万科商业ABC：大江大海、并印力、孙嘉上

撰文/冯嘉炜

1月14日，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部。

万科7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。

丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问；王海武担任商业事业部核心合伙人；2023年加盟万科集团的周轶群，接任南方区域首席合伙人。

万科方面表示，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。

一方面，消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来重要发展机遇，通过商业版块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住机会。

另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以大江大海的开放心态，不拘一格用人才。

“大江大海”风浪再起

“大江大海”计划起源于2019年初，由万科董事会主席郁亮亲自提出。

据郁亮透露，大江大海计划最早始于上海区域向总部汇报组织重建工作时提到的“活水计划”，区域内有些职位空出，可以让区域内的人流动起来，“我说那为什么不是大江大海呢？不只是区域内流动，区域内的水不就是一个溪水吗，为什么不是大江大海呢？”

“大江大海”计划提出的第一年，万科进行了将近30位城市总经理的岗位调动。

正是在2019年5月，万科CFO孙嘉调任南方区域首席执行官，并成为万科集团高级副总裁。

四年多时间过去，“大江大海”风浪再起，而人事调动背后的深层逻辑，往往在于相应板块和业务的发展情况。

早在2021年，万科执行副总裁、首席运营官王海武被调任印力集团总裁。彼时万科给出的说法是，做大做强某项业务时，通常会采取“人才先行”策略。

通过万科这两次“遣将”，可以发现王海武和孙嘉颇有共同之处。

首先是过往业绩经过检验，二人分别执掌过万科中西部和南方区域；其次，这也代表着资历深厚，足以在商业板块的整合过程中稳定军心。

最为重要的是二人都具备商业方面的履历。

万科从2010年开始进军商业地产，东莞成为首批试水城市，2013年，东莞万科首个商业项目亮相，而王海武早年先后担任东莞万科财务管理部经理、副总经理、总经理，连续多年夺下东莞楼市销冠。

无独有偶，孙嘉也是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一，在上海任职期间开发和运营了多个商业综合体。

同时，孙嘉在资产交易方面也有较丰富经验，与多个投资基金、国有企业有过成功合作。

印力整合与REITs大潮

财报显示，万科2023上半年经营服务业务继续增长，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，物业服务、物流仓储、租赁住宅和商业地产的收入（含非并表项目）增速分别为12.2%、17.0%、10.6%和7.3%。而印力管理的商业项目营收27.4亿元，占万科商业总营收63.7%。

截至报告期末，万科累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米，较上年同期新增76万平方米；规划和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

印力方面累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。此外，印力管理的商业项目2023上半年整体出租率为94.7%，同比提高2个百分点。

根据2023年6月印力商用置业有限公司披露的公司债发行文件，近三年发行人实现净利润58977万元、55161万元和48173万元，归母净利润58364万元、50043万元和30271万元。

根据后来的REITs发行文件，2023年上半年该公司净利润2454.92万元，据印力方面表示，净利润下滑主要与新开业自持的商业物业有关。

早在2021年初，郁亮在万科内部年会上就强调“一个集团、形成合力”。在2022年年末，万科将区域BG的49个商业项目委托由印力管理，总体量达200万平方米，以“印象系”进行统一命名与运营。

虽然印力目前仍为万科的非并表单位，财报上属于“长期股权投资”，所产生的收益也是“投资收益”，但经过公司架构层面一系列调整，标志着万科原有商业大盘子与印力业务的走向“并线”。

与业绩数字相比，万科过去一年在商业领域的亮眼之处在于打开了消费类基础设施REITs。

2023年10月26日，深交所正式受理中金印力首只消费基础设施REITs，底层资产为杭州西溪印象城。后者是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，估值39.59亿元，目前已获得证监会准许注册。

“杭州西溪印象城REITs只是一个开始，万科商业版图基本覆盖了商业领域的所有部分，这些项目中大家比较熟悉的有印象城购物中心，也包括很多社区商业，以及历史文化街区等非标商业。”丁力业在2023观点商业年会上强调，未来会通过REITs扩募，让更多商业项目走向公共市场，“公募REITs是商业地产循环最后的也是最关键的一步。”

此外，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。也就是说，不超过10%的净回收资金可用于补充发起人（原始权益人）流动资金等。

因此，一部分声音认为，印力REITs发行更多意义在于盘活商业资产、减轻后续投资压力，而非获得资金帮补万科流动性压力；另一部分声音则从“算总账”角度出发，在“开发经营服务并重”的背景下，总归是万科系归拢了现金——这或许正是整合印力的潜在意义。

新年伊始，商业事业部挂牌成立，孙嘉、丁力业、王海武组成的万科商业“铁三角”或许会带来新的化学反应。