对话罗臻毓：看好商业地产市场，合生暂无商场申报REITs

撰文/潘玲宣

2月4日，立春，万物起始。

也是在这一天，观点新媒体独家获悉，罗臻毓已从合生创展离职。

从2021年7月19日正式加入，至今已差不多两年半的时间。

但无论是最早在新加坡淡马锡控股任职，还是之后加入凯德集团，相比之下，合生的这段工作经历是罗臻毓职业生涯中较为短暂的一笔。同时，这也是其目前为止的唯一一段民营企业工作经历。

作为明星经理人，关于他的下一步动向，外界不乏一些好奇和猜测。

“接下来并没有想太多工作方面的事，可能就休息一阶段，陪陪家人。”罗臻毓向观点新媒体表示，“还有一天我就要出国（回新加坡）去过年了，可能要年后再回到北京待些日子，稍后再探讨接下来要做什么好。”

回顾罗臻毓“加盟”合生创展，早已有诸多报道。

2020年正式接管合生创展后，在朱桔榕的带领下，合生创展全年业绩取得逆势增长。其2020年合约销售额同比增长约53.7%，营业收入同比增长84.8%，毛利同比增长133.17%，净利润同比增长28.2%。股价亦取得新高，全年股价涨幅182%。

对于合生的未来之路，这位年轻的掌舵人显然有着清晰明确的规划--商业地产是合生创展未来一个重要的发展方向。

董事会主席朱桔榕曾在2021年接受采访时提到，公司将在未来5年，把建设管理的商业面积提升到2000万平方米规模。其亦表示，合生未来要做商业不动产基金业务。

按照计划，朱桔榕也有意将不动产投资业务从目前所在的商业板块中分拆出来，所以需要一个对不动产投资运营颇有经验的资深人士。

彼时有意从凯德“退休”的罗臻毓，自然成为了合生创展蓝图之下的不二人选。

接下朱桔榕抛出的橄榄枝后，罗臻毓也正式开始主持合生创展不动产投资及运营相关业务。

罗所扮演的，类似于架构设计师的角色。除了掌握基础的运作原理架构体系外，还需有丰富经验，既能了解东家和市场需求，又有良好的分析判断能力。

从后来他的主要任务看，正是帮助合生资本化其手上持有的商业、产业园、酒店等物业，并开拓不动产板块，形式上类似平安不动产进行的资本跟金融运作。

2021年9月，入职后约两个月的时间，罗臻毓就已经快速组建起一支30多人的基金跟资管团队。

在过去的发展中，合生创展早已积累下大量的自持商业项目，其中相当一部分位于北上广深等核心城市。这些优质资产也相应地具备更多增值空间。要发挥价值，则需要一个很强的团队。

2022年7月，再接受观点新媒体采访时，这支“特种部队”的人员扩充了一倍。专业的人做专业的事，团队中每个人去做自己擅长的，这样团队才可以跑得更远、跑得更高、跑得更标杆，这是罗臻毓的管理思路。

来自业界不同背景、不同渠道、不同网络的人，构建起这样一支全面的人才队伍。

从合生离开，不能与不动产团队一起走下去，也成了罗臻毓最大的遗憾。

2023年6月，观点新媒体与罗臻毓在其位于北京的办公室中进行了一场近三小时的对话。

彼时，谈及加入合生创展后的工作进展，罗臻毓坦言：“我来之前到现在，该变的基本上应该已经做到了。”

“该推动的都推动了，要做的也做了，要变的也变了，最后就看市场能不能帮助我们往前走得更快一点。”

他表示，公司这么多年沉淀了很多酒店、办公楼、商场，怎么盘活？怎么回笼资本，再往前收购更多的项目？这些在整体的、新的战略部署里面都是要考虑的。这两年花了大量的精力部署这些，基本上梳理得差不多了。

“随着市场的转变，这种调整是没有完结篇的，因为市场一直在变化。”

2023年3月起，消费类基础设施被正式纳入基础设施公募REITs试点范围，到2023年末以来的商业REITs申报热潮，已有多只项目获批。

尽管罗臻毓曾提到：“可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。”但目前为止，合生商业尚未有相关动作。

据了解，将商业不动产以REITs方式盘活，首要条件就是物业项目的运作要有比较强且稳定的现金流。物业本身整体的管理质量及合规性方面，也都要满足资产上市的一些必须符合的基本条件。

