智见新西南丨旭辉商管华西片区总经理杨思克：商业未来仍存机遇，温江旭辉Cmall填补区域商业空白
2023年10月27日，第11届中国商业地产西南峰会暨全球品牌招商与投资博览会在重庆举办，本届峰会以“创新”“共生”“可持续”为关键词，打造西南地区一年一度行业高规格盛会。本届活动特别启动【智见新西南】大型人物访问专题，邀请西南商业地产具有影响力的业内资深人士，剖析发展新趋势、共享创新经验，一起探索谋求中国商业发展新风口、新路径！
此篇邀请到旭辉商管华西片区总经理杨思克先生，分享他关于商业地产的时代思考和成都温江旭辉Cmall的运作逻辑。
成都温江旭辉Cmall总建面达12万方，预计2024年5月开业，将成为温江大学城商圈首个超大购物中心，可吸纳200+品牌入驻，带给顾客更先进更新潮的消费体验。
据透露，目前项目招商率已达60%+，意向签约率80%+，涵盖餐饮、零售、儿童亲子、文体娱乐、生活服务等业态。
目前，幸福蓝海国际影城、邻里优选超市、海乐健身等主次力店已完成签约，另外，华为、小米、肯德基、必胜客、吉布鲁、奈雪的茶、霸王茶姬、周大福、谢瑞麟等代表性品牌也已完成签约。
▲成都温江旭辉Cmall效果图
项目的打造有个比较明显的标签，即“TOD”，温江旭辉Cmall所属的温江万盛TOD项目总建面达73万方，为成都首批次16个TOD项目之一。其最大的特点是能够与地铁无缝接驳，让周边目标客群的到达和游逛变得更为便捷。
据悉，温江万盛TOD项目建成后将呈现1座城市绿肺公园、1座区域级地标建筑、1个商业购物中心、2个TOD集中商业极核，打造汇聚生活、办公、消费、休闲等多功能的综合体。
▲成都温江旭辉Cmall效果图
作为旭辉在成都布局的第二座Cmall，温江旭辉Cmall在选址上有哪些考量？在空间场景打造、业态品牌组合上有哪些特点？又将为区域顾客带来哪些新潮有趣的消费体验？旭辉商管华西片区总经理杨思克先生向赢商网做了分享。
以下为采访实录（部分）：
赢商网：中国商业地产发展至今发生了巨大的变化，您如何形容当下所处的时代？
杨思克：大的方向看挑战与机遇并存，商业市场空间很大，只是前期发展较为快速，目前正在回归正常状态。
挑战在于受大环境影响，品牌端开店速度放缓，更加注重投资回报，加上部分品牌资本加持更加谨慎，大部分品牌拓店指标收紧，选址评估需更多维度研判。由此，让场所端对资源的争夺更加激烈。其次，消费端复苏偏缓慢，消费意愿趋向理性和保守。
机遇体现在行业的可持续发展和周期性，今年商业市场环境对比前两年没有根本性好转，这的确是客观存在的现实，但已在疫情管控放松后触底反弹、开始复苏，所以我们不用那么悲观。为什么？首先，商业做的是吃喝玩乐购等与民生密切相关，而不像住宅、汽车、奢侈品等高客单价的生意，是生活中必需的东西。其次，这些都是消费频率较高的产品和服务，复购性与可持续强。第三，前些年增量市场太快导致部分商圈出现供大于求（规划、存量短期内与周边人口、消费力等不匹配），现在正是洗牌的时候，这对一些企业来说也是机遇。未来三到五年商业新增将越来越少，这又是一个周期。再过三五年回过头来看，前面增量那么少对存量市场又是一波红利。所以，我个人更看好未来商业市场，困难只是短期的。
赢商网：在您看来，现今大环境下，商业项目/品牌面临哪些机遇和挑战，运营关键点是什么？
杨思克：我一直比较欣赏港资企业的“白衬衣理论”，首先建筑和物业条件好，很多建筑看不出来已经历经一二十年，交通通达性也很好；其次注重内容为王，经营的产品适配目标客群的消费需求，所谓适合的才是最好的。
比如新都旭辉Cmall周边拥有大量的年轻时尚家庭客群，所以我们紧紧围绕“家庭生活欢乐中心”这个定位，从硬件的设计、室内的装修、记忆打卡点的打造、业态品牌的甄选、日常活动的策划等，处处从客群需求出发，提供适合的产品、体验和服务。
