万科首秀：中金印力消费REIT上市首日表现如何？
撰文：高远
2024年4月30日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所正式上市。
上市第一日，同批次的3支消费REITs全部轻微下跌，中金印力消费REIT也不例外。
中金印力消费REIT开盘价3.26元，与认购价持平，上市后一路低开，最大跌幅达到2.95%。在即将收盘前的10分钟，价格发生激烈波动，价格在拉升回到开盘价的瞬间又跌回去，最后在收盘前又再次拉升回开盘价3.26元。
当日，中金印力消费REIT成交量10.18万手，成交额3284.62万元。
首批消费REIT
中金印力消费REIT是国内首批获批的消费基础设施REITs项目之一，中金印力消费REIT发售总份额为10亿份，募集规模32.6亿元，首发入池资产为位于杭州市的杭州西溪印象城购物中心。
此次上市，中金印力消费REIT吸引了包括深圳地铁集团、国寿投资控股有限公司、中信证券股份有限公司在内的多家国内金融机构的参与。
其中万科大股东深圳地铁集团作为初始战略投资人，认购了约30%的份额，投资金额接近10亿元，这笔投资创下了国内国资体系对消费类REITs的最大单笔投资纪录。
市场人士认为，市场值得期待消费类REITs的表现，将其作为长期投资，获得比较好的投资回报预期的可能也比较高。对于消费基础设施REITs而言，市场最关心的是其底层资产的风险控制及稳定收益能力。
对此，中金印力消费REIT给出的答案是“优质的底层资产和卓越的管理团队将为中金印力消费REIT上市后的运营表现提供有力支撑。”
根据招股书信息，中金印力消费REIT预计2023年10-12月和2024年可供分配金额分别为3601.06万元、1.7亿元，现金分派率分别为4.42%和5.21%。
底层资产
消费REIT对投资者的吸引力源自于其底层资产的优越性，中金印力消费REIT的底层资产是杭州西溪印象城购物中心。西溪印象城是国内首家生态型购物中心，毗邻西溪湿地，辐射杭州大城西余杭商圈。
项目为地上4层、地下1层的城市副中心级购物中心。其中，一期项目开始运营时间为2013年，汇集沃尔玛等200余品牌，有超过20余家首次进入杭州的品牌项目；二期开始运营时间为2018年，新入驻品牌81家；合计建筑面积25万平方米.截至2023年9月末，目标基础设施资产估值为39.59亿元。
消费REIT最让投资者关心的方面是项目的出租率和租金。
出租率方面，2014-2022年，杭州西溪印象城购物中心的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%。
截至2023年9月30日，西溪印象城整体建筑面积25万平方米，商户371家，出租率达到99.6%，业态涵盖餐饮、零售、娱乐、服务、新能源车等多个领域。目标基础设施资产出租率已达到较高水平，且呈现平稳态势，进入运营稳定期。
自2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。
据了解，商业项目的运营收入构成包括固定租金收入、营业额提成租金收入、物业管理费收入、固定推广费收入、多经及广告收入以及停车场收入。
而西溪印象城中，固定租金收入占比最高，达到62.3%，为基础设施项目经营稳定性提供良好支撑。
从各业态租金收入占比情况看西溪印象城的商业业态分布，2023年1-9月，零售业态租金占比最高，达到61.8%；娱乐业态占比最低，仅有4.8%；餐饮业态的租金占比26.6%，服务业态占比6.8%。
各业态租赁面积方面，零售业态租赁面积占比为54.3%，餐饮业态占比24.5%，娱乐业态占比12.2%，服务业态占比9.1%。，各类业态租赁面积及租金收入占比较为分散，能够有效缓解单一业态市场风险对本项目的潜在影响。
租金水平方面，根据招股书披露，经过评估机构市场调查与研究，B1-L4层专门店市场租金修正结果范围为25-604元/平方米/月；A馆各楼层主力店市场固定租金单价范围为54-68元/平方米/月；次主力店市场租金单价范围为68-125元/平方米/月。
租赁合同期限方面，截至2023年9月30日，在执行租赁合同的租期最长为20.7年，其中租期在0至5（含）年的租赁面积占比为48.00%，租期在5（不含）至10（含）年的租赁面积占比为16.09%，租期在10（不含）年以上的租赁面积占比为35.91%。
客流量方面，项目开业以来，客流量与车流量呈攀升趋势。2022年客流达到约1500万人；2023年1-9月客流累计1,579万人、车流累计252万辆，较2019年1-9月同比分别提升16%及21%，均创历史新高。
值得注意的是，根据招股书内容，发起人印力集团持股项目共59个，其中已开业的项目58个，另持有1个在建项目，总建筑面积合计超过640万平方米，覆盖印象系列各类产品线，均可作为潜在扩募资产。
同时，站在万科的视角，除消费类REIT上市外，万科旗下的物流REIT已处于深交所问询阶段；万科长租公寓REIT目前也在积极申报中，万科也有望成为业内首家实现三种经营性REITs突破的企业