公园1903孔德政：商业的本质是洞察市场变化并及时对变化做出反馈和引领
2023注定是一个特殊的年份，穿过了暴风雨的实体商业经历着更加的复杂、多元和不确定。拨开迷雾，看见未来企业赛道，不仅需要认知力和行业预判力，还需要精准把握区别以往的消费商业现象和机会，快速靠拢Z世代等新价值人群。
作为商业掌舵人，总能剖析当下、放眼未来，把握商业发展航向，赢商网独家发起《了不起的商业人》特别策划，以期与这些商业掌舵人共同探寻中国零售商业地产发展新方向和新思路。
2023年初，当时还未担任冠江商业集团总裁的孔德政第一次踏进昆明这座城市的时候，就爱上了这座城市。他说，昆明的一切他都很喜欢，阳光、空气、景色还有自带的松弛感。
而当他面对30万方超大体量的公园1903项目时，他感到久违的兴奋：“这个项目有湖、有盒子、有开放式街区，还有它的区位，这在全国太少见了。”一边逛项目，孔德政脑海了涌现了大量对项目未来规划的畅想，直到2023年7月，真正接手项目的时候，他终于有机会把这一切慢慢实现。
公园1903在昆明确实是一个“传奇”，从最初的国内首席婚礼目的地到昆明城市文化休闲地标、西南首个商旅文综合体再到现在的昆明文体商旅新地标、云南非标商业样本，十年发展历程中，公园1903的项目定位也发生了多次改变。
公园1903实景
背后原因，一方面基于项目30多万方的大体量，有空间去做规划；另一方面，基于项目本身开放、包容、复合的建筑形态和物业条件，湖景、盒子商业、开放式街区、独栋建筑还有教堂、乐园等，背后可承载大量内容；最后也是跟随市场变化，不同阶段下根据消费趋势所做出的不同选择。
公园1903项目本身，就是一个拥有无限可能的“魔盒”，它蕴含无限潜力，同时也含有惊人的韧劲，无论市场如何变化，它总能找到适合自己的发展方向，占据一席之地。在十年发展之后，如今的公园1903拥有超30%的省外客群，是昆明最潮流最时尚的去处，也是云南非标商业的典型样本。
而随着孔德政的加入，公园1903势必将再次迎来一场巨大变革。
2023年11月底，赢商网云南团队在云湖边与冠江商业集团总裁孔德政进行了一次长达2小时的深度交流，话题关于云南商业的发展现状，更多关于孔德政及新团队对公园1903的最新规划畅想。
传统商业弱复苏
非标商业蓬勃发展
访谈开篇，孔德政用“弱复苏”三个字总结了云南商业的现状，他表示，从与品牌的交流和行业数据来看，疫情后本地商业市场的复苏并没有大家想象得那么理想，尤其是传统的购物中心、百货，整体呈现“弱复苏”状态。
然而从不管从全国还是本地商业市场来看，非标商业或者创新性商业正在蓬勃发展，例如杭州天目里、阿那亚、成都东郊记忆、成都源野、上海蟠龙天地这样的代表项目。他解释到，这是由于现在的消费者尤其是年轻消费者他们的消费偏好发生了改变，年轻人更喜欢追求自由，更喜欢有趣的、好玩儿的、好看的东西，注重情绪价值，这个就促使他们会慢慢远离传统购物中心而选择非标商业。
他认为，非标商业有一个共同特点：注重消费场景的打造。而场景的本质就是场域，也就是人与环境的关系，非标商业更擅长于打造一个让消费者感到轻松、舒适、愉悦的消费环境。
公园1903实景
公园1903迎来最新定位
9字箴言重新定义、重新出发
关于1903的最新定位，孔德政用“公园里，新世界”总结，并用“新商业、微度假、轻文旅”9个字解释其含义，分别拆解了每一个定位的内涵和规划。
孔德政认为，商业的本质就是要洞察市场变化，并且能够及时应对变化、引领变化。
在做1903的最新定位之前，孔德政也对项目本身和云南、昆明的市场情况做了大量调研。
首先从定位来看，云南是国家面向南亚东南亚的辐射中心，省会昆明更有着建设区域性国际中心城市的目标，昆明致力于打造新的旅游目的地，消费市场巨大，对于这个目标，公园1903拥有足够的载体和潜力。
公园1903云湖
另外，从昆明的十四五规划和目前昆明的商业分布现状来看，滇池度假区和昆明南市区仍然是昆明商业发展的重中之重，而公园1903项目正好位于这个片区内。
再从项目本身的条件入手，公园1903拥有30万方的超大体量，可以承载更多内容，建筑形态极具法式特色，更把盒子商业、街区、湖滨商业、独栋商业、户外探索营地、夜经济街区六大商业形态天然合一，这些商业形态从前像一颗颗散落的珍珠，“新商业、微度假、轻文旅”则像一根线把珍珠串在一起。
公园1903云湖
“四新”构成“新商业”
孔德政表示“新商业”是公园19031规划的核心，它包含场景端、内容端和运营端三个部分，首先场景端就是上文提到的六大商业形态，内容端涵盖“新零售、新文旅、新体验、新生活”，简称“四新”，这也是公园1903对项目里各个地块的最新定位。
