商业的“账本”与“剧本”，深圳Kaledo悟透了

上一个十年是深圳商业全面标准化的十年，一座座体态庞大、内容硬核的“Mall”在这个绿树掩映、钢筋为骨的城市拔地而起，给深圳居民带去了便利的生活以及审美、体验的第一波提升。高密度、强标准、甚至品牌都大差不离的Shopping Mall被深圳人戏称为深圳唯一的“景点”，在这个角度上，深圳被称为“Mall都”也并不违和。

然而随着上海、成都等商业高存量城市吹响内卷的号角，深圳同样开始面临商业供应量饱和、消费者对标准化商业严重倦怠的情况。

近两年，我们看到全国各地不少“非标”商业在此种背景下横空出世，引发业内和消费者的高度关注与讨论。可当“非标”这个话题落在深圳——一个土地资源稀缺、人口密度极高、各项成本都远高于国内平均水平的城市，我们的话题则直接指向了“非标”商业在深圳是否有生存的土壤？

最近赢商网在调研深圳商业市场时发现一场关于“深圳非标”的实验正在深圳最核心的区域南山悄然发生。

实验双方一方是深耕不同领域的三位联创主理人，一方是手握大批深圳中心区项目的卓越商业，一方坚持人文视野、理想情怀，一方狠抓稳健经营与极致效率，他们相聚在名为“Kaledo”的商业新物种中，让业内人士和各个合作方看到了剧本和账本同时成立的形态，也让作为观察方的我们看到了“非标”在深圳成立的可能性。

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深圳需要有自己文化的「街」

深圳的文化是什么？是“来了都是深圳人”？还是“时间就是生命效率就是金钱”？

也许以上文化放在十年前确实是深圳最核心的精神要素，可随着一代代深圳人在深圳安家落户，深圳已经逐渐从“奋斗的第一代”向“享受奋斗的第二代”转型，他们不仅继承了上一代的奋斗精神，更在国际视野、强大经济基础的加持下，发展出“锐意创新”的精神，这从前几年深圳系品牌掀起的全国茶饮品牌洗牌就可见一斑。

消费者的转型对深圳商业提出了新的需求，刚性满足消费者需求的商业不再是深圳消费者追逐的对象，谁有文化谁出圈，我们从早期的华侨城创意园等强“文艺”属性商业项目中都可以窥见趋势。

深圳需要有自己文化的街，然而街也要有扎根在地的生存土壤。

在“南山之核”后海片区，一个集商务、文化、商业等多功能于一体的综合性高端聚合区，恰恰具备了这样的土壤。

·商务方面，它是深圳湾总部基地、高新科技总部基地等价值至高点，汇聚了众多上市公司总部大厦。

·文化方面，它后倚南头古城的渊源文化，是深圳文化与历史的根系，同时拥有“山海之城”少有的自然休闲环境。

图片来源：ShenzhenLOOK

·商业方面，它在“综合性海岸文化休闲带、历史文化休闲带”等发展规划的加持下，还拥有成熟的商业、消费者资源，拥有深圳少有的“休闲生活气”。

——“其实很多早期来深打拼的奋斗者、‘深二代’对后海拥有很深的情感。但我们发现深圳商业、特别是现在的后海商业在往现代、时尚、高端不断演进的同时，却忽略了人们的精神文化需求。也因此我们希望构建一座与在地文化相契合的慢生活场所，让怀揣情感寄托的消费者沉淀下来。”

在这样的综合背景下，在南山之核——后海，天然具备了文化型项目生长的土壤，以Kaledo为名，一条属于深圳文化的「街」即将诞生。

02

Kaledo是怎样的「街」

从Kaledo创始，项目以“环球街角指南”等对外输出内容，为消费者描述了Kaledo心中理想的商业视角。

Kaledo从构思之初便立志不要做“Mall”，而是要给消费者营造如同街区的“奇遇感”与“自由感”。

//创意案名下的项目精神内核

Kaledo源自“Kaleidoscope”，意为万花筒，象征着文化、消费、生活方式的丰富可能性，也代表着Kaledo不受限的商业探索。

//碰撞融合的操盘团队

Kaledo的操盘团队分为两个“掌舵”方向。

——内容主创团队：G&G创意社区梦想发起人董丹青、中国知名创意内容平台TOPYS创始人黄永敏以及“农畉”、“山池”品牌创始人叶文考，三位深耕不同领域的主理人联合共创。

