降杠杆进行时 新世界发展40.2亿港元出售愉景新城

撰文：管丽

新世界发展继续处置非核心资产。

3月1日，新世界发展与华懋集团签订商用物业买卖协议，前者将向后者出售位于香港荃湾的愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元。

当天早些时候，便有市场消息传出世界旗下荃湾D·PARK商场获新加坡基金以约38亿港元洽购，如若成交，将成为香港近年最大额商场成交。

传言在中午不攻自破，愉景新城最后的买家是华懋集团，现金代价逾40亿港元。据悉，此次交易旨在优化新世界发展的资产组合，预计将于今年4月份完成，涉及商用物业总面积约63万平方呎，包含1000个车位的停车场。

双赢的生意

公开资料显示，D·PARK愉景新城位于香港荃湾市中心，四周交通网络便利，为新界西首个地标式亲子商场。商场连接新界西的公共交通，包括来往机场及皇岗的接驳巴士等，更设有一千个有盖车位方便驾车人士前来购物，数目为荃湾区之冠。

早年间，愉景新城由新世界和香港兴业国际各占一半权益，2010年，新世界从后者手上以13.78亿港元收购愉景新城剩余50%权益，此后愉景新城商场成为新世界发展全资拥有。

收购后，新世界发展在2012年投入了7亿元对愉景新城进行翻新，并重新命名为D·PARK愉景新城，定位为多元智能儿童购物乐园，是该品牌首个商场乐园，设有超过160家店铺和旗舰店。

相关负责人曾透露，改造后D·PARK愉景新城试业时租金收入上升30%，客流增长50%，每月平均300万人次，预料六至七年左右可以回本。鉴于D·PARK在香港本地的成绩，新世界2016年宣布拟将D·PARK引入大陆市场，计划在内地每个城市开办一个，首个落脚点选在武汉。

此后不断有市场消息传出D·PARK拟在全国多个城市落地，包括广州新世界汉溪长隆项目等，但到目前内地第一个项目还未开出。

新世界要放售愉景新城的消息从2022年就开始传出，当年7月，市场传新世界正放售旗下非核心物业，包括大型商场、酒店、商厦及工厦，当中D·PARK愉景新城索价高达60亿港元，料回报约3.7厘至3.8厘。

如今新世界以40.2亿港元的价格出售这座商业，从账面看较2010年的收购价也录得了超26亿港元的收益，经过十多年的运营，愉景新城价值提升了近13亿港元。

可以说，这次交易对买卖双方来说是一个双赢的生意，华懋集团表示，对是次成功收购愉景新城商场及停车场感到欣喜。华懋对香港长远经济和楼市前景甚有信心，并计划持有愉景新城商场作长线投资。

有市场观点认为，华懋集团此番接盘愉景新城，标志着其在商业地产领域的大胆布局和积极进取态度，随着愉景新城纳入麾下，华懋集团的商业版图将进一步壮大。

降杠杆进行时

出售愉景新城是新世界发展处置非核心资产的一步。

就在这个事项披露的在前一天，新世界发展举办了2024财年半年度业绩发布会，其中就明确表示，接下来仍将继续执行去杠杆，将继续出售非核心资产，2024财年的目标是80亿港元。

鉴于负债水平走高，2023年2月的中期业绩会上，新世界发展就已提出切实可行的去杠杆计划，具体措施包括：优化资本支出；积极处理非核心资产；重设股息；通过财资管理去降低人民币贬值带来的风险以及削减预算。

据了解，自2020年开始，新世界已通过沽清非核心资产，回笼资金逾420亿港元，2023财年上半年就成功出售了56亿港元非核心资产。包括去年的私有化新创建集团，也被视作是新世界发展去杠杆计划的重要行动，凭此一举获得230亿港元的手头自由现金。

另一方面，2024财年上半年，该公司已以低于面值回购或部分赎回了旗下债券及永续债，合共约110亿港元。

目前，新世界发展净负债率为49.9%，与之对比，该公司手头上可动用现金为520亿港元。新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示，估计到2026年，集团的净负债比率的下降速度将非常明显。

此次成功出售愉景新城，使得新世界成功实现资金回流，为未来的开发项目和潜在的投资机遇提供充足的资金支持。通过剥离非核心或已成熟运营的资产，新世界发展能够快速实现资本回收并投入到更多具有增长潜力的新项目中去。

据观点新媒体此前报道，新世界发展表示在内地的土地都十分优质，截至去年末，总楼面面积约430万平方米的土地储备，大约60%都位于粤港澳大湾区和长三角地区。

同时，新世界发展也投资了许多城市更新项目，总楼面面积达到200万平方米，全部位于广州、深圳以及大湾区内的核心城市。销售货值保守估计有800至1000亿元人民币。

更值得关注的是，日前香港宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即俗称的“撤辣”为激活楼市活力，提振经济注入了一针强心剂。

面对如此市况，按照计划新世界发展将会趁机抢先推盘，预计提早在未来六个月推出大约2500个单位入市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等。