赢商tech董事长吴传鲲：行业迎来结构化转型，消费趋势更趋理性

巨浪翻涌之时，方见英雄之魄。由【赢商网】主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第19届中国商业地产节于2024年5月15日-16日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办。本届大会以“长风破浪”为大主题，百强商业地产&零售商业大咖齐聚，一起携“长风破浪”的雄心与冲劲，开启新思维，激发新变局，共同论证中国商业的韧性生长。

5月16日，赢商tech董事长吴传鲲带来了《2024中国购物中心年度发展报告》主题报告发布。

在演讲中，吴传鲲提到，市场端，客流量、开关店、空置率等购物中心指标稳中向好，项目经营业绩持续分化；行业端，购物中心行业不存在赢家通吃，企业在产品上各有优势，市场格局基本固定；消费端，新理性消费主义时代，消费偏好务实、理性、审慎。

赢商tech董事长、中国商业联合会副会长 吴传鲲

01 市场环境：整体向好，项目经营业绩持续分化

2023年以来，各项购物中心指标稳中向好，展现出中国线下消费市场的韧性、活力及持久的生命力：

1、客流量

客流是线下商业最敏感指标，目前购物中心客流处于常态化增长阶段：2023年以来购物中心客流超过疫情前，消费者仍然愿意走到线下商场。

2024年一季度，购物中心场日均客流近2.2万人，同比增长22.7%，为近五年来客流最好的一季度。

2、开业量

2023年新增384个购物中心，虽然数量、体量同比2022年均小幅下降约3%，但跌幅明显收窄。其中，上半年项目入市相对谨慎，下半年复苏信号逐渐增强。

至2024年一季度，增量持续放缓：全国开业购物中心34个，商业总体量约284万平方米，同比下跌约三成。市场增量放缓带动购物中心产品更新迭代，非标项目、存量项目改造将成为新的市场趋势。

3、开关店

2023年重点城市标杆购物中心开关店比回暖至1.11，小幅上行，为近三年最佳表现。其中，餐饮、文体娱等场景型、体验式消费表现最佳。

至2024年一季度，零售品牌调整量最大，主要受消费习惯改变影响，当下消费者更注重品牌性价比、调性及体验感，加速零售品牌汰换。

4、空置率

2023年，重点24城优质购物中心空置率降至9.06%，同比2022年下降近2个百分点。拉开五年时间轴，2020年到达高点后，拐头波动下行，2023年降至近4年新低。

分城市线级看，一线城市优质购物中心平均空置率6.71%，远低于二线城市的9.53%，核心城市租赁需求更显韧性。

5、销售额

2023年，优质商场业绩持续复苏，在309家商场的113个可比样本中，105家商场2023年销售额均同比增长，6家商场销售额较2022年有所下降，2家持平。

招商运营能力始终是商场“吸金”的关键：2023年，高端商业、奥特莱斯、强主力店，成为商场销售额的增长动力。

02 企业发展：购物中心商管，资源与能力的壁垒

首先，华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业，并且深耕每一产品线领域，打造极高的竞争壁垒。华润万象生活既有重奢的高端产品线，也有未来规模化发展的万象汇产品线，还有介于两者之间的万象天地，因此其发展、战略十分值得关注。

第二，高端商业方面，疫情以来，恒隆、太古等专注高端商业的企业，走出穿越周期的长期路径。恒隆七座高端商场贡献了内地超87%的业绩。找准定位，坚持高端产品线精细运营是恒隆在疫情期间平稳过渡的关键；太古持续优化内地资产组合，内地零售物业成为收入重要来源。

第三类是重点发展中高端、大众化定位产品线的规模化企业。规模第一的万达，从管理角度来讲，需要有超强管理能力，未来的重点在于管理效率，通过尽量标准化的动作与流程提升管理效率；对于龙湖而言，未来发展的重点在于加强核心城市布局和提升存量项目的运营能力。

第四类是资管型企业，如领展与凯德，不断提升主动管理能力，“投融管退”实现资金良性循环。

最后，专注奥莱的企业值得关注。目前奥莱存量任然较少，但近两年奥莱的增速较快，高于购物中心。六个头部奥莱运营企业市场份额占比35%，表现最好的奥莱项目主要集中在头部企业的手上，市场集中度较高。

03 行业趋势：行业迎来结构化转型，消费趋势更趋理性

随着公募REITs真正落地，中国购物中心行业迎来结构化转型。国内商业地产真正打通“投融管退”全链条，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨，将拉动中国经济活力。市场格局方面，中国购物中心市场进入存量时代，因此，购物中心市场不存在赢家通吃，企业在产品上各有优势，市场格局大体上将继续维持不变、规模梯队基本固定。

消费趋势方面，疫情后，随着经济压力和生活不确定性的增加，消费者的消费观念及消费行为趋于务实和理性，由发展型消费替代原有的炫耀型消费。此观念下，消费者会更加严格地审视需求，减少冲动消费，关注商品的本质，在海量信息面前，对各类推荐持审慎态度，于充分考察、比较之后，在多种品牌和渠道之间，寻找最适合自己的选项。在追求新鲜感的同时，越发注重意义感。未来，“悦己、休闲社交、疗愈”需求，带动热门品类将保持发展上行。