特色商业崛起！看宝龙星汇如何打造现象级城市商业名片

随着购物中心时代接近饱和和内卷，特色商业成为“新变化”、“新趋势”语境下绕不开的话题。今年全国各地涌现如蟠龙天地、鸿寿坊、玉鸟集等目的地性强、特色鲜明，具备充分打卡属性的特色街区，并持续在社交媒体上出圈，备受业内关注。

作为特色商业领航者，浙江宝龙星汇商业管理有限公司（以下简称“宝龙星汇”）长期专注于特色商业的全程运营。公司历经20年的成长与稳步扩张，营运面积超200万方，形成了特色购物中心、特色主题街区、青年小镇三大特色产品线。在特色商业运营上拥有丰富的操盘经验，擅长“城市名片”商业项目，旗下运营的上海七宝宝龙城市广场、宁波老外滩、绍兴古城北、海盐北大街等均取得卓越成绩。

宝龙星汇执行董事胡珊红女士，凭借20多年的商业管理经验，认为特色商业必然是商业的未来，对公司的发展她信心十足：“在‘特色商业’领域，宝龙星汇一直走在前列，越来越多的项目前来寻求合作。”

关于2023年

- 消费者主导时代 坚持做特色商业

2023年的商业，在胡珊红看来经历了从第一季度的“干劲十足”到下半年的“疲软和迷茫”，标准性商业逐渐稳定、总量减少，特色商业开始崛起。“很多企业在用2019年的思维在做商业，花费同样的精力却没有取得同样的效果。其实经过疫情三年变化，大家的生活习惯已经发生改变，传统的标准性商业已无法满足大家的个性需求，于是，很多不缺客流和人气的特色商业相继涌现，被消费者追捧。”

宝龙星汇自2016年顺应市场需求，开始做定制化和有温度的特色商业，成为这个行业第一批“吃螃蟹者”。“如今是一个消费者主导和个性化时代，年轻人追求的不是品牌而是标签，有温度和定制化的特色商业既有人间烟火，又有着时尚感，让我们看到了希望。”

她还认为，首店经济的背后其实是商业的个性化创新，特色商业并不追求大品牌，而是有特色的主理人品牌，带来首店效应。

对于胡珊红个人来说，她对特色商业有着特殊的情怀，“做特色商业，时间比较漫长，更难，但是更有成就感。”今年，她还与杭州市特色街区联合会共同编撰了《杭州市商业特色街（区）创新发展报告（2013-2022）》，除了项目数据披露，胡珊红加入了作为商业人的专业分析和看法，使得书中的内容更加丰盈和实践指导意义。

关于成绩

-专注城市名片项目，布局全城消费升级

胡珊红指出，宝龙星汇之所以能够在业内脱颖而出是奠定在7年多的实践经验基础之上，打造市场上广泛认可、具有城市文化名片的优秀作品，“我们不再追求单纯的规模，而是用质优的作品说话，用能代表城市文化的能级去做。”

如宝龙星汇运营的宁波老外滩是全国知名的宁波时尚街区标杆项目，融合品质零售、精品酒店、潮玩游乐、时尚艺创等多元融合的特色业态，每年开展国际人文交流活动、主题市集、露天音乐节等特色活动超100场以上。今年该项目再创佳绩，确认为第三批“全国示范步行街”，成为19条全国示范步行街之一。

今年3月，宝龙星汇与海盐县城市投资集团、宝龙艺术中心正式签约入驻海盐北大街历史文化街区。项目新建建筑面积约5.8万平方米，根据“向水而生，因商而盛”的设计理念，以盐平塘为依托，规划了酒店、书店、沉浸式剧场、潮玩零售等众多功能业态，将打造一个新旧交融、动静结合、游购相宜的历史文化商业街区。

总的来说，宝龙星汇立足浙江市场，2023年持续布局海盐北大街历史文化街区、上饶水南文化街等项目，过去的成绩已经在浙江遥遥领先，“我们原本从商业地产发家，本着对商业的兴趣和情怀专心做好项目，合作伙伴对我们都很满意，认可我们这个品牌。”