赢商网：温江旭辉Cmall即将在明年5月开业，项目落址温江大学城商圈的考量有哪些？
杨思克：成都是旭辉布局的核心城市之一，城市发展有目共睹，成都也是一座来了就不想走的城市。我们看中温江有三个点：
一个是区域交通，它地处天府之国成都的腹地，拥有4号线、19号线双地铁，半小时直达双流国际机场，一小时直达天府国际机场，“三高八快七轨十互通”的综合交通格局基本成型。而且温江如今也在进行TOD开发，温江旭辉Cmall所属的温江万盛TOD项目，是温江第一个TOD综合开发项目，是温江全力打造的以公园城市为特色，集商业MALL、特色商业街区等于一体的“一站式”城市活力生活圈标杆项目。
一个是区域发展，在成都最新城市规划中，作为东西轴线上的中心城市，温江正转变为都市新区，力争打造“健康中国”四川样本，做响温江“国际健康产业高地、西部创新公园城市”品牌。
一个是商业机会，项目周边5km范围内没有类似商业竞品，区域商业空白亟待弥补，温江旭辉项目显然填补了这一空白，并将打造为区域商业新地标。其所处的大学城商圈具备成熟的生活配套，拥有庞大的年轻家庭和大学生群体。项目3公里范围内分布有300+个住宅、14个写字楼、60+所学校，常住人口超45万。其中，35岁以下的年轻客群占比超60%，消费市场潜力巨大。温江旭辉Cmall将以区域内首个大型TOD商业综合体的体量和丰富度，满足周边客群的消费需求。
赢商网：温江旭辉Cmall在空间打造上有哪些特色？
杨思克：温江旭辉Cmall整体设计灵感来自文化遗产“蜀锦”和代表当地河流和自然景观的汉字“川”。我们在项目内外设置了五大高颜值特色场景，带来视听上的全新体验，打造多元、开放、潮趣、时尚的社交场景。
这五大高颜值特色场景包括星际广场，是项目的绿色景观核心；户外3D裸眼大屏，打造城市光影新地标；遛娃高地彩蛋公园，以色彩拼图为灵感设计；九巷街，三大情景区、七大情景点带来高颜值感官体验；以及童趣空间，是开放式亲子互动空间，兼容休闲、教育、表演等功能。
▲成都温江旭辉Cmall效果图
赢商网：温江旭辉Cmall的项目定位是什么？目前招商情况如何？
杨思克：基于项目周边年轻客群、年轻家庭的高占比，为了尽可能满足目标客群的消费需求，我们提出差异化项目定位 “乐活潮趣新中心”。旨在以生活消费为主，强化潮流打卡标签，加重新奇体验元素，打造具有体验感、潮流感、特色十足的新地标场景，塑造独有消费标识和竞争优势。
▲成都温江旭辉Cmall效果图
在业态品牌组合上，我们考虑得比较全，毕竟有12万方的体量，还是想要满足多样化、一站式的需求。
在品牌的选择上，倾向细分业态里具有代表性的连锁品牌、市场熟牌和个性化定制店，因为它们无论是品牌力、创新创意力，还是营销能力都比较好。当然核心还是坚持“适合的就是最好的”，不一味过度追求高大上、差异化。
目前我们招商率已达60%+，意向签约率80%+，很多具有代表性的品牌已经进来。从业态占比来看，餐饮是核心主打之一，L5、L6还有B1的九巷街，聚合了大量的正餐、简餐品牌，种类很全、级次丰富。另外数码类、黄金珠宝类零售业态，以及儿童亲子业态也都是重点布局的业态。
新消费时代，购物中心功能不再仅仅局限于购物，温江旭辉Cmall也加大了体验型业态品牌布局。如针对亲子家庭的童趣空间，针对年轻客群的网红轻餐茶饮、电影院、健身房等细分业态，营造线下打卡社交、生活娱乐的体验场景。
结语
机遇与挑战并存的时代正呼啸而至，温江旭辉Cmall背靠旭辉商业，依托强大的企业实力、资源禀赋，以及商管经验，将为温江消费者带来超越期待的消费体验，新意满满的生活灵感，创造出“生活向新力”。