陈启宗退休，留下一个让人「惊讶」的恒隆

“恒隆今年（2023年）的总租赁收入有机会达到历史新高，而且机会颇大，这可能让某些人惊讶。”半年前，恒隆集团致股东函中，陈启宗当了一回预言家。

昨日，预言开验。租金收入未能如期创下“历史新高”，但维持住了8%的正向增长，大盘稳定。虽称不上“让人惊讶”，可这张成绩单足以窥见恒隆穿越周期的定力。

正因为此，陈启宗才敢正式宣布退休，将自己一手缔造的商业帝国，放心交棒给儿子陈文博，创造了2024商业地产圈的“开年惊喜”。

“我正式退休，交棒了，当然能帮手还是会帮手。一天10件事我尽可能做15件事，未来还是会忙得不得了，包括看书、旅游等，生活会多姿多彩。”发布会上，陈启宗笑着说自己身体没问题。

74岁的陈启宗，被外界解读为“拥熊者”。因为多数公开的言论中，他总是反复提醒大家要未雨绸缪，要为寒冬储能。这种残酷的现实，在行业火热时会被贴上“悲观主义”的标签，可如今再看无不感慨其预言之精准。

显然，无论是陈启宗还是恒隆，绝不是个”悲观主义者”，而是持续对未来保持期待的“现实主义者”。“不需要太过于悲观，机会仍然在人间。”

01

租赁收入三年回血

与2021年持平，内地高端商场吸金强势

翻开恒隆地产2023年报，期内总收入增加3%至103.16亿港元，整体表现接近2021年（103.47亿港元）。

分区域看，香港物业组合的租赁收入同比录得2%增长；内地物业组合的租赁收入按人民币计值上升8%；按港币计值，计及人民币兑港币较去年贬值的影响后，则上升3%。

从三年数据来看，恒隆内地市场租赁收入稳中向上。公告显示，2023年恒隆内地商场收入同比上升9%至49.63亿元。

其中，高端商场收入43.38亿元，同比升9%；次高端商场收入6.25亿元，与2022年持平。这意味着，七座高端商场贡献了内地超87%的业绩。

具体从涨幅来看，大连恒隆广场以19%的涨幅居于领先位置，无锡恒隆广场涨幅12%，上海恒隆涨幅10%位居第三，上海港汇恒隆广场则在七座高端商场中排名靠后；次高端市场整体微跌3%。

2023年恒隆内地商场收入一览，来源：公司公告

从收入占比来看，2023年，上海两座恒隆广场租赁收入分别为17.55亿元、12.13亿元，贡献了恒隆59.8%的租金收入，成为绝对的业绩压舱石。

2023年，上海恒隆广场收入、租户销售额较去年分别录得10%和24%的稳健增长，租赁收入达17.55亿元。港汇恒隆广场紧随其后，收入、租户销售额分别按年增长 6%、 30%，租赁收入达12.13亿元。

相较于住宅市场，高端商场走出了自己的“独立行情，越调越有看头。

据不完全统计，上海恒隆广场2023年引入了Dior上海恒隆旗舰店（国内最大的Dior门店）、Moncler全新中国旗舰店、Valentino全新概念旗舰店、Stella McCartney，、 Versace、Chanel Beauty首家全球概念店等。另悉，Chanel及Louis Vuitton 上海恒隆广场旗舰店增设了贵宾室，路易十三品牌店全新升级为路易十三之家。

此外，上海恒隆广场通过“Game of Wonder”、一年一度的“Home to Luxury”盛装派对等营销活动，以及不断丰富会员体系，强化项目的高端定位，加强与顾客之间的联系。

再看上海港汇恒隆广场，2023年提升空间和品牌能级，发力首店经济，引入了韩国潮流品牌Mardi Mercredi中国首店、意大利香水品牌Santa Maria Novella（SMN）上海首店等；“Gateway to Inspiration——灵感炙热”周年庆，配合音乐剧《剧院魅影》中文版 5月首演的宣传活动等，稳住地标之位。

上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场，来源：公司官网

“2024年高端客人会继续消费。”恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，未来希望商场多做些活动，特别是在周末、春节，吸引人流提高销量。

另值一提的是，为稳住“恒隆店王”在上海滩的高端话语权，上海恒隆广场二期已在规划中，将利用现有的园景区域兴建一座总楼面面积约3000平方米的零售建筑。

望向2024，陈启宗曾在致股东函中直言“仍未看清”。但他对当下判断，却很清晰：“当前是保本保命的时候，不是大发展的时候。环境困难了点，我们的财务管理、风险管理还好，不需要太担心。”

02

陈启宗时代谢幕

未来的恒隆如何稳住王者之位？

自1992年12月进军内地，领风气之先的上海恒隆广场与北京国贸商城、南京金鹰中心等，一起开启了内地高端商场的序幕。走过中国经济飞速增长的32年，恒隆成为了奢华的代名词。

回看恒隆过往的32个年头，可大致分为三个阶段：

l 第一阶段（1993~2004年）：这12年间，深耕上海，完成了两个成绩斐然的项目：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场。

l 第二阶段（2005~2018年）：恒隆走出上海，异地拓疆。在上海以外购置土地，在五个城市发展了六个项目，除无锡恒隆广场、沈阳市府恒隆广场外，其余4个都在2016年年底基本落成并顺利营运。外地项目除第一个外，都在漫长地产熊市期间开业。

