美国购物中心关键指标增长及市场变化
编译：武瑞玲 马荣誉
中国购物中心等实体商业正在进入以守正创新、精耕细作为内核的深度运营时代。那么，用哪些经营性指标来评价衡量购物中心项目的经营水平和底层资产价值呢？为了方便业内外更好地了解近年来美国购物中心的经营情况，我们查阅了美国购物中心及实体商业的相关资讯、统计数据、调研报告等，本文结合美国国际购物中心协会ICSC、Coresight Research等咨询研究机构公布的数据和资料编译而成，希望能给行业提供参考。
第一部分
美国购物中心基本类型及规模
(Copyright, CoStar Realty Information, Inc.)
美国的购物中心等实体商业是基于美国消费者的生活方式而做业态分类的，并随着消费市场的不断变化、行业的发展而不断细分。
第二部分
美国购物中心经营性关键指标及其表现
ICSC及专业机构的数据和分析表明，2023年美国购物中心市场整体表现超过了预期，事实上，近些年来媒体常说的dying shopping malls(购物中心正在没落)、 the decline of malls（购物中心正在衰退）的声音不绝于耳。然而，2022年美国购物中心中的商家开店数首次超过自2016年以来的关店数，并且全美零售额增长超11%，达到近 8190亿美元。2022-2023年前三季度的购物中心经营性关键指标，即出租率、租金、净营业收入均实现增长。
（一）出租率 Occupancy Rates：2023年美国购物中心出租率持续上升
根据NCREIF美国不动产投资信托协会和美国国际购物中心协会ICSC Research的统计，2023年美国购物中心出租率持续上升，第三季度购物中心市场出租率为92.1%，比2022年同期高出0.4个百分点。特别引起关注的是，相关数据显示，美国top-tier malls高端购物中心在收入、出租率和客流量方面表现优于非高端购物中心。
美国主要类别购物中心出租率（Occupancy Rates%）
(Source: NCREIF, ICSC Research)
●购物中心(All Shopping Centers )整体出租率：2023年第三季度同比增长0.4%；
●非开放式购物中心（Malls）出租率：2023年第三季度同比增长2.5%；
●开放式商场(Open Air)出租率：2023年第三季度较2021年一季度疫情最低点时期增长2.1%；
（二）租金 Rents：抽成租金持续攀升，季度环比增长5.9%
(Source: ICSC Research)
按自2022年第四季度至2023年第三季度，连续四个季度滚动计算，全美购物中心市场保底租金较上一可比期增长了7.2%。抽成租金实现了超过连续四个季度的持续攀升，季度环比增长5.9%。
其中，2023年第三季度，保底租金同比增长了4.1%，这是五个季度以来增长最慢的一个季度。全美所有地区的保底租金均有上涨，其中南部和西部地区的租金涨幅最大。
（三）净营业收入 NOI：连续十个季度实现同比增长
净营业收入（NOI-Net Operating Income）连续十个季度实现同比增长， 2023年第二季度由于通胀导致运营费用大幅上涨，导致净营业收入NOI的增长速度降至两年来的最低点，但是，第三季度较第二季度有所改善，第三季度环比增长了5.2%。
尽管2023年前三季度消费支出增速远低于同期增速，但在过去四个季度中，净营业收入NOI较过去同期实现了5.3%的增长。
第三部分
美国消费市场的变化及对购物中心经营业绩的影响
由于返校旺季、夏季促销活动及消费信心提升，零售和餐饮业经营业绩增速超过第二季度，7-9月的销售额均超出了经济学家的预期。与此同时，零售业和餐饮业增加了大量就业岗位。随着保底租金和出租率的上涨，购物中心经营业绩同比增长。不能忽视的是，尽管市场出现回暖迹象，但由于信用卡债务增加、时薪增长放缓，以及个人储蓄率持续走低，消费者仍将面临一些不利因素。
（一）全美第三季度零售和餐饮业经营业绩同、环比增长均超预期
尽管美国国内物价走高、借贷成本增加以及工资增长缓慢，但经营业绩的持续增长表明消费者仍有较强的信心和消费力。2023年第三季度，零售和餐饮经营业绩总额（汽车、汽车零部件和汽油除外）达到1.53万亿美元，2023年前三季度销售与2022年同期相比增长5.0%；第三季度销售额环比增长1.6%，同比增长4.2%，高于整个季度的平均通胀率3.5%。
●零售和餐饮服务业（Retailand Food Services Sales）经营业绩
●环比变化（Month-to-Month % Change）
●同比变化（Year-to-Year% Change）
(Source: ICSC Research)
（二）购物中心在每平方英尺面积上的业绩优异
购物中心在美国实体零售总额中所占的比例正在缩小，从2014年的5.7%降至 2023年的5.5%；但在2023年第一季度，美国消费者在零售商品和零售相关服务上的支出中有12.9%是在购物中心实现的，这意味着购物中心在每平方英尺面积上的业绩表现普遍优于其他零售销售业态。
与五年以来的历史均值相比，2023年第三季度消费者在购物中心的消费支出占总支出份额的比例增加了近1个百分点，消费者在线下实体店和购物中心线上商城（含开放式和非开放式购物中心）的月度商品和服务支出比例较2022年同期有所提升；与自2020年中期以来的平均消费支出比例值相比，高出1.1个百分点。购物中心是美国消费者获取零售商品和服务的主要实体场所。
（三）消费者的商品消费支出下降，服务支出上升
●商品（Goods）消费支出占比
●堂食（Dining）服务消费支出占比
●其他服务（OtherServices）消费支出占比
(Source: ICSC Research)
2023年第三季度消费者在实体门店的实物商品消费支出有所下降，服务性消费支出有所上升，消费者在实体门店的商品消费占比为66.7%，服务消费占比为33.3%；对比五年前的数据，分别为69.7%和30.3%。
尽管2023年第四季度会因节庆购物而出现向商品消费支出的转移，但2023年整体情况显示消费者在服务消费的支出继续高于实物性商品消费。
（四）消费者在购物中心线上商城支出增加，在网络零售消费支出减少
2023年第三季度，消费者在购物中心线上商城的月度消费支出比例同比上升了0.1%，同时，网络零售购物的月度消费支出则下降了0.2%。第三季度与历史跟踪平均值比较，消费者在购物中心线上商城的消费支出比例增加了0.2%，而当前消费者用于网络零售购物的月度消费支出比例较历史平均值低0.7%。
购物中心线下门店与线上商城的深度开发和结合，能为购物中心中的商家、品牌带来“光环效应”，而零售商和购物中心运营商的全渠道营销和投资战略不断扩展，在满足不断变化的消费需求的同时，推动了购物中心销售增长，降低了商户获客成本、提高了经营利润率，支撑了美国购物中心行业的业绩增长，使得购物中心市场发展获得了新动能。
(Source: ICSC Research)