预见“新”机 洞察2024西安商业及产业地产市场发展新趋势
近日，第一太平戴维斯携手西安市楼宇经济促进会与中铁·第壹国际联合主办的“预见‘新’机2024西安商业及产业地产市场分享会”，在位于西安市碑林区的中铁·第壹国际A座32层会议室圆满落幕。
西安市投资合作局出席活动，西安市碑林区特色街区和总部楼宇经济发展服务中心主任郭健发表致辞，他表示：“本次分享会恰逢其时、很有必要。希望通过各位专家的思维碰撞和头脑风暴，帮助大家全面、准确、客观地认识2024年的经济发展趋势，也便于同行相互借鉴、启迪思路，帮助政府以专业化的视野角度来谋划中心城区的转型升级，探索老城区焕发新活力的有效途径，同时能更广泛更有效地推动业态的招大引强，实现产业聚集，把楼宇经济做实做强。”
紧接着，第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖，西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁，华西区市场研究部高级经理潘玲红，华西区策略顾问部负责人、高级董事李绅从不同层面带来专业分享。
圆桌讨论环节，戴晖与西安市楼宇经济促进会秘书长李佳，陕西大夏投资集团有限公司副总经理、西安睿兴生置业有限公司总经理马俊星，以及中铁一局集团城市投资运营管理有限公司商业资产事业部副总经理胡潆璇围绕“2024西安楼宇经济发展趋势”展开了精彩的观点碰撞。
李佳透露，2024年，西安市楼宇经济促进会将发布“产业楼宇标准”及“零碳楼宇标准”。各位嘉宾也纷纷表示，未来将充分发挥各自优势，积极推动西安楼宇经济健康平稳发展。
现场，第一太平戴维斯发布《2023年西安房地产市场回顾及展望》报告，报告显示，西安市场：
首店经济助力消费活力提升户外经济衍生新消费需求
产业结构化调整衍生增长新动能灵活化租赁策略助力需求释放
零售物业市场
2023年西安零售市场迎来超50万平方米的新增供应，供应量与过去三年比显著提升。在需求端，网络电商对线下消费的影响不减，不少品牌放缓扩张速度，门店调改的活跃度回升有限，空置率全年小幅升高，同比上升0.5个百分点，至11.8%。
新增供应显著提升供应端，年内新开的长安方圆荟、元谷Mall、浐灞印象城、南飞鸿乐荟中心和大茂城积极打造商业空间，丰富区域消费群体购物场景，助力商圈氛围加速形成。此外，也不乏经调改升级后重新入市的项目，小寨原力场前身为百盛百货，经调改后于年内重新入市，以年轻潮流为特色吸引众多潮流品牌首店进驻；世纪金花赛高店重装升级，打造灵动商业载体，推动城北商圈提质趋优。
首店经济助力消费活力提升年内不少品牌积极布局西安市场，多个零售、餐饮类品牌在西安开出首店，助力消费市场提质扩容。零售方面，高奢美妆品牌表现活跃，录得VALENTINO BEAUTY、PRADA BEAUTY在赛格国际购物中心开出首店，Hourglass西安首店在SKP开业。餐饮方面亦表现亮眼，高人气餐饮品牌达美乐比萨亮相小寨原力场，首日营业额破品牌全球记录。茶饮赛道竞争加剧，经市场洗礼后新一轮品牌在资本加持下入局西安市场，茉莉奶白、tea’stone等品牌首进西安。在健康生活理念意识的驱动下，酸奶类饮品亦受消费者追捧，宝珠奶酪、K22酸奶草莓、茉酸奶等积极布局西安市场。
户外经济衍生新消费需求零售仍为市场主力需求，占年内新成交租赁需求50%。其中运动品牌表现亮眼，除国产运动品牌如李宁、安踏等保持稳定扩张外，细分领域户外用品也在积极布局，相较于传统极限户外运动，年内露营、骑行等具备社交属性且专业门槛不高的轻量化户外运动成为新消费热点，衍生相关用品需求上涨。全年录得BROMPTON西北首家JUNCTION落户西安万象天地，ARC'TERYX在赛格国际购物中心开出西北最大门店，一站式露营装备品牌Naturehike首进西安。
