昆山万象汇成为第一棒 华润置地做REITs扩募储备资产

撰文/黄指南

自2016年首次亮相以来，CMBS作为一种创新融资渠道，在国内市场愈发受到房企青睐。而华润置地更是该融资渠道的深度“践行者”。

华润置地的商业资产证券化起步时间并不算早，首单发生在2020年“双11”。

其大胆尝试将成都万象城实现证券化，不仅开拓了资金来源，更为其资产流动性注入了活力。自那以后，该司持续提速商业资产证券进程，至今已成功退出资产高达346亿元。

现如今，在华润商业资产REIT获批的8天后，华润置业已经“迫不及待”的对旗下资产情况进行梳理调整，提前为扩募做好准备。

扩募准备

目前关于华润商业资产REIT的具体上市时间还未确定，但华润置地已然开始为该REIT寻觅扩募资产。

12月4日晚间，华润置地发布关连交易公告，涉及收购目标公司的49%股权事宜。公告指出，华润置地拟向华润信托、华威永盛收购华润置地昆山公司49%股权。

根据双方签订的股权转让协议，这笔交易的总代价约为人民币10.07亿元。收购完成后，华润置地昆山公司将成为华润置地旗下全资控股公司。

查阅公司信息得知，持有华润置地昆山公司49%股权的企业为深圳红树林创业投资有限公司，后者是华润信托全资附属公司。

或许在昆山万象汇相关项目的开发建设之初，华润置地就将项目股权质押给同体系公司，以换取更有优势的开发贷款，并在后续项目盈利稳定后再将股权赎回。

华润置地昆山公司持有的昆山万象汇项目，是位于中国江苏省昆山市核心区的TOD物业。目前经营状况持续向好，已成为辐射昆山全市的城市级购物中心，资产质量较优。

据悉，昆山毗邻上海虹桥，是沪苏宁经廊道上的重要节点城市，堪称“苏州东大门。2012年，华润置地以11.2亿元的高价拿下昆山虹桥路前进路地块，计划建设华润国际社区以及华润昆山万象汇。

昆山万象汇自2019年11月开业，项目总规模1.7万平。开业当天就已实现综合开业率97%，吸引客流量22.6万人次，完成零售额2282万元。其中，项目开业的品牌数量、零售额、客流量均创彼时万象汇产品系的新高。

公开资料显示，到了2021年昆山万象汇的销售金额就已达到15亿元，项目的经营利润率最高达60%，并且常年保持满租水准，因此项目业绩已赶超城市同等的其他购物中心项目。

而对于本次协议转让的目的，华润置地坦言昆山万象汇项目商业条件优越、经营情况良好，预计未来可作为消费基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩募的优质资源储备，将进一步贡献资产退出利润及现金流。

观点新媒体查阅，这是该司首次在公告中，公开表示收购项目公司股权是为了REITs扩募做储备。

从股权价值上看，本次交易的49%的股权对价是10.07亿元。粗略计算认为，昆山万象汇的100%股权对价便是20.55亿元。于此同时，华润商业资产REITs的底层资产青岛万象城的估值已来到82.02亿元。

总的来看，考虑到首批消费基础REITs，各企业均拿出了旗下“最”为优质的资产，而优质的属性同样要是扩募资产的标签。故此，有着不错的业绩表现及区位优势的昆山万象汇，被纳入REITs扩募储备也在情理之中。

有意“变轻”

尽管国内公募REITs在商业地产层面尚待首发，但房企资产证券化的步伐已然有了成熟路径，主要来自它们手中的两大工具——CMBS与类REITs。

其中，CMBS系债务型证券化产品，它是通过对商业地产抵押贷款进行打包、分级后发行的一种债券。而类REITs是指那些在功能和结构上类似于REITs，但并不完全符合REITs定义的产品。

这两种证券化融资工具呈现长融资周期、灵活的运用空间和更低利率成本等特点，相较传统融资手段而言，无疑是一股清新的资金活水。

而在CMBS与类REITs的比较中，CMBS以其轻便高效的发行流程更受企业青睐。由于CMBS发行无需将底层资产进行剥离，因此省去了成立合伙企业、处理股权转让等繁琐步骤，从而使得发行过程更为迅速便捷。

这一优势在华润置地的资产证券化实践中得到了切实体现，该司已发行的资产证券化产品中，CMBS项目占据了目前已发行总额的超6成以上。

据观点新媒体观察，华润置地在资产证券化虽然起步较晚，但发展速度快，资产证券化规模大。已发行的底层资产以成熟的购物中心为主，商办项目为辅，产品系包含万象城、万象汇以及华润大厦。

数据来源：观点指数整理

截至目前，华润置地已实现旗下11宗商业资产的证券化，累计实现融资346.45亿元。其中，CMBS产品金额为210.06亿元，类REITs产品金额为115.38亿元，二者占比分别为66%、33%。

两产品的融资均价表现上，CMBS项目平均融资金额33.01亿元，类REITs则是28.84亿元，二者之间的差距并不大。

观察华润置地的资产证券化发展脉络，目前做大类REITs项目比重意图明显。这种从CMBS到类REITs的战略转型的背后是筹集更多资金，实现公司更“轻”的发展。

而这一转变相当于企业角色的一次转身，即从项目“东家”到资产“管家”的转变，也标志着华润置地在商业资产运营模式上的一次变革。

据此前观点新媒体报道，11月27日，华润置地通过挂牌转让其沈阳分公司100%股权，将已有的沈阳铁西万象汇CMBS改道至类REITs。

除了还在“改道”的沈阳铁西万象汇，华润置地旗下的杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城三个项目均已完成所有权变更，实现类REITs渠道退出。

通过资产证券化的手法巧妙“做轻”重资产之后，凭借释放资金流动性，华润置地正不断拓展其商业版图。截至2023年上半年，该公司已在全国66个城市成功运营67座购物中心，并正积极筹建57个新项目。

这些购物中心不仅为华润置地带来了源源不断的租金收入，并且有效支撑了该司的发展。据中期财务报告显示，其经营性不动产业务表现出色，光购物中心租金收入就高达86.4亿元人民币，同比增长39.5%。

得益于经营性不动产和轻资产管理业务的增长，华润置地在今年上半年实现了逆市增长的收入和利润。

可以说，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河”。而疾行在商业资产证券化道路上的目的也很明确，即空出更多来自“资金”的手，抓住做大自身优势业务的机会。