2024中国经济逐步修复，商业不动产转型迎来新思路

1月10日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《2024年中国房地产市场展望》及《2023年四季度北京零售写字楼市场报告》，就2023年北京写字楼市场、产业园区、商业市场、大宗交易市场进行了独家盘点与解读，同时对2024年中国房地产市场的重点趋势给出了预判。

2024中国经济逐步修复，可持续发展仍是重点趋势

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示2023年中国的经济增长也实现了预期目标，预计2024年中国经济将逐步修复，并达到4.9%的增速，同时低迷的全球经济也将给中国经济增长带来挑战。2024年政府将加大对优质房企的融资扶持力度，出台措施提振物价指数，刺激居民消费，挖掘内需潜力、在缓慢复苏的宏观经济趋势下，可持续发展仍然是中国房地产重点趋势之一。2024年，“社区型” 精品民宿酒店和储能产业园等另类资产可能会引起投资者和开发商的兴趣。

楼宇经济促进产业园市场新发展，产业生态从存量向求质转变

戴德梁行北区产业地产部主管路煜提出，在加快构建北京现代产业体系的视角下，北京市内的产业园区将被赋予新的使命，与楼宇经济联动，提高产业承载力，加速科研成果在当地的转化应用，培育产业发展新动能。在这一背景下，我们不仅要充分了解产业园发展的基础和现状，更应该建立一种有效的机制，用于提升存量园区、指导新建园区，推动产业孵化，产业聚集，产业链协同，形成高精尖成果转化融合发展和高能级商务办公的产业生态体系，进而助力北京高质量发展。

消费REITs再次扩容，商业不动产转型迎来新思路

戴德梁行北区估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝指出，2023年是公募REITs市场发展壮大的一年，截止2023年底共有29支REITs已成功上市，募集资金超过一千亿元，资产类型愈加丰富。2023年公募REITs也有多个里程碑事件，例如三月份国家发改委236号文将消费基础设施纳入公募REITs试点范围；年中首批四单扩募REITs成功上市；年末迎来首批消费REITs正式申报及部分产品获批。

消费基础设施公募REITs已有六单产品正式申报至证监会，预计总募资规模近180亿元。资产类型既包括购物中心，也包括奥特莱斯及社区商业。发行人既有国央企背景，也有民营企业。资产分布既有一线城市，也包括新一线城市和二线城市，整体发展势头呈现多元化。截至2023年底，已有四单消费REITs获批正等待上市发行，包括华润青岛万象城，印力杭州西溪印象城，金茂长沙览秀城和北京物美超市。

北京大宗交易市场成交宗数创新高，保险成最活跃投资机构

戴德梁行中国资本市场部董事总经理、中国资本市场联席主管刘兵总结道，2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%，成交宗数创北京大宗交易市场新高。

2023年，自用型买家成交额占总成交额比达49%，其中9成标的为写字楼物业。自用买家以70%的占比成为写字楼业态的主力军。TMT企业和国央企平台交易依旧活跃。值得一提的是，出版社和外省企业成为了北京自用买家的新生力量。 投资机构关注的投资标的更偏向可发行公募REITs的业态。其中，随着消费基础设施REITs的放开以及保障性租赁住房REITs的成功发行，投资人更加关注商业和公寓业态。同时，保险机构持续发力，成为了2023年最活跃的一类投资机构，险资背景的买家成交额占全部投资类成交额的41%，其中，78%的金额投向了办公类物业，成为了写字楼市场除自用买家以外的最大一类买方。

写字楼市场租金继续下探，新兴战略企业或成市场需求新风口

未来三年，将迎来百万平方米的新增供应，其中40%集中在2024年入市，将拉动北京全市空置率继续上扬，租金水平或将继续下调。2025-2026年，随着市场新增供应的放缓，经济形势的向好以及企业经济效益的好转，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖。在刚刚结束的2024年中央经济工作会议中，政府再次强调了科技创新。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示，北京作为全国的科技创新中心，多年以来一直将高科技作为产业发展的重中之重。数字经济、人工智能、生物制造、量子技术、生命科学、新能源等若干战略性新兴产业将成为北京写字楼租赁市场需求的重要补充。

商业市场缓慢回暖，消费者需求应运而变

戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，2023年注定是商业市场不平凡的一年，市场在谨慎乐观和积极回暖中持续向新。在新的社会环境下，消费者的生活方式和习惯持续转变，躺平经济、城市松弛感、陪伴经济成为新诉求，也催生了公园商业、城市漫游、萌宠商业、策展商业的发展；同时，消费者对商业的诉求也在从“探新”向“务实”转变，由性价比向质价比在发生转移；在生活习惯和工作习惯持续发生变化之际，“15分钟城市”的概念开始在各大城市推行，除了社区商业的持续发展外，打通商业消费的最后一公里，将线上线下商业一体化融合将成为未来新的探新方向。随着线上线下商业运营方的持续发力，2024的商业市场将迸发出更不一样的活力。

戴德梁行北京公司总经理胡峰表示，戴德梁行持续洞悉市场，在2023年发布了《中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告》等多本行业影响力报告，为地产圈提供一线视角洞察。同时，我们也一直深耕在市场前线，与政府紧密合作，成为了北京市及各区的招商合作伙伴，帮助多家外资头部企业落户各区，为北京市及各区提供政府智囊服务，重新装点都市生活圈，让城市可持续、更宜居。