公开课 | 打造高品质商业地产项目全流程运营

课程主题：打造高品质商业地产项目全流程运营

时间地点：7月29-30日@重庆

课程咨询：020-37128276 、13632218871

在市场环境不确定的当下，商业项目的开发、开业和经营面临着巨大的挑战和压力，如何根据市场环境变化和项目特点，以终为始，制定满足经营安全和收益持续提升的前策、招商、开业筹备和营运策略，是放在所有项目面前的重要课题。

因此，本课程的设计围绕两个维度进行：

1、以项目从前到后的时间维度，可分为获取前后、开业前、开业后初期、开业后中长期这几个不同的时间阶段，来展开商业全流程价值 赋能的剖析和实操；

2、专业维度，可分为定位、招商、运营、筹备、调整等不同的专业侧面，深度聚焦，精准教授务实可用的工作方法和实战技巧。

课程中还适时穿插或定制大量来自于标杆项目和市场最新的一手真实案例，加深印象，形成共鸣。

学习对象

涉足商业地产企业及项目中高层管理者，需要熟悉实体商业全流程的管理团队。

学习收益

系统了解商业地产全流程运营关键节点和要素、建立完整的商业地产项目操盘心法、洞悉核心专业的关键要素、探讨行业最前沿的发展趋势。

综合收益

①　全视角了解熟悉商业在商业地产中的前、中、后要素和价值

②　从业者宏观和微观的顶层设计构架思维

③　务实可落地的经验和操作方法

④　大量来自市场一线和项目的真实案例印证

课程目录

序言 商业地产概述

一、行业发展现状及趋势

二、商业地产、城市综合体、购物中心、社区商业等基本概念

三、商业街区、购物中心、产权销售等之间的底层逻辑

第一部分 前期研策篇

第一节 做好项目商业定位四大要素

定位前置提升商业价值、定位引领其它工作

一、定位的四个要素：环境、市场、本体、客群

二、有效的市场调研是定位基础：范围选择、问题设计、统计分析、样本数量

三、定位的三个层次：功能、业态、品牌

四、定位呈现：多维度标签

五、定位和规划的衔接：先有定位后有规划、规划影响定位

六、定位和招商的印证：定位的呈现需要招商落地

案例：略

第二节 如何做好商业规划和设计提资

商业规划匹配定位、规划要有可行性和落地性

一、规划四大要点：读懂指标、理解定位、善用空间、设计衔接

二、规划三大要素：商业位置、交通组织、平面梳理

三、规划和设计须满足经营需要：考虑消防分区对面积使用的影响、考虑机电配置对使用的影响、考虑景观和空间融合、考虑公共装修对形象的影响、考虑功能区的人性化设计、考虑后勤空间对经营的支持、制定店铺装修标准

