产业地产新赛道——总部基地园区商业综合体的更新升级与存量资产盘活

我国已经进入创新驱动的时代，新的科技革命和产业变革，促使产业不断地创新与升级，产业园作为国家产业经济转型的新载体，经历了粗放期的管理极端，已进入专业化精细化的方向发展，总部基地由北京社会研究院提出，2020年国家也在倡导总部经济，总部基地的核心在于将企业的总部管理决策、生产研发、资本运作、营销策划与产业链、等相关生活、商业配套（商场、商业街、社区商业、写字楼、公寓、文旅等）进行融合。总部基地在沿海城市和经济较好的大城市，会受到政府的大力支持，拥有充分的发展空间与发展潜力。但同时对当地的人力资源、交通、政策环境密切相关。

总部基地城市商业更新的核心：顶层设计、大运营资产管理体系、落地执行、存量资产盘活升级改造、案例分析。

总部基地的顶层设计：宏观设计来说融入国家智慧城市规划，以现代化智慧园区为发展方向，达到产城融合的效果，成为智慧城市管理体系的一部分。从微观来说商业地产项目前期要做好顶层规划为后面的融资和退出做准备，主要为股权和商业模式的设计，产业地产商业模式分为政府模式、企业订制自用模式、轻资产模式、基金模式、开发商自持模式、产业园模式等，企业根据自身需求和客户需求选择适合的商业模式，产业园需要政策扶持，投资回收周期长，增值性和区域性的特性，好的股权设计和商业模式顶层架构组合有利于商业项目中层的资产管理（投融管退）。

大运营资产管理体系：产业地产的大运营资产管理核心为投融管退，投资以项目的商业分析为决策依据，产业投资的核心：所在区域的经济、城市交通、社区保障、商业配套，情况、教育环境直接影响研发效果，产业链集群是否完善，园区服务是否做的细致到位，政商服务是否清明、实地调研考察等融资的核心：用多种方式融资规避资金风险，搭配周密的运营管理体系：策划，设计，工程、招商、运营，营销，物业等搭建良好的完整的资产管理体系，增加项目估值，为方便在合适的时机进行退出（整体退出、分项退出、股权、资产证券化REITs、ABS等），完成资产管理投融管退的闭环，为项目未来顶层设计变化做铺垫。

总部基地管理体系：策划的核心在于招商运营一体化、产城融合、资源整合、区域支柱产业核心竞争力与号召力，保持持续升级更新的动力。设计工程核心为方案的前沿性、准确性、计划的可行性、落地性。营销的核心在于全域流量营销：线上电商+线下门店互动，公域+私域，内容+社交、用户裂变、流量与变现，达到天时、地利、人和，激活增加销售，增加回款。招商运营物业引进智慧物业管理系统与硬件智能设备，实时对项目进行各项数据进行分析，各项危机预警，形成智慧商业管理系统。（商业配套电商线上线下融合、物联化、大数据、智能化、区块链、5G、人文科学、元宇宙、房地产数字化运营、VR、区块链、BIM等最新的技术成就不断产生，融入到项目中，形成了新商业载体），不同时期的各类场景变换，进行项目运营管理优化等

存量型总部基地资产盘活：更新原因一般为：前期规划失当开发过量、定位不准、设计不合理、推广不利、项目老化、主力商户选择不当或退场、招商先入为主没有系统前置规划、或者暂时不到位、分散无统一规划、物业设备老化等原因。商业更新的解决方案一般为：改变设计和改变商业用途、统一整合运营、重新规划招商，增加新的品牌业态组合、通过市场调研改变定位、培训扶持商户、放水养鱼、重新招新的商业运营团队建立新的客户资源库建立一套新的商业运营体系等解决方式，但这些解决方式都离不开庞大的资金支持，如何有效的解决商业更新的融资需求（商业更新基金\ABS\CMBS\REITs\股权、夹层投资等）将成为商业项目更新成功的关键。做资产资产盘活之前首先宏观分析了解当今经济、政治、金融、社会文化、新型科技、法律行业、竞争对手等不可控的相关因数。进行微观分析：了解商业顶层结构，股权架构和商业模式，中层结构是商业地产投融管退的资产管理体系。落地流程：商业分析项目可行性、制定项目资产管理体系、应对意料以外的项目变化敏捷应对方案、管理不同类型商业项目组合与同类集群，整体协调风险总控，完成整体战略目标。

经典案例：成都龙潭总部基地、深圳湾超级总部基地、杭州阿里总部基地、北京百度总部园区、华为总部园区、上海浦江智谷（生态）、·南京苏宁总部园区等。

未来发展：2025高科技自助研发生产带动工业地产与就业环境，未来总部基地发展趋势为发展绿色环保、广泛应用装配式技术、数字信息化的升级城市智慧型产业园区，国家办公厅2022.5.17发文提倡鼓励进行扩大存量资产盘活有效投资意见等，国家推出智慧城市的计划主要为了完成2035年基本实现社会主义现代化的目标，智慧型总部基地作为智慧城市的一部分，只有紧跟政策和国家发展战略顺势而为做好资产盘活，才会按照好的方向持续发展带动城市发展、经济、税收、就业等造福社会共享美好生活。