广州塔下花城汇 羊城国企商业公募REITs底层资产猜想

撰文/刘子栋

消费基础设施公募REITs正式落地不足半年，试水企业队伍再添一员。

近日消息，广州市城发投资基金管理有限公司正就广州城投集团消费类基础设施公募REITs公募基金管理人、专项计划管理人、财务顾问招标项目进行公开招标。

按照消息，广州城投本次申请基础设施REITs，将以两处位于广州市核心地段的商业物业为底层资产。

两处资产用地性质均为商业用地，租户类型主要由餐饮、零售及配套商业租户构成，具有较强的民生属性，近两年综合出租率＞80%。广州城投表示：“两处资产的周边配套完善，能够满足当前客群的消费需求。”

作为专业从事城市基础设施投融资、建设、运营管理的大型国有企业，广州城投市主要负责片区综合开发、地下空间及管廊、标志性重点项目等城市基础设施的投资建设运营，因此也掌握了广州市内不少商业、产业资源。

其中，广州塔、花城汇购物中心、流花中心、媒体港东塔等，是广州城投的商业综合体项目代表。

为整合相关资源，广州城投2009年成立成员企业广州城投商管，作为全产业链商业物业运营主平台，主要面向资产运营、产业园运营两个业务，成立十余载已在广州新旧中轴主要市级商圈，投建有相当程度的商业物业。

资料显示，截至2023年上半年，广州城投商管在管商业物业面积约89.52万平方米，在管商业项目13个。

而消费基础设施类项目，主要包括花城汇、城壹汇两条产品线。前者定位综合商业品牌，致力于打造城市地下空间商业标杆；城壹汇则为精品商业品牌。

其中在管项目涉及花城汇购物中心（花城汇·琶洲、花城汇·南站仍处于筹建/筹开阶段）、广州流花展贸中心、城壹汇（北京路店/流花路店）、天河新天地、建璟轩、金沙汇等项目，涵盖地下空间、精品型购物中心、社区型购物中心等业态。

按照基础设施公募REITs发行要求，基础设施项目运营情况应当具备成熟稳定的运营模式，运营收入有较好增长潜力，投资回报良好等要点，同时要求运营时间原则上不低于3年。

同时，基础设施项目若为产业园、仓储物流、数据中心、商场购物中心等依托租赁收入的基础设施项目，还要满足近3年总体出租率较高，租金收入较高，租金收缴情况良好，主要承租人资信状况良好、租约稳定，承租人行业分布合理等。

以2023年11月成功获批的3只消费基础设施公募REIT，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT为例。

华夏华润商业REIT底层资产为青岛华润万象城，其于2015年4月30日开业，体量达到45万平方米。第三方数据显示，该项目于2021年实现销售额40亿元，2022年实现销售额45亿元。

中金印力消费类基础设施REIT底层资产为杭州西溪印象城，其为杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，总建筑面积达26万平方米，A座于2013年开业，B座于2018年开业。第三方数据显示，杭州西溪印象城2021年、2022年，分别实现30亿元、35亿元的销售额。

华夏金茂购物中心REIT底层资产为长沙金茂览秀城，该项目商业建筑面积约18.3万平方米，于2016年9月30日正式开业。

按上图广州城投商管旗下资产观察，同时符合基础设施公募REITs发行要求，以及广州城投披露的“位于广州市核心地段”、“用地性质均为商业用地”、“近两年的综合出租率＞80%”条件的项目，最有可能的选择为花城汇购物中心、广州流花展贸中心、城壹汇、建璟轩4个项目。

其余项目中，地铁上盖的天河新天地，按近年报道看项目较为萧条，或需要后续提升；城壹汇·流花面积太小，且为新开业项目；金沙汇为新承接项目。另外，建璟轩所在的金沙洲是否能被视为“广州市核心地段”存疑。

但广州城投将挑选哪两个项目作为REIT底层资产，还要留待后续公布。