青岛万象城底色 华夏华润商业REIT上市首日表现

撰文/陈玲

继两只商业REITs上市首日微涨后，华夏华润商业REIT也演绎了相似剧情。

3月14日，华夏华润商业REIT首日上市。当日，REITs市场普遍走弱，33单REITs仅11单收红，中金山东高速 REIT收涨1.19%涨幅最大，华夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大。

近几日弱势的市场带来一些影响，但华夏华润商业REIT上市首日仍收红。上市首日，华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，开盘价微高于发行价，盘中小幅跳水，最后上市首日收红，收盘价为6.905元。

当日，华润商业REIT成交量为18376手，成交额为1271.48万元。

募资规模最大单

在目前REITs市场中，首日收红实属不易。总体而言，市场对几宗商业REITs上市的反应较为淡静。3月12日金茂商业REIT上市首日收报2.685元/份，涨幅0.56%，物美消费REIT收报2.399元/份，涨幅0.67%。

一位券商研究人士告诉商业客，无论是金茂商业REIT和物美消费REIT，还是最新上市的华润商业REIT，首日涨幅不如此前上市产品的原因在于，目前REITs市场整体收益不佳，二级市场存在倒挂，整体REITs的投资回报较差。“市场转暖是一个缓慢的过程，投资者观望情绪较重。”

商业客获悉，华夏华润商业REIT发售价格定为6.902元/份，募集资金总额为69.02亿元，发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为8亿份。认购申请确认比例结果显示，网下投资者和公众投资者均实现超募。

募集说明书披露，华夏华润商业REIT预计2024年和2025年可供分配金额分别为34,112.40万元、36,489.76万元。按实际募集金额计算，2024年和2025年的现金分派率分别为4.94%和5.29%。

就首批4家商业REITs而言，所涉及的底层资产估值合计达143亿元，拟募集金额127亿元，华润商业REIT的底层资产估值约82亿元，占到首批4单消费基础设施REITs资产估值近六成。按照30.12万平方米的商业建筑面积（GRA）计算，每平方米估值为2.72万元。

募资总额69.02亿元，是在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，在已发行30余单REITs中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一。

底层资产底色

投资者买账的原因或许在于底层资产的优越性。华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城（包括一期、二期及地下车位），地理位置核心，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。

项目为地上6层、地下4层的城市级商业综合体。其中，一期项目开始运营时间为2015年，共10层；二期开始运营时间为2021年，共8层；合计建筑面积30.12万平方米，车库面积11.8万平方米，可租赁面积13.42万平方米。

青岛万象城主要通过商铺出租产生租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入。此外，亦存在多种经营收入、停车场收入、冰场收入等其他经营收入。2020-2022年及2023年1-6月营业收入分别为3.82亿元、5.26亿元、5.08亿元、3.31亿元。

截至2023年10月，项目运营情况良好，一期、二期土地到期时间为2051年，剩余年限28年；产权地下车位到期时间为2061年，剩余年限38年。

据了解，青岛万象城承租租户超500户，租户业态主要分为零售、餐饮、生活配套及体验等，包括山东首家Air Jordan L1级旗舰店、雅诗兰黛集团旗下高量级品牌JO MALONE山东首店、华为山东首家直营旗舰店等；各业态承租种类丰富，具有规模大、品质高、业态组合丰富等显著特征。

投资者关心的出租率和租金水平方面，项目出租率多年维持在较高水平，2020-2022年及2023年1-9月，青岛万象城出租率为91.67%、95.75%、98.55%、98.82%。其中2020年出租率较低，主要由于重点品牌招商周期较长所致，2021年后，因项目公司良好的招商策略及品牌组合，出租率逐步增长并维持在高位。

月租金坪效方面，2020-2022年及2023年1-9月，青岛万象城还原减租影响的月租金坪效（年度月均租金收入/可租赁面积）为195.96元/平方米/月、239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月，年化增长率为19.72%。

从历史固定租金水平来看，2020-2022年及2023年1-9月，底层资产青岛万象城主力店平均固定租金水平分别为47、58、60、63元/平方米/月，近三年增速分别为23.40%、3.45%、5.00%；专门店平均固定租金水平分别为208、237、267、316元/平方米/月，近三年增速分别为13.94%、12.66%、18.35%。整体来看，青岛万象城2016 -2022年平均固定租金价格年化增幅为18.32%。

截至2023年9月30日，青岛万象城已签约租户的固定租金增长率上，项目专门店年固定租金增长率约为8%，主力店约为5%。

实收收入前十大租户中，大部分租约（面积达到1.08万平方米）是在2027年及以后到期。这部分品牌相对租赁期较长，其租金收入贡献将通过业绩增长来提升。而其余非主力店店铺，有望通过续约或品牌调整，实现租金单价的提升。

青岛万象城客流量可观，于2015年开业后，2016-2022年客流量年复合增长率为7.6%，近三年营业收入复合增长率15%，也表现出消费基础设施REITs所需求的优质标的资产的长期增长特质。

有基金从业人士指出，伴随着消费基本面整体复苏，消费基础设施客流、净开店率、租金调增占比等指标逐步恢复，2024年投资人明显对今年首批上市的优质消费基础设施REITs更为青睐。华润商业REIT的成功上市，也给投资者们带来了更多信心。

另外一点重要的是，华润置地资产管理规模超2000亿元，其所持有的大量优质储备资产，也为华润商业REIT未来扩募带来更大的想象空间。华润置地方面则表示，华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资。