上市日 翘首以盼的商业REITs首日表现侧记
撰文/陈玲
备受瞩目的消费基础设施REITs终于迎来上市。
3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT作为首批商业REITs登陆上交所。
近期REITs上市受环境影响较大，REITs年前大幅下挫实质性影响到待发行的REITs定价，比如嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT的认购价格都落到询价的最低价。
受春节前政策及节后市场情绪回暖影响，春节后REITs市场情绪快速回暖，呈现量价齐升，但仍处于历史较低位。3月12日，REITs市场普遍走弱，35支REITs仅12支收红，华夏和达高科REIT收涨0.85%涨幅最大，华安张江产业园REIT收跌1.27%跌幅最大。
两只消费基础设施REITs开盘首日也均收红，但表现一般，金茂商业REIT收于2.685元/份，涨幅0.56%，物美消费REIT收于2.399元/份，涨幅0.67%。而此前上市的不少REITs，上市首日收涨30%的也不在少数。
就上市首日表现看，资本市场并没有对消费类REIT表现特别兴奋，基本上和其他REITs走势趋近。
平淡表现
消费基础设施公募REITs在千呼万唤中揭开面纱，华润置地、印力、中国金茂及物美是首批申报企业。
数据显示，4单项目合计资产估值143亿元，拟募集资金额127亿元，其中华润项目和印力项目规模较大（分别为69.8亿元和35.8亿元）。
而4单项目资产估值Cap rate在5.36%-7.14%，折现率在6.5%-7.25%，管理人预计2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%，该收益率水平与其他产权类项目上市时点相比略高。
3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT正式上市。
上市首日，两只REITs表现较为平淡，华夏金茂商业REIT认购价格为2.67元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为10.68亿元。该基金网下投资者和公众投资者均实现超募，配售比例分别为49.04%和94.41%。首日开盘价为2.671元、开盘价接近发行价、上市首日收盘价为2.685元，收涨0.56%。
嘉实物美消费REIT认购价格为2.383元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为9.532亿元。机构网下认购和公众认购均启动了比例配售，网下投资者配售比例为75.95%，公众投资者配售比例为71.64%，发行价为 2.383元、开盘价为2.5元、开盘价较发行价涨4.9%、上市首日收盘价为2.399元，收涨0.67%。
数据来源：商业客整理
商业客发现，回望此前上市的REITs，从2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT开始，最近两年陆陆续续有30余只公募REITs上市交易。
从上市首日的表现来看，首日开盘价相较于发行价涨跌幅为正的公募REITs一共有14只，上涨的概率为46.67%，平均涨幅为3.66%，当日涨幅达到30%的也并不在少数。
数据来源：商业客整理
不过，因年初REITs市场普遍承压，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现亦较为平淡。
中金分析指，消费基础设施REITs的落地推行是众望所归，其中一项重要缘由是市场普遍认可消费基础设施的长期规模潜力。
长远看，中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新能源资产、交通运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面，而消费基础设施可能是商业不动产大类中最具规模潜力的子板块，其单体资产规模较大是一个突出的特质。
资产底色
那么，上市的商业REITs资产如何？
据悉，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城，项目坐落于湖南省长沙市湘江新区，建筑面积为10.27万平米，可租赁面积为6.12万平米。开业至今，项目的销售额及客流量始终保持在较高的水平。
数据显示，2020年，长沙览秀城年度客流量达到989万人次，同年销售额为4.89亿元；2021年、2022年，该项目的客流量及销售额分别达到1117万人次、1197万人次及5.86亿元、7.23亿元，三年复合增长率为10.01%、21.59%。
长沙金茂览秀城的出租率自2022年起始终保持在98%以上的高位，净运营收益（NOI）近三年复合增长率达55.40%，日均销售额年复合增长率超25%、日均客流量年复合增长率超15%，2020年至2023年上半年换租实现的平均租金增长率近20%。
经营效益方面，2023年上半年长沙金茂览秀城项目实现营业收入5770.09万元，净利润610.86万元，运营净收益2621.02万元；2023年上半年实现销售额 4.29亿元，月销售坪效为1168.64元；实现客流量702万人，日均客流量为3.9万人。
中国中化控股有限责任公司副总经理、总会计师、党组成员李福利表示，未来，中国中化将携中国金茂持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设。
嘉实物美消费REIT则是首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，同时也是北京市首单消费类公募REITs。
不同于长沙览秀城这种购物中心项目，嘉实物美消费REIT的底层资产则是社区超市类资产，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积77894.28平方米，平均运营时间达到16.75年。
招募公告显示，截至2023年6月末，物美项目出租率为88.7%，低于其他三单购物中心项目均在98%以上的出租率。
其中，大成项目83.21%出租率拖累整体出租率，其余项目出租率均在九成以上，分别为玉蜓桥项目93.84%、华天项目90.55%、德胜门项目92.15%。
据悉，截至3月12日，沪深两市已有32单公募REITs上市。华夏华润商业REIT将于3月14日上市交易，3只消费基础设施REITs共募资近90亿元。