就目前来看，一些相对大型的综合体没有办法上报公募REITs。大型综合体往往综合了多个用途，例如办公楼、酒店等，这些针对性的物业共同构成一个完整的综合体项目，并在收益回报上相互助益，从而实现稳定收益。

但目前，公募基础设施类项目申报还有一定局限性，仅有部分百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs范围。若想以REITs方式上市盘活，则需要将不同业态进行拆分。

合生商业板块覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店&公寓，构建包括合生汇、超极合生汇、合生广场、hopx超极主场、MOHO在内的多条产品线。

截至2023年上半年，合生创展拥有百余个商业地产项目，遍及北上广深以及成都等十余个城市，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

在准备工作已经就绪的基础上，面对丰富的商业地产项目储备，合生创展后续还可等待合适时机做出选择。

2月4日，观点新媒体第一时间采访到罗臻毓先生，并获得独家回应。以下为独家采访内容原文：

观点新媒体：为何会在此时离开？履新时的目标是否都已完成？

罗臻毓：加入合生应该有两年半多了。加入合生及要做的事情，可能在前面你们的访问里面，我也一一说了。

到了现在这个阶段，基本上已经到了一个比较好的节点，所以就在这个节点选择离开。因为一些基础的，改革、变动的事情，内部基本上都落实了，那往前走呢，就由他们自己来了。

2024年也是一个开始，所以也是一个很好的节点，在这个春节前选择离开，我也想趁这个时候休息一阵子，回家新加坡去看看家人，因为基本上在这几年，他们也比较少在国内。

至于往下的计划，暂时可能还在探讨不同的选择，还没有落实任何的一个计划。

但目前来讲，在国内我也有一些自己的基金业务，这些我可能还会继续操作，所以说也不会太远离整个中国的市场，毕竟在这也20多年了，中国才是我比较熟悉的一个市场。

我觉得整个市场往前看，从商业地产的角度来讲，从整个地产业的角度来讲，还是有蛮多作为的。但是可能以往的一些营业模式是不恰当的，但往前走我还是看好整个市场，尤其是更专业性地去操作运作的话，不管是住宅还是商业，或者是其他房地产领域，我觉得整体的中国发展还是好的。

观点新媒体：目前并未有关于合生消费基础设施公募REITs申报的更多信息，是停留在哪一阶段？

罗臻毓：目前来讲，这个公募基础设施类在中国的开放还是比较有限制性，那主要也就是只有零售可能上市，其他的板块还没有完全的开放出来。

至于合生，目前并没有申报任何项目。主要是它比较好的一些物业还是以综合体为主。综合体除非拆分，而基本上现在还不是最适当的时候去上这个公募REITS。选不选择把办公楼、酒店拆散出来，只上零售，这个问题需要一个抉择。所以说目前为止这个，暂时就没有任何进一步的动作。

观点新媒体：将商业不动产以REITs方式盘活，这一过程的难点有哪些？

罗臻毓：商业不动产要上REITs，其实自己物业的运作基本上现金流要比较强与稳定。这个是前面最大的一个要求。当然物业的本身整体的一个管理的质量啊，那个合规性，这些基本上都是上市资产必须符合的一些基本条件。所以目前来讲呢。中国上市的REITs要求并没有开放给全领域，所以说这个限制性还是比较强。

目前像我说的可能也是一个难点之一，主要也就是一种大综合体基本上现在都没办法上报这种公募REITS。因为其实大综合体呢，综合了几个用途，对于整体的回报呢其实是比较稳定的。而且有互相帮助的一种可能性，所以说可能像以前凯德的来福士系列啦，这些其实大综合体，到目前来讲，这些都没办法上公募REITS嘛，因为里面包含了其他用途，像办公楼，服务公寓，酒店类似的东西，目前都不符合这个要求。

观点新媒体：对接下来的工作有哪些计划？

罗臻毓：接下来并没有想太多工作方面的事，可能就休息一阶段，好好的去打我的高尔夫，陪陪家人，还有可能有不同的选择性。往前走可能就不接纳全职工作，也可能有一定的人支持我，我就自己创业。还有一天我就要出国去过年了，可能要年后再回到北京待些日子，稍后再探讨看接下来要做什么好。