——经营主理团队：由深圳本土知名商业人查君女士领衔，在深圳核心区域同时操盘7个项目，包括大型商业综合体卓悦汇，商务商办商业福田卓悦INTOWN、前海卓悦INTOWN，轨交创新商业深圳之眼等，具备成熟开发、经营经验的卓越商业团队。

//非常规的空间叙事

一个商业空间中的体验可以有多丰富？在Kaledo，你可以看到，自然主义、潮流文化、人间烟火、运动休闲等都和谐交融。

——都市自然主义

其中作为项目重点强调的“都市自然主义”， 我们观察到Kaledo在原本繁杂的街区中清新而立。从现场来看，Kaledo的外观是一个五层高的轻盈悬浮玻璃盒子，大面积的玻璃使得建筑与自然相互交融。而光影是建筑中最精致的一笔，蓝天白云映衬在玻璃盒子上，营造出一种贴近自然会呼吸的自由空间体验。

同时，项目还以Mr. 15 trees 15棵树先生、 Curiosity district 好奇街区、Park square 公园广场营造舒适的户外场所，并顺延至半开放式下沉街区公园，为市民营造精简洁净、来去自如的自然探索场域。

——剧场式空间叙事

迈克尔·弗雷德（Micheal Fried）在《艺术与物性》中阐明：“剧场性的本意是指特定的展示场景与创作者的创作内容相结合而产生的关联，实质是多元的，互动性与浸入性是最明显的优势。”

Kaledo在空间上就创新采用了剧场式空间叙事，串联来自各异行业、拥有独到气质的品牌、创意者、消费者，让所有不同聚落在空间邻里间、转角处、楼道中，都能触发化学反应，触发新的情景故事。

最为明显的两个表现形式：

一个是项目在B1层打造的超18000平方米的乐福里街区，以两街四巷与街心公园为脉络，串起生活化、故事感的公共空间。

一面代表着潮流青年文化，是生长于地下街巷的「青年街头文化策源地」，酝酿着汽车文化、潮流文化、复古文化等。尤其是项目有意设置的多个“城市街角”，将成为年轻人具有人情味的社交窗口，提供更多共享空间及不同场景感与开放度的社交选择。

另一面则是人间烟火气的热闹。在这里，环球必吃榜美食、街头小吃、氛围感餐厅等聚集，打造接地气却又精致的一方人间烟火。

而穿插其中的则是SPORTS PARK，涵盖滑板公园、篮球公园、高尔夫、街舞等，以潮流运动凝聚活力社群，传递健康生活方式。

已经亮相的GARAGE超级车库是位于KaledoB1层的策展型汽车文化空间，将以车库精神为核心，展现深圳城市活力、经济活力、科创动力，打造成为湾区青年创造力中心。

据项目方介绍，目前EvanJohn汽车养护中心、NIGHT’HAWKS已进驻试业，与GARAGE Gallery、GARAGE Bank 、复古文化商店等业态将共同营造充满戏剧感和沉浸感的街景。

作为深圳最具代表性的underground文化空间，GARAGE超级车库自试营业来，已经联合EvanJohn、奔驰AMG、2Trap、小鹏汽车、Gatsi 35、极氪等车友会及品牌方举办多场内测活动，在各大主流社交媒体引发了关于汽车、潮流文化的热烈讨论。

对于消费者而言，这些被制造且被自由参与的简单仪式背后，是将零售消费流淌在场景中，借由场景触发体验，而商业作为沟通的媒介，让消费体验有物可依。

另一个是项目“三明治”式的商业主题设定，其区别于传统的商业业态规划，更强化内容的剧场性与游戏感。

据悉，项目以空间杂志编辑的规划方式，以日常生活到精神文化消费需求为线索，将五层空间按 KA-LE-DO 划分三大板块:自然日常、主题商业、文化消费。从日常消费到精神高地，通过纵向不同主题内容的设定，层层递进，鼓励人们参与、体验，进而激活周边年轻社群，为后海片区导入新鲜流量。

