万科瘦身，始于商业地产新元年

作者/小屋见大屋

5月8日，深圳公共资源交易中心挂出了一则土地交易公告，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权公开挂牌转让，土地面积19227.53平方米，规划总建筑面积167000平方米，转让起始价约为22.35亿元。

该地块所在区域是深圳市重点开发建设片区之一，2017年12月首次出让时，被万科以底价31.37亿元摘得。6年半之后，万科推进“瘦身健体”，将该地块挂牌转让。

万科回应36氪称，“该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。

出让公告

根据挂牌信息，该地块已经完成部分施工，“项目南区地块S1区（塔楼区域）地下室结构施工完成；S2区地下二层结构施工完成；S3区地下三层结构施工完成；S4区承台施工完成。项目北区工程桩全部完成，因结构图纸未完善，预留约2米深土方未开挖。宗地按现状转让。”

资料显示，该地块中规划有约11.1万平米办公、1万平米商业、2万平米酒店业态。

万科再次出售资产，引起新一轮猜测。有人说：万科是要完全告别经营业务。

5月1日，郁亮在万科2023年度股东大会上表示，万科会“坚定瘦身”，未来“聚焦在综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业业务，退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度地通过大宗交易和REITs，把商业办公资产，通过这种方式转让出去。”

“去年一年我们卖了123个亿，这是行业第二大的交易量。”郁亮还表示，“今年的目标是200亿，希望未来几年每年能卖200亿。”

今年年初，万科以23.84亿元出售了上海七宝万科广场50%股权。该项目是万科旗下最赚钱的MALL，2022年的营业收入为4.08亿元，位列万科商业项目第一位。

万科旗下商业项目营收状况（2022年）

既然旗下“头牌”可以出售，那么别的商业项目也未必不能摆上货架。

对此，接近万科的人士透露，公司今年年初刚刚新成立商业事业部，商业业务是“综合住区”的一部分，目前没有整体清理的计划，集中转让的资产主要集中在财务投资、商办部分。

但据接近万科的人士表示，如果有合适的买家和价格，万科也不拒绝出售商业资产。

根据万科2023年年报数据，万科旗下有203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1158 万平方米。

从数量上来看，万科商业项目规模不小，但实际上其中包含了大量小体量的社区商业项目。2023年社区商业项目数量未公开，2022年末这一数据为138 个。

2022年，万科旗下印力累计开业 73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），其中有23个社区商业项目，2023年末只增加了1个，至74个。

在“瘦身”之前，万科商业地产板块已经开始停止扩张。2023年，印力管理的商业项目营业收入，只比2022年多了2.2个亿。万科整个商业板块的营收，在过去一年提升了3.9亿元。

在万科商业主动变慢的同时，整个商业地产行业迎来新纪元。

一方面，2023年全国新开商业增长率降至6.8%，创历史新低，其中存量改造占全年开业量的14%，行业进入存量竞争。

另一方面，华润置地、龙湖集团、新城控股还在不断加码商业地产，逐渐形成“巨头”，与第二梯队拉开距离。

据公开数据，华润置地2023年新开业了10座购物中心，分别为北京西三旗万象汇，长春万象城，宜宾万象汇，杭州城北万象城、温州滨江万象城、潘阳三台子万象汇、无锡滨湖万象汇、南京城北万象汇、杭州中心、昆明万象城。

截至2023年底，华润置地旗下商业运营及管理业务在管项目达到101个，其中输出管理项目23个。2023年，华润置地新拿了1004万平方米土地，其中，71.5%都是商业土地。

龙湖集团2023年新开业12座商场，其中7座为轻资产项目。截至2023年底，龙湖旗下累计开业运营的商场达88座，运营总建面为797万平方米。

2024年，龙湖还计划新开14座商场，这意味着到今年年底，龙湖旗下商场将超过100个。“我们自己内部叫‘百 MALL’时代。”龙湖集团董事长陈序平表示。

龙湖集团对36氪表示，尽管现在行业还处于下降周期，但龙湖将销售回款的10%投入到经营性物业的“纪律”保持不变。

2023年，新城控股新开业了22座吾悦广场，累计总数量达到了198 座。2024年，新城还计划新开工建筑面积408.19万平方米，其中商业综合体项目238.53万平方米，占比接近60%。

新城、华润、龙湖先后进入“百MALL时代”，并且还在不断加速，获得更多的资本市场便利和资源市场的话语权，留给后来者的空间越来越小。

最近一轮房地产企业“多元化”发展风潮始于2014年前后，长租公寓、农业、文旅、养老、科技、物流等领域成为地产企业投资“重灾区”。

但十年后，大家才发现，能带来稳定现金流和可靠回报的几乎只有商业地产这一条路。

2024年，商业地产的新融资路似乎也在打开。3月14日，华润置地发行的华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金在深圳交易所挂牌上市，募集资金近人民币70亿元，其底层资产是商业项目。

4月30日，万科旗下的中金印力消费REIT（基础设施封闭式基础设施证券投资基金）在深交所正式上市，发行规模为32.6亿元，其底层资产也是印力旗下的商业地产项目。

2023年以来，多家头部房企不约而同提出要聚焦存量，走资产管理路径，在巨头之后能否蹚出另一条快捷路径，凭借商业+金融、写字楼+金融杀出一片天地，时间会给出新的答案。

不过在此之前，多数房企仍然要先考虑：如何活下去。