对此，陈启宗曾表示，“恒隆第二阶段尤其艰辛，主要由于熊市席卷奢侈品市场，恰巧那时期的六座购物商场中有五座都在熊市中开幕。在某些方面而言，那时学到最多。学习什么不该做，往往与知道该做什么同样重要。在熊市之前，我们构思或许可以有两类项目，即高端和次高端购物商场。后来，我们的想法改变了。高端购物商场是唯一值得做的业务类型。故此我们坚定不移，致力把次高端物业升级至高端。”

l 第三阶段（2019年至今）：持续六年的地产熊市在2017年结束，恒隆最新一批项目踩点亮相。率先落成的昆明恒隆广场2019年8月开幕，武汉恒隆广场则于2021年3月登场武广商圈。按照计划，下一个新秀则是杭州恒隆广场。

对于“第三阶段”，陈启宗给予了高度评价：昆明恒隆广场和武汉恒隆广场从一开始即成为所在市内首屈一指的高端购物商场。第三阶段项目的租赁边际利润率上升迅速，远超第二阶段的六个项目。

三个阶段走下来，恒隆的内地策略愈见清晰：在经济蓬勃的大都市中成为高端购物商场的龙头，或雄心勃勃地紧随龙头的次位。

这种“高端策略”不会随着陈启宗退休而改变，只会越来越凸显。因为，属于恒隆的未来想象，由此而出。

2023财报中，恒隆特别点赞了无锡恒隆广场、大连恒隆广场，前者2023业绩再创新高，收入和租户销售额分别提升12%、19%；后者期内收入增长19%，增幅为恒隆所有项目最高。

这两个商场都在第二阶段开业，经历了漫长的熊市，转而向上新生，代表着恒隆在低谷期的思考、改变与坚持。

//无锡恒隆广场：转型数年，终于拿下爱马仕

无锡恒隆广场2013年开业时，正值奢侈品市场的熊市，低迷期由2011年中延至2017年，高端时装品牌暂缓所有扩张计划。恒隆曾说，当时所有顶级时尚品牌都已经落户另外两座不达标的商场。

开业之后，无锡恒隆广场持续引进各种新鲜时髦的体验品类。比如，2014年江苏首家Apple Store开业。之后还有鼎泰丰江苏首店、古洋食坊江苏首店、湊湊火锅无锡首店，以及浮时绘等自带热度的品牌。

2017年熊市开始退去，许多知名品牌开始转向无锡恒隆广场，在两三年间一一进驻。2019至2020年，无锡恒隆广场成为了当地最高端的商场。2020年，引进LOUIS VUITTON、CARTIER、BVLGARI、CELINE、SAINT LAURENT、PIAGET等；2021年引进MAX MARA；2022年，引进TIFFANY&CO. 、BALENCIAGA、BOTTEGA VENETA、QEELIN等。2023年，无锡恒隆广场开业10周年，LOUIS VUITTON、GUCCI为代表的奢侈品牌先后扩店翻新，以双层大店的形象亮相。2024年，站在奢侈品顶端的爱马仕，重返无锡，落在恒隆广场。

这对苏南提升商业级次作用巨大。媒体曾报道，专业网站调查数据显示，无锡恒隆广场到访客群中29.04%为异地客群，苏州、常州、泰州消费者纷纷来锡购物。

//大连恒隆广场：从次高端到高端，只花了一年

大连恒隆广场，2016年9月9日正式开业，恒隆在内地打造的第8座恒隆广场。顶着高端“光环”，大连恒隆广场一面世，便是“顶配”：东北地区巨无霸商业综合体，总建筑面积37万㎡，购物中心商业体量22.2万㎡。

建筑设计采用太极双鲤鱼的吉祥设计，融汇中国传统文化与现代元素，斩获多个国际房地产界的建筑设计奖项。商场可提供400余家店铺及1200个停车位，开业即包揽了超过40个首进大连的品牌。

大连恒隆广场，图源：官方渠道

但起初定位次高端的大连恒隆广场，开业后的业绩并不理想。转折点出现在2020年，其开始向高端转型，BOTTEGA VENETA、SAINT LAURENT等国际品牌相继进驻。2021年品牌焕新升级速度加快，众多一线国际品牌陆续启幕，占购物商场的总空间13％的第二期出租率可观。不同无锡恒隆广场数年蝶变，大连恒隆完成高端转型只花了不到一年。

数据显示，截至2022年底，大连恒隆广场品牌租户数目达354个，年末租出率上升至89%，而2023年租出率继续上升至90%。

细看大连恒隆招调逻辑，共有两步：一方面，继续通过高端国际品牌巩固商场自身在市场的领先地位；另一方面，吸引更多元的业态进行平衡发展。这种思路值得区域高端项目借鉴与参考。

“作为业态功能完善的区域性高端时尚综合体项目，也决定了大连恒隆广场全业态、全客层、全区域的辐射能力。因此，我们不只是满足奢侈品牌的发展，还需要同步重视更多元的品牌在此生长。”

当然，除了已开商场的高端化转型外，待开的杭州恒隆广场无疑是接下来影响恒隆内地业绩表现的最大变量之一。

业绩发布会上，接棒的陈文博表示，杭州项目预计明年开幕，在尽快地开发。此前当地媒体亦咨询天水街道得知，目前恒隆广场正在抓紧施工中，预计春节前主楼可以结顶，并将于2024年起分阶段落成。

陈启宗曾表示，若论上海以外盈利能力最高的购物商场,能挑战武汉恒隆广场的可能就是杭州恒隆广场。迷人的购物商场之上，还可容纳数量可观的办公室。

但陈启宗的这个“预言”，会否继续带来让人惊讶的表现，却充满了不确定性。毕竟当下的杭州高端商业正上演神仙打架。华润系的杭州中心已经开业，杭州K11购物艺术中心、杭州IFC和杭州SKP等多个重磅商业项目即将登场，一场高端客群争夺战已经打响。

无论结果如何，恒隆只能选择正面直击，毕竟32年内地高端商业积淀的内功，不是谁想挑战就能挑战的。