至今年6月底，领展期内新签超过300份新租约，整体零售物业出租率保持在98%。

除此之外，领展香港零售物业组合平均续租租金调整率达到8.7%，平均每月每平方呎租金64.3港元，同比增长0.8%，每平方呎销售额增长3.1%，据统计已超越疫情前水平。

领展首席营运总裁（中国内地除外）卓格理亦指，下半年香港零售物业的续租租金调整率可能只会有一些温和的变化。其称，从领先指标显示，暂时未见到租金有逆转迹象。

停车场业务方面，期内领展的停车场物业总收益12.41亿港元，同比增长5.2%。具体停车场月租、停车场时租均有增长，增幅在4.5%和7.5%。

另外，领展在过去几年内，持续推动充电桩进入旗下停车场项目。管理层提出，这项新业务是领展停车场物业收入增长的新推动因素。

静待机会

王国龙总结指出，香港正抵御全球宏观经济的逆风，但到目前为止经济持续向好，失业率偏低，最低工资有所提升，反映能够支撑本土消费动力，所以对整体市道特别是零售业务持正面看法。

领展管理层强调了资产组合的韧性，并称会继续小心谨慎，因为全球的经济环境正变得越来越不稳定。

包括中美博弈、俄乌冲突、巴以冲突等地缘政治的冲突导致供应链重构；同时，“higher-for-longer”的鹰派利率环境，令全球市场越来越担忧。

企业正面临紧缩的信贷状况，领展上半财年财务成本增加了67.2%至10.10亿港元；平均借贷成本由3月末的3%，上升至9月末的3.74%。

领展还指，另外一个需要关注的问题是气候相关风险。香港在不久前9月刚遭受暴雨袭击，香港天文台一度挂出“黑色暴雨警告”。受此影响，领展旗下商场黄大仙中心北馆地下一层几乎全部被淹没。随后经过54天的修复工作，该商场才在10月31日重新对外开放。

外部环境充满挑战，领展管理层希望用更稳健的财务方针，和更具创新的经营策略，带领公司前进。

其中，领展在今年第一季度完成供股集资188亿港元，成功将净负债比率降至18%。同时，负债总额减少至597亿港元，负债比率下降至23.2%。

同时采取措施，将定息债务在总负债内的比例由56.8%提升至69.8%，，“我们有非常高比例的固定利率负债，这主要得益于几个债务工具，包括中期票据、可转换债券以及利率掉期。”

据透露，在供股完成后，领展截至2024/2025财年的下半年都不会有再融资需求。

主席聂雅伦同意，公司目前已有非常稳固的资本基础，可以支撑收并购策略。其称集团已准备了资金，并一直在等待机会，并认为2024年是机遇之年，集团将有机会进行并购。

王国龙则补充，在目前持续高息环境下，能看到更多议价的机会，“我相信一些业主和投资者将考虑调整出售项目的价格。”

他表示，领展已陆续在跟踪一些潜在项目。

另一方面，轻资产模式将是领展未来加深业务深度和灵活性的重要途经。早前，领展管理层就曾披露将采用轻资产方式持续践行领展3.0战略。

在去年年末在新加坡的并购中，领展还与NTUC就零售物业宏茂桥城订立一份为期10年的资产及物业服务协议，被认为是领展轻资产拓展的首次尝试。

除此之外，当时领展事实上已考虑过在收购中引入外部资本，但后面因为市场变动没有继续执行。

就相关话题，王国龙回应称，领展会考虑不同的方案，包括单纯进行资产或物业管理输出，在新的投资上，也可能引入其他资本或者基金。自有物业方面，不排除在保持经营权的前提下出让部分项目的权益。