具体来看，新零售包括央街A区、央街B区、香街、洛林道，央街A区主打山系美学和潮流CLUB，将升级户外潮流品牌，打造潮流玩家打卡圣地；央街B区主打精致优雅，带来女性氛围鞋类箱包及家居品类；香街未来主打国际名品，打造名品聚集地；洛林道定位潮奢风尚，涵盖新零售、书店、娱乐，与香街互补，增强名品的生态布局和氛围。
公园1903央街
公园1903香街
新生活板块规划有酒庄、云立方和Park Outlets，酒庄配置有独家休闲酒店，可提供约300个客房，未来项目内共有三个酒店可供消费者选择；云立方定位项目的年轻力中心，致力于打造娱乐版的COSMO，集演艺中心、影院、娱乐、餐饮为一体；Park Outlets打造奥莱新地标，也是距离昆明市中心最近的奥特莱斯。
公园1903金格奥特莱斯
新文旅板块包含营地探索、湖滨独栋、酒吧区、湖滨夜市，营地探索主要有马场、浆板、露营构成全新户外体验；湖滨独栋主打日咖夜酒，集合高端酒吧、餐饮、会所业态，形成湖滨夜经济的经营氛围；湖滨也是主要增加19031的夜经济氛围，打造娱乐生活新地标，打造昆明牌“兰桂坊”。
公园1903夜景
新体验板块包括梦幻联邦乐园、meland club、萌宠乐园、滑板公园等，打造家庭一站式游乐空间。
梦幻联邦乐园
以上“四新”构成了“新商业”这个概念，“四新”各有作用和定位，他们之间不是孤立的业态而是互为支撑、相互作用的，简单来说，“新生活”“新体验”“新文旅”为“新零售”提供源源不断的客流，“新零售”则是支撑其他“三新”持续运营下去的基础。
挖掘历史文化艺术
“微度假”“轻文旅”拥抱全国客群
讲到“微度假”和“轻文旅”，孔德政表示，昆明一直是国内热门旅游城市，尤其是今年国庆黄金周，昆明共接待超过2800万游客，公园1903的客流在国庆期间也达到了40%的增幅，销售61%增长，未来潜力非常大。
拥有庞大的客群基础，公园1903要再考虑的是如何与这些游客产生爆发，首先服务好周边高质客群，夯实基本盘；其次服务好昆明高质家庭客户，是为增量盘，也就有了“微度假”和“轻文旅”两个概念。
云湖
“微度假”的时间段是周五周六周日三天，全年共有114天，主要针对昆明市区及周边客群，公园1903规划中的花海世界、萌宠乐园还有已经成型了联邦梦幻乐园、餐饮、酒店、奥莱零售等业态都能为“微度假”客群提供多元化的消费选择。
“轻文旅”将把公园1903打造成全国游客旅昆的必达目的地。孔德政解释，之所以定义“轻文旅”是因为1903要做的不是用大巴拉着游客逛景点、购物的传统旅游模式，而是让游客来到1903既可以体验到云南特色民族文化，更能深度游，代表历史的博物馆、书店、美术馆，是新的城市旅游目的地。
CGK昆明当代美术馆
基于此，公园1903在原有的水晶凯旋门、福音礼堂、云湖、美术馆四大地标景点基础上，还将增加剧场、滇越博物馆和10万方的奥莱，为客户提供全品类的游逛、消费选择。
“在这些规划里面，各个板块由各自的功能，例如微度假和轻文旅，轻文旅的客户？90、00后文艺青年，热爱生活旅行，为了挖掘云南本地的历史、文化、艺术，而这些也正是公园1903的灵魂所在。”孔德政补充。
蓝图固然美好，然而要真正实现却不是一件容易的事，孔德政说，后续的运营更加重要，不仅要准确拿捏好各个板块的比例，而且要通过精细化运营让板块之间相互赋能，这盘棋才能活起来。
（一）企划推广上：结合云南茶、咖、花、酒四大地方特产，以四大节领衔全年营销活动造势引流，通过“四花一灯”带动Z时代客流增长第二曲线，进而带动全客层客流销售强势增长。
（二）运营上：在纵向上做社群、做圈层，横向上做主题，通过大运营战略以运营为驱动盘活整个项目营销节奏。
说到运营，孔德政也毫不避讳地指出了项目目前存在的问题，一方面是停车问题，公园1903大型活动较多，停车压力较大，未来公园1903将增加2500个停车位，缓解“停车难”问题。
后续随着城堡酒店和项目对面的亚朵酒店开业，还将再补充约600个客房。
（三）孔德政认为，项目目前对于会员的深度运营做的还不够，例如客服中心位置不够明显、处理客诉不及时等。接下来，公园1903计划在凯旋门一楼设立专门的客服中心，投入充足的人力物力，做好客户的深度运营，提高客户的满意度。
最后，孔德政预测了2024年的行业热词，微度假、轻文旅、非标商业、颜值经济、夜经济。
2024年年初的公园1903，站在全新的起点上，尽管过去已经很成功，然而商业永远处在动态变化中，只有像公园1903一样抛除经验主义，洞察市场变化，勇于尝试、勇于创新，才能在商业浪潮中乘风破浪、屹立不倒。