一季度经营表现不佳，太古消失的租金
撰文/刘子栋
太古地产于5月7日晚间发布的一季度营运数据，受到市场高度关注。原因在于，期内太古地产写字楼的租金调整，以及零售销售额增长，出现了较大程度的变动。
资料显示，香港太古广场期内租金调幅出现了17%的大幅度下滑。两个主力商场成都太古里和广州太古汇的零售销售额，也分别出现了14.7%、9.2%的负增长。
其他项目的情况不言而喻。
数据表现欠佳，真实情况是怎么样的？太古地产可能并不是主要的“责任人”。
预料中的下滑
具体而言，在太古地产的已落成投资物业中，位于香港的办公楼，太古广场租用率为98%，租金期内下调了17%。
太古坊的出租率为91%，租金下降了13%；港岛东中心及太古坊一座的出租率为93%，租金下滑14%；而其他太古坊办公楼的出租率则为90%，租金下降了11%。
图片来源：企业公告
内地办公楼资产包中，太古汇办公楼出租率92%、颐堤港一座出租率85%、香港兴业中心一座及二座出租率98%。租金上，只有颐堤港一座出现了微跌，最新租金从去年四季度“200中位至300中位”降为“200低位至200高位”。
零售物业方面，位于香港的太古广场购物商场出租率由去年底的96%升至100%，但零售销售额则同比下降1.2%；太古城中心出租率维持100%，零售销售额减少3.2%；东荟城名店仓出租率维持100%，零售销售额增加6.5%，是唯二正增长物业。
图片来源：企业公告
内地零售物业，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售销售额下跌5.4%；北京颐堤港出租率维持99%，零售销售额下跌2.4%；正在进行定位和品牌组合调整的上海兴业太古汇，出租率92%，零售销售额下跌19.4%；上海前滩太古里出租率维持98%，零售销售额同比上升0.7%。
两大主力--广州太古汇出租率维持100%，零售销售额下跌9.2%；成都太古里出租率升至98%，零售销售额下跌14.7%。
按此数据，太古地产2024年一季度经营问题主要出现在香港写字楼和内地零售两个板块。
其中，香港写字楼尤其是核心区市场低迷，早已不是新闻，而且颓势还可能会持续。
来自第一太平戴维斯的数据，香港甲级写字楼租金在2023年第四季度进一步下降了1.7%，2023年全年的总调整幅度更录得-7.5%。而四季度内，全港写字楼整体空置率达到14.7%。
反映到太古地产身上，2023年全年太古广场租金下调了12%；太古坊下调幅度为6%；港岛东中心及太古坊一座的租金仅仅持平；其他太古坊办公楼的租金则下降了13%。
“核心区与非核心区之间的租金差距不断缩小。”第一太平戴维斯也预测，按2018-2022年情况，2024年香港甲级写字楼空置率将达到16%，并在2027年进一步提升至21.1%。同时，租金在2024年还会有5%至10%的跌幅。
如此看来，一季度内太古地产香港写字楼板块的租金下滑，也并未太超出市场想象。
不过值得注意的是，虽然租金不尽人意，但太古地产旗下写字楼物业的出租率却保持了稳定，展现了一定程度的抗风险能力。
零售板块，太古广场购物商场和太古城中心零售销售额的下滑，主要体现的是通关后香港市民北上购物潮的影响。但东荟城名店仓由于是奥莱业态，除本地客源外还大量吸引了游客的生意，因此实现了正增长。
国内方面，太古地产的6个零售物业，广州太古汇和成都太古里均为成熟的重奢商场，2021年下半年开业的上海前滩太古里也是大体量重奢。北京三里屯太古里、北京颐堤港、上海兴业太古汇则都是次一档轻奢定位。
而经过过去几年的高速增长，2024年第一季度，全球奢侈品市场的颓势是有目共睹的。
期内，全球最大的奢侈品集团LVMH销售额同比下降2%，其中亚洲市场（不包括日本）的销售收入同比下降6%。开云集团一季度销售额更大跌18%至21亿欧元，同时也提到内地市场需求的低迷。
奢侈品行业遇冷，作为全球奢侈品市场最大的消费国，中国的情况也不算乐观，经济的不确定性对奢侈品消费产生了影响。尤其当目前消费回流趋势，又开始因外币如日元的贬值逆转。
另一方面，一季度太古地产物业零售销售额数据，出现较大程度变动，也与2023年同期数据基数太高有关。当时，上海前滩太古里甚至出现了超过1倍的零售额增长。
扩张计划的未来
一季度经营表现不佳，但市场对太古地产的最大疑问并不在当下，而关乎未来。
“未来我们将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会，在未来十年投放超过1000亿港元的庞大投资于这些地区。”太古地产在2022年初曾提出一项“千亿港元投资计划”，目前也在坚持推进。
据披露，千亿港元资金中目前近60%资金，即约580 亿港元已承诺投放到全新及正在推进的发展项目，包括370 亿港元投于中国内地，110 亿港元投于中国香港。
另外，千亿计划当中，太古地产对内地市场的投放总额会超过500亿港元，目标在2032年前将中国内地总楼面面积增加一倍。
具体项目方面也是内地占大头。除位于香港的写字楼项目太古广场六座，预计2024年落成；内地的零售物业，北京颐堤港二期，预计2025年底起落成；西安太古里预计2026年起落成；三亚太古里预计2025年底起落成。
两个综合体，上海前滩21号综合发展项目预计2025年底起落成；上海洋泾综合发展项目预计2027年底起落成。另外，太古地产目前亦有意落子广州荔湾和合肥庐阳。
这些项目全部都是大体量的重资产项目，它们在落成投入使用后，经济能有多大程度的好转，物业能否产生合乎预想的回报，是个未知数。
另外，在新物业集中落成开业前的将近两年时间内，凭现有物业支撑的太古地产能够交出怎样的成绩，还有待观察。