一文解读深铁商业：最赚钱的地铁集团，加码商业资产运营

作为深圳国资体系中涉足商业地产的代表性企业之一，深铁旗下商业形态多样，且基本以TOD商业为主。从中，我们能看到城市轨道商业的复杂性与运营的难点和挑战点。

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最赚钱的“地铁”集团 ，商业刚刚起步

被誉为「国内最赚钱地铁」的深铁集团，以轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营为核心业务。截至目前，深圳轨道交通运营里程已突破559公里，里程数跃居全国第四，商业的经营性资源规模亦呈几何式增长。

截至2023年底，深铁集团对外经营面积约119万㎡，拥有29个商业街区或综合体、6座写字楼、5家星级酒店、4个产业园区、1个文体公园。

作为深圳地铁集团旗下全资子公司，深业商业对 深 铁 集 团 旗 下 各 项 商 业 资 源 进 行 集约化、专业化管理，业务单元涵盖商业、写字楼、广告、通信、文创等多元业态，致力于提供“站城一体化”便捷商业配套服务，构建“轨道+”生活圈。

在商业运营板块，截止2023年第一季度，深铁商业在营商业面积64万㎡，总规划商业项目达到90+个，未来总经营面积达到320万㎡。

作为深铁大业务板块一员，深铁商业在购物中心板块的布局，在深圳商业圈属于后来者。

//布局“轨道+”商业，形成五大产品线

在2023年4月，深铁商业首次召开商业品牌发布会，在会上首次发布五大商业产品体系。

根据商业零售物业类型，深铁商业形成了五大产品线：超级综合体——深铁汇都、综合体——深铁汇城、复合体——深铁汇里、站街商业——深铁汇坊以及站厅商业——深铁汇驿。

目前我们看到的，深铁汇城以深圳北站枢纽综合体为典型代表，深铁汇里以深铁打造的首个购物中心-深铁汇里（横岗）为例；站街商业目前已经开出有深铁汇坊（车公庙）、深铁汇坊（南油）、深铁汇坊（华强北）。

• 如位于深圳北站的深铁汇城，包括北站东广场两侧商业部分，东侧为美食广场，引进了万家life和一些特色小吃和快捷餐饮，满足高铁站商旅客群就餐消费；西侧为括家居零售专业市场。

深铁汇里则是综合型的购物中心，为深铁在龙岗打造的大型城市综合体-深铁锦荟park的配套商业，项目聚焦“家庭”、“运动”两大关键词，商场总商业体量5.2万㎡，除了L3层无缝衔接地铁3号线“六约站”，还与横岗大生体育公园有步道直达。总整体商业氛围来说，深铁汇里是典型的社区型购物中心。

对于深圳地铁而言，众多站点商业，如何有效激活其商业价值，是个庞大而繁杂的功课。因此，在上述几大产品线之外，深铁还有诸多与其他企业合作的商业项目。

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携手专业商管，合作打造重点商业项目

面对体量庞大的存增量商业，深铁商业在自身组建商业招商运营团队外，也在积极与外部公司接洽，通过整理租赁、成立合资公司等方式合作，多维度撬动国有商业资产价值提升。

//携手富莱斯勒，打造连城新天地

作为深圳地铁商业“站城一体”开发的范例，深圳福田CBD地下最大商业街区-连城新天地，亦是深铁的资产。

早在十余年前，该项目就由富莱斯勒贸易（深圳）有限公司以物业租赁形式进行运营管理。该公司为台商独资公司，连城新天地是其在大陆开发运营的第一个也是规模最大的地铁商业街项目。

深圳连城新天地位于深圳市福田CBD核心地段，贯穿深圳地铁1号线“购物公园”、“会展中心”和“岗厦”三个站厅，覆盖两段轨道区间，总长度约1.5公里，总建筑面积约4.2万平方米，2012年6月28日正式开业。该地下街区与地面和周边建筑连通的出入口多达29个，成为串联福田CBD购物中心和甲级写字楼的纽带。商业街引进的品牌主要以餐饮和生活零售为主，主打一个快捷消费。

