锚定特色商业赛道，它为什么是“潜力股”？

编者按：2023注定是一个特殊的年份，穿过了暴风雨的实体商业经历着更加的复杂、多元和不确定。作为商业掌舵人，总能剖析当下、放眼未来，把握商业发展航向，赢商网独家发起《了不起的商业人》特别策划，共寻未来行业未来新思路。

在12月上海举办的2023赢商网大会暨【赢商网百强榜】研究成果发布，一起拨开迷雾，看见未来。

2023即将过去，“消费提振年”收官在即，消费市场稳步向好。

聚焦广州，振奋消息不断传来。继上海、深圳试点之后，我国“国际邮轮运输全面复航”已正式提上日程，有消息称广州南沙国际邮轮母港有望在明年初全面恢复运营。

对于依托南沙国际邮轮母港而生的中交邮轮·城悦天地而言，全新的客流红利和发展机遇正在加速酝酿。自今年6月底亮相以来，该项目凭借广州首个“海景mall”、南沙打卡圣地、特色融合式商业、中交城投“商业+”首秀等个性标签，让背后的操盘方中交城投在业内崭露头角。

事实上，依托母公司中交集团深厚发展实力赋能，今年，中交城投已实现中交城投商业管理（广东）有限公司（以下简称“中交城投商管公司”）的实体化独立运作。

截至目前，该公司旗下拥有10个商业项目，商业体量集中在2-5万㎡，主要位于粤港澳大湾区、长三角、西部陆海新通道等核心区域，其中3个已在运营（中交邮轮·城悦天地、南沙中交汇通写字楼、横琴中交汇通写字楼项目），7个处于筹备期。

基于精致体量商业市场洞察及现有项目特点，中交城投商管公司将锚定特色商业细分赛道，致力于成为“特色商业运营的行业领军者”，并完成了“4+N”产品线体系的梳理。“4”代表城悦天地、城悦广场、城悦荟、城悦里，“N”则代表零售商业之外的多元商业产品线，如写字楼、非标商业项目等。

作为商业“新兵”，中交城投商管公司虽处起步阶段，但却拥有成为非标特色商业标杆品牌的潜质。

透过中交城投商业管理（广东）有限公司执行董事刘晓爽、中交城投商业管理（广东）有限公司副总经理黄滔的采访分享，我们了解到，凭借母公司差异化的资源禀赋以及中交城投一二三级业务联动的核心优势，中交城投商管公司未来将积极探索商业+邮轮、商业+城市公园、商业+TOD、商业+旧厂改造、商业+古城焕新等联动经营的“商业+”模式，构筑精细化、长期主义发展路径。

精选采访实录

Q：中国购物中心经历近30年发展，从萌芽到成熟、从粗放到精细，您认为处在当前行业发展阶段，商管企业应具备哪些核心能力？

刘晓爽：当下的市场环境包括消费者习惯，正处于变革时期。作为商管企业，一方面要熟练掌握行业原本的运行逻辑，同时要拥有敏锐的市场反应速度和创新机制，而这本质上又取决于决策的人和执行的团队。另一方面，商管企业必须具备平台的统筹和管理能力，能够将整个业务链条上的优质资源整合到一个商业载体或商业品牌。

黄滔：商业浮沉几十年，我们的角色已经从“运营者”变成了“生态管理者”。当精细化运营到一定程度，商管企业必须具备多业态经营思维，才能把“生态”建设成熟。

Q：中交城投以“城市综合开发+”为发展模式的市场背景是怎样的？在当前的发展阶段与市场背景下，您如何看待商业与其他业务板块（房地产、城市更新、产业等）的关系？如何实现商业运营与其他业务板块的平衡发展？

刘晓爽：中交城投是随着中国城市新型城镇化开发建设而发展壮大的，围绕人民的美好生活需求进行城市综合开发，包括投资规划、基础设施建设、特色房地产、产业导入、商业运营等业务链条，孕育出中交城投一二三级业务联动的独特发展模式，为城市开发提供“一揽子”解决方案。这种综合开发能力，能够在项目获取和经济效益上有效赋能。

商业作为满足消费和社交的重要场景，是中交城投未来进驻城市核心区不可回避的一环，也是价值链上重要的一环。我们希望将投拓阶段的规划策划能力培育成商业的核心竞争力，未来房地产、城市更新等业务的投资区域，对商业来说同样是优质区位。

换言之，在项目前端，房地产与城市更新业务能够为商业拓展赋能，项目开发能为未来商业运营搭建合理的底层架构，最终商业的运营成效能够反哺一二级业务。

此外，央企在城市发展上具有天生的社会责任担当，在全局统筹和经济效益评估上具有长线的战略眼光，更加追求城市区域价值的提升和综合业务的良性循环，赋予商业板块谋定而后动的发展空间和稳扎稳打的发展韧性。

Q：中交城投商业起步较晚，但资源禀赋明显，在您看来，中交城投进军商业赛道的核心优势包括哪些？面临的挑战是什么？

刘晓爽：中交城投是“城市综合开发+”全产业链的投资运营平台，也就是“城市发展商”，能够从整片区域的整体规划和开发策略上提前为商业做“预设”和铺排，会有更大的运作空间来打破固化的视觉形态，并且充分考量商业的投资逻辑和运行逻辑。

当下面临的挑战之一其实是专业团队，我们旗下的资产类型多样，在管理流程、运营模式上要求各异，也对商管团队综合管理运营能力提出了更高的要求。目前，商管人才的调配和适应还在逐渐成熟过程中，但一直以来，中交城投的组织机构和人员之间的融合互动非常自由高效，能够快速实现“双向奔赴”的学习与提升。

