中信建投房地产&REITs行业黄啸天：消费REITs市场扩容正当其时

2023年12月20日，由赢商网主办的“2023赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布”活动在上海闵行星河湾酒店成功举办。

本届赢商网大会以“超级商业，不止当下”为题，设置了主题演讲、高端对话、百强榜单发布、购物中心100支优秀运营项目团队、「金鼎奖」颁奖盛典等环节。2023年度零售商业地产企业综合实力TOP100、2023年度中国领军品牌TOP100/新兴品牌TOP100、2023年品牌商关注筹开购物中心TOP100等研究成果陆续发布，现场还举行了赢商tech&腾讯智慧零售战略签约仪式，传递超级商业荣耀，助力行业高速发展。

大会现场，中信建投房地产&REITs行业分析师黄啸天带来了《首批消费REITs申报示范效应明显，市场扩容正当其时》主题演讲。他指出，从最近这轮经济周期来看，受全球宏观环境及疫情影响，各国经济受到一定的冲击，全球商业REITs近年估值及收益相对较弱，但长期是向好的。当前我国正处于扩大内需和高质量稳增长的重大机遇期，发行消费基础设施REITs的宏观条件已经具备。

黄啸天分析了日本、新加坡及香港市场的商业REITs发展过程，以及内地发行商业REITs的基础条件和现状。

国外方面，亚太成熟市场均选择在宏观经济周期下行时推出REITs以提振经济和化解风险，模式成熟且存量较大的商业REITs被选作首发业态。

国内方面，当前我国正处于扩大内需和高质量稳增长的重大机遇期，发行消费基础设施REITs的宏观条件已经具备。

从宏观经济增速来看，排除疫情扰动带来的低基数效应，我国GDP增速在2011年后回落至10%以下。当前宏观经济恢复动能仍待增强，“恢复和扩大消费20条”等政策频频加码，扩大内需和高质量稳增长仍是政策主基调，房地产领域风险化解和纾困亦是政策重点。在此背景下，消费基础设施REITs发行的宏观条件已然齐备，其发行可有效盘活存量资产，缓释原始权益人流动性压力，纾解房地产领域风险，同时恢复和扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和资本市场信心提振。

当前我国公募REITs仍处起步探索阶段，总体流动性偏低，发行节奏偏慢，底层资产类别和市场规模亟待扩充。随着商业地产步入存量时代，截至2022年我国商业地产存量规模达24.0亿平，大量沉淀的存量资产亟待盘活，消费基础设施REITs此时是应运而生。

长期来看，随着C-REITs市场发展成熟，REITs有望整体提升原始权益人旗下上市平台的估值、改善原始权益人财报表现、有望降低企业融资杠杆，助力新发展模式转型探索。

消费业态基础设施主要有百货购物中心、农贸市场、家居卖场。其中购百存量优质物业主要集中于一线和新一线城市，北京、上海、广州、深圳、成都是重点关注城市；农贸市场仍是主要零售渠道，战略价值重大，全国农贸市场2020年总交易额约占生鲜农产品零售市场份额的57%，但其建设程度不足，需要升级改造；家居行业覆盖广泛、产业链条长、销售规模庞大，产品属性决定线下家居卖场是重要的流通渠道，数字化提升是家居流通行业的发展方向。

当下挂网的首批4单消费基础设施项目，示范效应明显。从底层资产来看，3单为购物中心，1单以商超为主力的社区商业，均位于一二线城市。整体看来，这批底层资产质量优良，运营稳健，但估值表现整体折价，且呈现业态分化，购物中心折现率更高，资本化率更低。

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