福建近20家商业体2023业绩出炉！这些数据透露了什么？
2024开年以来，消费市场主打一个“热辣滚烫”，文旅、电影、餐饮、零售等市场表现强劲，各大商场人气爆棚，客流飙升，消费市场持续回暖。实际上，在刚刚过去的2023年，国内经济就已回升向好，这一点，从商业地产行业的表现也可见一斑。
2023年，全国不少商业项目在销售额与客流量等经营数据上实现正增长。本文则将目光聚焦于福建市场，列举福州东百中心、福州东二环泰禾广场、SM厦门、厦门宝龙一城、厦门建发湾悦城、厦门海上世界购物中心、泉州中骏世界城、漳州建发美一城等17个商业项目2023年表现，并以这些数据为基，结合商业运营，对市场趋势进行分析。
从销售额区间来看：2023年销售额超20亿元的项目有三个，其中，SM厦门45.5亿元，福州东百中心28.27亿元，福州东二环泰禾广场28亿元。
销售额10亿元至20亿元的项目占5个，包括福州苏宁广场、厦门宝龙一城、厦门建发湾悦城、泉州中骏世界城、SM泉州晋江国际广场。
销售额5亿元至10亿元的项目3个，分别为厦门海上世界购物中心、厦门五缘湾天虹购物中心、厦门同安宝龙广场。
销售额5亿以下的项目5个，其中有3个小体量项目销售额在1亿元左右。而商业体量6万方的漳州特房T·ONE，因其为2023年9月底开业项目，销售额0.9亿元。
从数据增长情况来看：列举的17家商业项目中有11家公布了销售额与客流的同比情况，除个别项目外，基本上均实现了双位数增长。
站在商业运营的角度，这些项目之所以能实现客流及销售额双增长，除了有赖于市场回暖之外，更重要的是，项目在运营中瞄准了消费者的需求与偏好，通过品牌调整、时尚度提升、营销创新等多策齐发,多维发力，从而构筑出购物中心蓬勃的生命力。
发力首店经济
激发消费新动能
当下，无论是项目招调焕新，或是新商业入市，都在发力首店经济。可以说，首店已成为商业运营的引流“密码”。据赢商大数据不完全统计，2023年，累计有496家首店品牌在福建各城市落地。其中，本文提及的多个客流、销售额增长的项目中，首店的影响也功不可没。
以SM厦门为例，作为厦门最早一批开业的购物中心之一，项目多年来始终坚持常焕常新，其中，品牌首店的引入也是其长期保持新鲜感，吸引客流的重要运营策略之一。2023年，项目整体销售额超45亿，这其中，首店自然也是“功臣”。据悉，29家品牌首店（1家区域首店、16家福建首店、12家厦门首店）于2023年落地SM厦门。这些首店的落地，无疑进一步提升了项目的综合竞争力。
再看福州东百中心，据相关负责人透露，项目目前拥有超550个品牌，其中首店品牌就达172个，占比超30%。通过品牌首店的引入，可以持续为老城区注入全新能量，成为城市核心商业的重要流量引擎，也进一步巩固了东街口作为福州商业中心的领先地位。
福州苏宁广场全年累计引进首店25家，包括MELAND CLUB旗舰店、超级鸟局、久赞、小小葵、X11、山葵家等，并结合蔻莎、TOMMY、CNC、南京大牌档、悦得闲、绿茶餐厅等众多品牌强化商场品质商业中心定位标签，扩大了商圈可辐射范围和客流导入。
图片来源：福州苏宁广场
除此之外，福州东二环泰禾广场、厦门宝龙一城、厦门建发湾悦城、泉州中骏世界城等众多项目近年来均在首店经济上发力，着力于通过品牌组合差异化及品牌首店吸引力，扩大项目的特色与优势。
扩大高化矩阵
提升颜值与调性
颜值即正义的时代，美妆业态逐渐成为各大商业项目的重点布局对象，尤其是高档化妆品（以下简称“高化”）品牌的引入，不仅能够提升项目的颜值与调性，更有助于实现项目从大众到时尚的突破。为此，越来越多的购物中心开始布局高化品牌矩阵，向着更高端、更潮流、更时尚的形象跃进，吸引有能力的年轻消费者，提升影响力。
2023年，厦门宝龙一城引进迪奥、娇兰、YSL、玫珂菲、fresh、科颜氏、植村秀、3CE、羽西等11个国际美妆品牌，形成“美妆、时尚、艺术”三大标签，填补了厦门东部商圈美妆的空白，为消费者开启全新的消费体验。与此同时，项目引入26家品牌首店；顺利开出潮玩美食街区—WAVE SPACE，完成六位一体的城市综合体的最后一块拼图；策划不二兔潮流艺术展、时尚周、跨年盛典等活动……多措并举之下，不仅项目客流、销售额双增长，更打造出27家千万店、8家800万店、22家500万店。
图片来源：厦门宝龙一城
无独有偶，泉州中骏世界城自2022年起相继开出12家国际高端化妆品品牌、7家国际名表品牌，填补泉州美妆及名表等国际品牌的空白，进一步提升城市商业时尚度。同时，怂火锅、悦得闲、西塔老太太等众多城市首店及头部网红品牌在场内落地，零售区域形成精品大女装、精品零售、国际运动、潮玩体验等多元化组合，项目商品面不断革新，影响力不断扩大。
图片来源：泉州中骏世界城