黄滔：我们的优点在于“纵深”二字，中交城投的一二三级业务联动发展模式，可以最大限度实现商业项目机会挖掘与纵深介入，从结构源头和底层逻辑上为特色商业制定合理规划。缺点可能就是处于起步阶段，经营能力需要更多时间来积累，慢工才能出细活。

所谓的特色商业是指它的发展可能性较大，而难度是如何在一定的标准化程度下因地制宜做结合。

Q：中交城投已设计出城悦天地、城悦广场、城悦荟、城悦里等购物中心商业产品线，背后的市场依据和原因分别是什么？今明年有哪些战略发展调整动作或规划？

黄滔：首先这是尊重市场的行为，“4+N”品牌产品线体量、形态、定位各有不同。其次也是根据中交城投项目物业特征合理设计出来的，包括所处区位、竞争环境等多重因素，以此打造差异化的竞争力，并且更加注重长期主义的运营。

接下来，我们会加大中交邮轮·城悦天地培育力度，打造标杆项目，同时在中交城投各项目、城市核心区域进行挖掘和尝试，落实各产品线代表作的重点项目及建设节点，充实中交城投商管品牌矩阵内容，提升品牌效应。

Q：目前，中交城投商管体系搭建正在大力推进，这与当前的发展背景有何关联？如何在商业运营管理中落地执行？

黄滔：第一，购物中心行业已经从增量进入存量时代，在商业地产下半场，发展质量变得至关重要。第二，从国内经济形势来看，经历了上一轮的经济增长与房地产繁荣发展，现如今已是精细化运营阶段。精细化运营的目的归根结底是为了满足人民美好生活的需求，而商业要做的就是提升人民的消费体验。

中交城投商管公司能够在一级片区城市综合开发阶段便开始介入，从地块属性、产业结构和各项测算指标的研判中，来确定商业的等级、体量及标准，商业与房地产板块能够一起探讨项目的可能性和发展空间包括收益回报，这是最重要的前沿工作。

Q：当下行业趋势愈加注重资产价值的保持与提升，中交城投评估资产价值提升的维度包括哪些？计划通过哪些创新举措，将城市综合开发运营过程中逐步积累的“存量”资产，培育打造成特色商业标杆，进而释放资产价值？

刘晓爽：中交城投商管公司建立了一套精细化、规范化的商业管理体系，涵盖策划定位、规划设计、招商管理、运营管理等业务全生命周期，其中涉及一系列关键指标评价机制。

以位于广州南沙邮轮母港的中交邮轮·城悦天地为例，作为中交城投商管公司的第一个落地运营项目，也是公司总部所在地，无论是从战略地位还是本身的要素禀赋都很优越。

随着明年邮轮即将复航，中交邮轮·城悦天地将迎接来自国内外的大规模多元化消费客流，进一步实现与邮轮、客轮、商务办公、酒店公寓全业态的联动，打造邮轮产业生态圈，培育蜕变成一个辐射大湾区乃至国内外的标杆项目。

Q：中国交建是以基建发展为核心的企业，请您谈谈，在内部管理或业务模式上，中交城投与母公司的联系和分工是什么？母公司的主营业务能为中交城投商业板块的未来发展带来哪些优势或赋能？

刘晓爽：集团对中交城投的定位很明确——中交集团“大城市”战略的领军企业和创新引领者，会将旗下的其他专业业务板块资源导入至中交城投项目中，并且能在资金、时间上给予很多支持和配合，协同效能和工作效率更高。

此外，在公共关系、对价空间、融资成本等方面，集团都能提供很多赋能。

Q：今年10月底，酝酿已久的消费类基础设施REITs落地，中交城投对此有何看法？未来是否有这方面的考虑？

刘晓爽：如果我们的优质资产能够通过类似这样的方式去变现，这是最理想的发展趋势。

现下这个阶段，REITs对于中交城投商管的意义更多是一种变革导向，予以学习、参考和借鉴，可以关注它评价优质商业项目的高标准和体系，转换为我们获取或操盘项目的前置考虑因素。

黄滔：这是商业经营能力得到肯定的表现，是我们努力的方向。做好经营，打好基本功，再把身边的资源进行更有效的运作。

Q：如果用一句话复盘2023年广州商业市场，您会如何解读？

黄滔：其实用一句话总结——表面上是消费降级，实际上是消费加速分化。

真正的细分市场才刚刚开始，更加多元的特色商业为什么越来越受欢迎，也是因为人们的消费需求发展到一定程度之后，一定会做多元分化，这与当下强调个性化的消费主义时代息息相关。

Q：预测行业未来2-3年的发展热词，您觉得会是什么？

黄滔：长期主义、REITs等等，在相较动荡的市场背景下，整个行业会更倾向于寻找一种安全稳定的发展路径。

Q：未来，中交城投商业板块整体的战略发展步调是什么? 商业板块业务占比将达到什么程度？如果以短期、中期、长期来规划，将有怎样的发展目标或期望？

刘晓爽：我们是“既仰望星空，又脚踏实地”，一是聚焦于中交城投本身开发项目，充分挖掘和发挥特色商业属性，盘活自身存量资产，做精自持优质项目，促进资产的保值和增值，同时培养团队力量；二是希望在市场上通过收并购等方式，积极寻找并获取“独立生长”的优质项目，同时探索资本化路径。商业项目具备先天资源禀赋，且能够与中交城投一二级业务形成联动，是项目促进的前提。

到2026年末，我们计划突破10余个城市布局，加速拓展商办项目和资产管理规模，并尝试通过创新资本运作的模式进一步提升利润贡献，成为中交城投业务新增长点，助力中交城投发展成为中交集团“大城市”战略的领军企业和创新引领者。