四、规划设计预留调整空间

案例：此处略

第三节 品牌落位技巧

一、品牌落位的准备工作：读懂图纸、统一语言、市场摸底

二、初步落位：先考虑主力店落位、创新业态预留空间、引流品牌位置设置、保证安全提高收益

三、制定优化方案：优化铺位划分、节点和品牌组合优化、大小面积和高低楼层优化方案

四、详细落位：一铺三(两)落位、品牌坐落与搭配、基础品牌和特色品牌组合逻辑、兼顾收益

案例：此处略

第四节 经营收益测算

一、内部自定义和建立测算标准：面积、租金、管理费、其它费用、租期、收缴周期……

二、确定常用合作方式：固定租金、固定租金和扣点两者取高、浮动租金、联合经营、自营……

三、费用拆分逻辑：保底租金预测、物管费测算、推广费用测算、停车费用测算、能耗费用测算

三、收费周期和递增

四、免租期和优惠条件

五、开业率和收费率

六、预测客流规模和销售额

案例：此处略

第二部分 招商篇

第一节 如何做好招商组织

理解项目定位基础上，细化招商组织方案

一、组建招商团队

二、制定招商决策文件及招商方案

三、拟定招商手册和统一说辞

四、意向商户摸排谈判

五、建立品牌资源库

六、制定招商计划明确招商节点

七、招商合同解读

八、商户工程条件对接

九、开好招商大会

十、制定招商应急预案

第二节 主力店招商实战技巧

一、明确目标、树立信心、落定方案-先行开拔

二、专人跟进落实-责任到人

三、模拟主力店基础交付条件-心中有底

四、预约拜访、主动洽谈-先发制人

五、先意向导入再合同定论-以退为进

六、重点攻克突破核心主力店品牌-擒贼擒王

七、人无我有、人有我优-高人一筹

案例：七大主力店招商实例

第三节 餐饮招商实战技巧

一、考察对标项目锁定招商对象-胸中有数

二、目标商户拓店，摸底工作踏实稳妥-知己知彼

三、做好业内同行商务条款调研工作-胸有成竹

四、制定周密的谈判计划、控制合理谈判节奏-十拿九稳

五、寻找合适时机双方高层见面会晤-谈婚论嫁

六、营造同业态商家之间竞争-难舍难分

七、关键节点双方都做出有诚意让步-精诚合作

案例：餐饮招商实例

第四节 谈判策略与技巧

一、提前做好准备工作是项目谈判成功的基础

二、开好局是项目谈判成功的主要手段

三、让步策略的技巧性是项目谈判成功的重要环节

四、打破谈判僵局的策略是项目谈判的主要方法

五、掌握不同商户的性格是项目谈判成功的前提

六、项目谈判中应注意的问题

七、项目谈判中的圈套与陷阱

第三部分 筹备篇

第一节 如何排开业筹备计划

一、明确开业目标

二、梳理现有资源

三、编制开业工作鱼骨图

四、分解任务、建立机制

案例：某项目开业筹备计划解读

第二节 如何做开办费预算

一、读懂开业筹备计划

二、梳理收支项

三、费用和工作推进协同

四、留有余地

案例：某项目开办费测算表实例

第三节 如何做交叉施工管控

一、梳理交叉施工节点

二、梳理交叉施工类别

三、交叉施工的难点和重点

四、交叉施工管控技巧和策略

案例：大量交叉施工管控实例

第四节 如何准备开业前各项验收

一、项目一次验收

二、项目工程方验收类别

三、商户的验收类别

四、验收的重点(难点)和策略

案例：阶段性验收重点管控实例

第四部分 运营篇

第一节 精细化运营

一、建立大运营体系

二、精细化运营重点

三、重视现场管理

四、深入店铺经营细节

案例：精细化管理实例

第二节 培养明星商户

一、小店铺大明星、明星商户的标签

二、外部引入与内部培养

三、明星商户标杆作用

四、典型案例

第三节 经营分析

一、精准搜集基础数据

二、数据整理

三、数据分析的几个维度

四、通过数据看经营本质

五、数据分析指导调整

案例：某商场 8 年经营分析

第四节 创新营销

一、营销活动多样化

二、如何做营销活动方案

三、合理分配费用

四、善于使用新媒体

案例：德基广场、大悦城等标杆项目创新营销实例

第五节 经营期调整

一、优化定位

二、梳理空间与平面

三、明确调整目标

四、调整预算

五、调整后复盘

案例：某成熟购物中心调整实例

尾声 商业地产的创新与机会

一、衡量和评价项目的关键指标

二、商业内容的创新与变革

三、关注 Z 时代

四、轻资产

五、资产资本化

讲师简介

朱逸 赢商培训资深专家讲师

从业超27年，其中标杆商业及知名房地产集团高管16年，成功创业者10年，商业地产行业领军人士。

曾任金鹰国际商贸集团副总裁，分管集团投资发展、新店筹备及特业招商，负责筹建多个金鹰购物中心；

曾任万达集团商管公司首批区域公司总经理，全面负责江苏区域多个万达广场的全面开业筹建及经营管理；

江苏智儒投资管理有限公司创始人，成立十年，全流程运营南京雨花客厅等多个商业项目；

多所高校商业地产总裁班客座教授，上海交大、南京大学、浙江大学多届商业地产总裁班优秀讲师；

国内多家知名企业内训和咨询顾问，华润置地、中粮大悦城、世茂股份、银泰置地、金地商置、万科印力、香港瑞安、北京金融街、远洋集团……深度服务过100+以上名企和代表项目，开过1000+次以上各类公开课和内训课程。