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Kaledo「非标商业」的「标准」账本

作为一种新生活方式的提案者，非标商业有自己鲜明的个性，但绝非“空中楼阁”，深度内容的价值回归才是商业持久之道。

“任何商业谋求长远发展都必须具备可行的商业逻辑，做生意的逻辑，账本的逻辑”领衔经营主理团队的查君女士曾在谈非标商业运营时如此表示。

作为卓越商业的掌舵人，查君带领团队打造了卓悦汇、福田卓悦INTOWN等多个代表商业项目，在商业运营上显然已经摸索出了一条行之有效的打法。

在Kaledo这个非标商业的联合操盘上，查君在充分支撑内容主创团队保持项目“非标”、“非常规”、“特殊叙事”的需求上，有机地平衡了“剧本”与“账本”的关系。

在查君看来，一个运营稳健的商场，合理的品牌结构将是由三个维度构成：“头部品牌”打品牌效应，具有商业号召力；“主流品牌”夯实消费基础，创收主力；“流量品牌”提供新鲜度和获客能力。

对于现阶段的Kaledo来说，不能仅仅为了追求绝对的特立独行，一味引进“流量品牌”，忽视项目成长的安全性。Kaledo要做的是大众验证过的生意，但毫无疑问Kaledo也会坚持项目的叙事性，与品牌共创，做形象和精神上的小众表达。因此项目在品牌的选取上，除了寻找Kaledo叙事必备的“流量品牌”和“头部品牌”，保证他们与Kaledo精神内核的完美契合之外，还要重视“主流品牌”的搭配。

“在实践过程中，30%-40%我们是用流量品牌来打响市场，在这个基础上再用主流品牌去保证项目的健康成长。但请不要小看30%-40%这个数字，实际上不管在哪个大家公认的非标项目，能做到与市场主流30-40%的差异，消费者都已经能明确地感知到这个商业的与众不同”。

也因此，在Kaledo已进驻的品牌清单中，我们看到了一众差异化品牌，也看到了一批“抗打”的代表性主流品牌。据悉，目前Kaledo引进的品牌中有80%为华南首店、南山首店。

——山池咖啡

据项目方介绍，山池咖啡在Kaledo首次加入烘豆与接待室板块，供员工研发以及作为小型品鉴、手冲比赛的场地，山池将借未来的多元的社群活动（如品鉴会、杯测）和空间体验，打开消费者对自然的感知力，创造更多鲜活的日常体验。

——「ZZER只二」华南首店

据品牌数据显示，ZZER只二的卖家客户在华南的分布数量较多，南山区也是只二卖家非常集中的区域，因此ZZER只二选址在Kaledo开出华南首店。

期待ZZER只二能够为深圳乃至大湾区提供简单、流畅、值得信任的奢侈品二手寄卖服务。

除了上述主力店外，Kaledo还引入了质奢艺术感买手店雾丘-全国首家概念店、设计师首饰买手店COINK CONCEPT默叙-深圳首家概念店、小宠物品牌布卡星-华南旗舰店以及农呋-全国首家跨界复合概念店、湘颂·竹林宴-全新概念首店、潮流帽饰集合点cocktail jojo-南山形象店、小众香氛集合店SCENTEVER嗅场-限定概念店等。

除了以上品牌，项目还将引进部分“小众拓展”的门店，他们经过成熟的市场考验，只是在品牌扩张上并不激进，保持着稳而精的发展步伐，比如白玉串城-南山旗舰店、菉小院-南山首店、翠焱火锅-南山首家概念店、菜板-南山首店、李小禄-南山首店等。

--结语--

也许“非标”的内容与“标准”的账本就是Kaledo内容、运营团队给到深圳非标商业的答案。

当然这个答案也包含了在深圳创造一条属于本地文化的“街”，在这条“街”里我们享受都市自然主义与剧场式叙事空间带来的丰富体验，在GARAGE超级车库享受一场汽车文化派对，在山池里分享一杯午后咖啡，在ZZER只二里寻找绝版已久的中古心头好。

一切都在答案都将在我们推开Kaledo的大门时揭晓。让我们期待这个在寸土寸金、人潮拥挤的深圳南山中心区为我们带来惊喜的新项目，六月在此相见！