黄金消费品需求不减年内黄金品类表现亮眼，多家品牌门店保持活跃增长态势。究其原因，一方面，在悦己消费加之当前黄金金融属性强势表现的驱动下，黄金的消费主力趋于年轻化，消费场景由婚嫁扩大至日常佩戴，衍生更多消费需求。另一方面，各大黄金珠宝品牌在营销端持续发力，为迎合年轻消费群体的消费偏好，年内推出多个IP联名设计，推动黄金消费市场热度走高。
展望未来，2024年预计有超40万平方米新增供应入市，有望进一步提升包括高新、浐灞及曲江在内的板块商业聚集度。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“包括太古、华润、龙湖在内的多个头部运营商在西安零售市场的布局折射出其对本地消费市场的信心。西安亦在坚持培育创建国际消费中心城市，着重恢复和扩大消费需求，未来在政策端助力下，西安消费市场有望保持恢复性增长，消费意愿将进一步释放。”
甲级写字楼市场
2023年，西安甲级写字楼市场录得南飞鸿乐荟中心A座入市，共计约5万平方米新增供应，推动全市甲级写字楼存量为216万平方米。年内，租赁需求端表现坚挺，加之供应端放缓，市场呈逐步去化态势，全年录得净吸纳量约10万平方米，租赁需求主要集中于下半年释放，空置率同比下降3个百分点，至24.4%。租金方面，不少业主调整租赁策略，通过提供定制装修、灵活租期等方案吸引客户，也有部分业主选择直接下调租金，带动全市平均租金下降至人民币101.4元/平方米/月。
产业结构化调整衍生增长新动能
纵观全年，主导产业结构来源稳定，房地产、信息技术、专业服务、金融类企业仍主导全市甲级写字楼新增租赁需求，合计面积占比62.5%。当下产业结构处于细化调整阶段，衍生租赁需求结构变化，抓住细分行业下的新趋势是支持未来市场发展的核心动能。房地产行业年内租赁需求活跃，同比上升5.5个百分点至19.2%，居行业之首，其中以建筑及工程类企业表现最为活跃，占比超60%，全年录得多个工程企业的升级和扩租成交。年初西安北跨发展行动方案印发，加之近年来西安市都市圈建设工作推进，带动以道路、市政、园林绿化为主的相关企业租赁需求上涨。
信息技术行业年内新增租赁需求占17.6%，较上一年略有下降。值得一提的是，信息技术产业结构细化调整下衍生出更多细分领域的科技服务企业，年内录得有分别专注于酒店物业管理、建工领域、零售电商等行业的信息化服务企业积极进驻甲级写字楼。此外，西安持续加码布局电子信息产业，科技创新能力不断提升，产业氛围浓厚，在数字经济浪潮推动下，人工智能、半导体、大数据等行业表现亮眼，年内租赁需求上涨且行业聚集效应明显，企业选址集中于高新一期和高新二期。
教育培训类企业在经历一轮调整后于下半年表现出明显扩张势头。有别于以往的K12培训，年内专注于成人教育、职业证书类培训、考公、出国留学等机构市场规模不断扩大，租赁需求上扬，且此类企业承租能力较强，承租面积段超1000平方米企业比例过半，推动教育服务子行业在消费者服务行业内占比显著提升，同比上涨16.6个百分点。
医疗健康行业需求规模呈扩大趋势，年初西安提出着力打造千亿级生物医药产业，衍生医疗器械设备、医疗服务、生物医药等领域需求上涨。此外，年内新成交的医疗健康行业中新设立类型需求面积占比超32%，行业发展势头强劲，未来健康产业的租赁需求或成为新的需求增长点。
灵活化租赁策略推动需求释放近年来，不少业主积极改变租赁策略，推出灵活租期、定制装修、拎包入住等多元化办公产品组合，驱动甲级写字楼办公需求增长。此外，以租期灵活、拎包入住等为特点的第三方共享办公空间在市场上仍具较强竞争力，年内录得多家运营方在写字楼、产业园区内持续布局。
展望未来，2024年预计有超30万平方米的新增供应项目入市，项目主要集中于高新二期，区域市场或将面临较大去化压力。第一太平戴维斯西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁表示：“当前，市场处于产业结构化调整阶段，衍生的租赁需求也在不断变化。积极洞察市场趋势，探索产业结构变革下衍生的新动能或将成为抢占市场先机的关键。”