福州东二环泰禾广场焕新继续，2023年完成近100家品牌的调整，其中，含17家福州首店，全新引入阿玛尼、科颜氏、植村秀等国际一线美妆品牌，与场内原有的迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、丝芙兰等组合成美妆王国，从产品质量、限量体验、优质服务等方面为市民开启全新美妆生活方式。官方数据显示，2023年，福州东二环泰禾广场年度千万+销售品牌近50余家，苹果、丝芙兰、维多利亚的秘密、FURLA、华为等多家品牌全年业绩全省前五。
营销多元化
造节造景持续引流
商业运营中，营销活动是加深项目与消费者粘性的重要渠道，是商业破局同质化的重要路径之一，更是项目创收的重要手段。可以说，打好营销这场“持久战”，对于商业项目实现长期价值和高质量发展的推动作用不可小觑。2023年，福建购物中心就有不少典型案例：
福州东二环泰禾广场在2023年累计营销22档，其中，11月“禾你的10年”周年庆主题营销及福建首届“酵醒面包节”收获超1718万+的流量曝光，荣登抖音同城热搜榜TOP1，周年庆期间客流达70万+，同比上升33.34%；12月“PINK BOOM”双旦主题活动，实现单日客流突破32万+。
厦门建发湾悦城围绕项目特色，制定专属策略，聚焦客群进行差异化营销，造节造景持续引流。全年超400场异业活动、50场会员专属活动提升客流转化，项目年度客流超1500万。
泉州中骏世界城从“城市文化+青年喜好”双重点入手，一场“梵高艺术展”让观展人数突破10万人；“南音装置艺术展全国首展”带来项目日均客流突破10万+，“五月天演唱会”让项目日均客流突破11万，“2023跨年夜”当日项目客流突破17万……这一年，项目实现了大节点客流的爆发，全年客流提升30+%。
厦门五缘湾天虹购物中心2023年通过城市级IP活动“大口吃冰”，及“明星打卡、签售会”“5畏潮前”“2024野要在一起”等480+场活动，持续提升市场声量，实现全年客流同比增长46%。场内商户销售额也大幅上涨：遇见小面同比增长240%；棋乐围棋同比增长175%，无印良品、醉得意均同比增长50+%……
图片来源：厦门五缘湾天虹购物中心
厦门海上世界购物中心2023年一方面持续深化IP营销，深度挖掘社群价值，不仅在该年深化项目自创IP形象，还结合国产乙女手游TOP1-恋与制作人联动打卡引流，吸引消费者打卡。另一方面打造了“厦门国际时尚周”“厦门首届咖啡过海生活集”“厦门国际动漫周”“第十八届元宵民俗文化节”等数十档城市级大型活动及超100场品牌活动，吸引游客、市民到访。项目全年销售额近8亿。
南平建发悦城中心通过全年超20场次营销活动，助力品牌业绩增长，打造出全国冠军1个，省冠品牌5个，市冠品牌20+个。
从触达到链接
深耕会员精细化运营
商业存量时代，深耕会员精细化运营，是转化变现、提升空间价值的关键所在。在这点上，不少项目在2023年的表现也可圈可点。
福州东百中心2023年共开展会员活动35场，通过亲子手工DIY、插花、会员沙龙、特业品牌联动及高销会员专场回馈活动等提升会员体验。据官方透露，2023年，项目创造54个千万店，33个品牌业绩全国前10，172个品牌业绩全省第一，145个品牌业绩全市第一；周大福福州东百中心店业绩达12246.48万元，为闽深区第一。
泉州中骏世界城通过线上超10万人中骏会员社群、积分抵现、购物卡、线上数字化小程序等一系列活动手段加持赋能商户经营，提升品牌市场份额与业绩标杆地位。据悉，项目2023年高化业态销售额同比提升41%，餐饮业态销售额同比提升42%。
厦门磐基中心则接入华润万象生活管理体系及会员体系，实现会员身份全国通用，并携手厦门华尔道夫酒店、厦门磐基希尔顿酒店「优享生活家体验计划」，提供会员权益特色服务，定制高端生活方式新体验，实现了会员消费人数达历史新高，同比增长151%，且有相当比例的「沉睡会员」被激活，项目全年客流增幅超50%。2023年场内浪琴业绩全省名第一，VGRASS业绩稳居厦门第一，VIVIENNE WESTWOOD业绩同比翻三倍。
福州东二环泰禾广场、福州白马路万科里、厦门五缘湾天虹购物中心等项目同样在2023年升级会员体验，强化会员新增、粘性及社群运营，盘活私域流量。
展望2024，会员精细化运营依旧是商业运营的重中之重，会员高效拉新、留存、转化、变现仍是各大商业运营商的必修课。但值得一提的是，有观点指出，“会员营销需结合项目自身会员情况，分析出问题和可以优化的方向，再通过会员的全生命周期管理，对不同阶段的用户制定不同的运营策略，通过各渠道触达，提升会员的粘性和活跃度。同时在会员营销上也要选择合适的工具搭配运营策略去落地执行才可以达到预期的效果。”