关于心得

-坚持一店一策，找到特色商业切入点

如何做好特色商业呢？胡珊红提出自己的想法：“其根本是将商业与文旅融合起来，文化包裹着商业，找到一个切入点，然后击破它。”她常常在确定产品逻辑之后再拿下该项目。

在宝龙星汇特色商业的审批流程中，有一项胡珊红要求非常严格，即“一店一色”，她认为这是特色商业最重要的定位，“特色商业的艺术感是非常重要的，街区项目最重要的特色即是它的一店一策、一铺一景，营造松弛感的氛围。”今年宝龙星汇运营下开业的小体量项目绍兴古城北，几乎每个门店都值得去打卡，甚至吸引了名人的光顾。

宝龙星汇善于挖掘有意思的项目，打造特色的门店。胡珊红认为，主力店的概念是宽泛的，“我们常常要面对一个环境非常好的项目，思考到底可以注入怎样的特色内容。”正如杭州湘湖漫生活街区，宝龙星汇引入中国美术学院国学分院、著名音乐家赵照工作室等落地在该项目上，自发吸纳了众多艺术家资源入驻，充实了街区的艺术感。

特色商业还需要整合优质资源，策划城市能级活动。如在宁波老外滩的2022年中秋时期，因线下场地受到限制，宝龙星汇与无人机俱乐部合作，630架无人机编队在空中共同奉献一场“点亮宁波灯 全球共祝福”无人机飞行表演秀，当晚宁波还收到了来自全球五大洲18个城市（包括中国香港）的视频祝福，取得商业、社会多重效应。

又如在景德镇的项目上，传统的招商大会满足不了需求，将原本放在南京的亚洲企业艺术峰会“搬”到景德镇策划一场“艺术大会”，贴合景德镇城市文化的同时也拉拢了更多招商资源。

关于团队

-注重前筹和策划、打造务实运营团队

胡珊红表示，经过非常熟悉的标准化商业模式，宝龙星汇已经在价格上占据着优势，不过在运营特色商业过程中，宝龙星汇尤其注重前期筹划和策划，前筹部和策划部由总裁直接领导，提到了非常重要的位置。

“尤其是主力店的前筹，不再是传统的某一家酒店、电影院、超市等，而是量身定做特色门店。”例如在义乌绣湖里商业步行街上，宝龙星汇一改常规业态布局，与政府、当地企业合作筹开与茶文化相关的华东区首家老舍茶馆主力门店，成为流量商家。“每一个项目需要灵魂品牌做支撑的。”胡珊红提到，宝龙星汇内部不仅拥有智能化580家品牌库，还有一个特色商业品牌库。

宝龙星汇还对内部岗位做了分级考核，在系统培训基础上制定“上岗证”，分为初级、中级、高级和资深四个等级，层层镀金，打造务实的运营团队，旨在做到内部完善，外界认可的标准化人才体系。“今后我们的员工到其他体系工作，我希望这些能成为她能力的一种体现。”

关于未来

- 以“质”立足市场 孵化自营品牌

关于公司未来战略规划方面，在扩大规模和精雕细琢两者上，宝龙星汇选择了后者。

如今实体商业的资源正在集中化，无论是轻资产赛道还是聚焦于特色商业均利好于宝龙星汇，“特色商业是朝阳产业，越是利好的环境，我越会劝自己要冷静，特色商业的运营缺乏优等生，我们还是希望把控好质量。”胡珊红介绍到，明年宝龙星汇将有2个城市名片项目入市，“商业的边界格局需要打开，而不是禁锢在某一个范围内。”

其次，特色商业对特色店铺需求量较大，宝龙星汇也将孵化自营品牌，规划项目10%品牌来自自营，“一方面我们可以深化盈利模式，另一方面加强运营团队一线的经验和感受。”

此外，宝龙星汇还将对特色街区进行智慧化信息化的布局，孵化街区版本的智慧系统，并深化智慧商圈的建设。

“商业的内卷正在倒逼公司去做特色，未来的商业一定是百花齐放的，”胡珊红认为在前瞻布局上，宝龙星汇一直是以城市级范围来布局，以“质”取胜，“我们想踏踏实实，安安心心地做好自己的产品，其他的交给市场。”