近年来，富莱斯勒还将“连城新天地”打造的美食街区，尝试在深圳其他地铁站点输出。如上梅林地铁站出口站与卓悦汇中间通道的餐饮街市运营。

//成立商业合资公司，操盘新商业项目

近年来，我们看到深铁众多集中商业，多以与合作伙伴成立合资公司形式进行操盘。据赢商网不完全统计，目前深铁商业与万科、卓越、华润均以成立合资公司的形式进行合作。

——深铁商业+万科（印力）

2021年，深铁商业与万科成立合资公司——“深圳市铁万商业管理有限公司”（以下简称铁万商业），其中深铁持股51%，万科持股49%，该合资公司主要操盘深铁与万科集团合作的商业项目，如位于深超总的睿印RAIL IN。深铁希望借助万科旗下印力集团专业的商管能力，提升项目的运营水平。

睿印RAIL IN：

为红树湾地铁站上盖物业，是深圳湾超级总部基地首个入市的大型综合体-SIC深湾睿云中心的商业部分，与南山香格里拉酒店毗邻。

项目商业面积10万㎡，于2023年五一档正式亮相，开业时带来了SHANG XIA上下精品店、意大利奢侈品牌GIADA、施坦威钢琴Spirio体验店、方所书店3.0、Olé首家绿色低碳概念店、寰映影院、MELAND儿童成长乐园、超级挥爪实验室等品牌。

依托“两站三线”的TOD基因，地铁2号、9号、11号线在项目B2商业楼层实现红树湾站、红树湾南站的快速换乘。这条“最美换乘通道”，将地下车站与商业空间无缝衔接，开创了深圳TOD商业呈现新样本。

除了睿印RAIL IN，目前印力还负责管理着深铁商业旗下深铁汇坊（车公庙），以及筹开位于安托山的“睿印里Rail INLI”。

深铁汇坊（车公庙）：

位于地铁枢纽站点车公庙，该站点为深圳地铁1号线、11号线、7号线、9号线换乘枢纽，也是深铁TOP5的客流的站点。

深铁汇坊两层，体量不大，仅几千㎡，却打造成了“太空主题”场景，宇航服、太空、星球等颇具未来科技感的赛博朋克风，仿若星际穿越。目前引进了15个品牌，主要以餐饮和生活配套为主。引进了一波休闲饮品店，Manner coffee、TIMS咖啡、NOWWA挪瓦咖啡、混果汁、丘大叔等，形成了极具特点的“茶咖部落”。

正在筹备的睿印里Rail INLI是铁万商业新推出的“社区商业产品线”，该项目位于南山区深安路与北环大道交叉处，属于深铁开发的住宅楼盘-深铁懿府的配套商业，商业体量约2万㎡，将打造一个邻里生活中心。

——深铁商业+卓越商管：深圳之眼

2022年，深铁商业与卓越商管共同出资成立“深圳市睿悦商业管理有限公司”，其中深铁持股51%，卓越持股49%，该公司负责操盘岗厦北枢纽商业“深圳之眼”。

资料显示，深圳之眼购物中心定位“CBD都市青年活力港湾”，由东区、西区和南区地下商业空间三部分组成，建筑面积6.2万平米。其中，2万平米的西区已于2022年12月开业，东区于2024年4月开业。已入驻品牌72个，包括保利万和影院、满纷轰趴馆、乐刻健身、喜茶、星巴克、象山酥院、和府捞面、味千拉面等品牌。

——深铁商业+华润万象生活

去年9月，深铁商业与华润万象生活签署战略合作协议。根据协议，深铁商业与华润万象生活将以合资公司的形式对大运枢纽、前海时代、深铁瑞城等商业项目进行策划、招商、运营一体化管理，共同打造TOD商业经营的深圳范本。

其中，前海时代商业位于前海桂湾片区，毗邻前海基金小镇，商业面积约5.1万㎡，项目建成后将与周边万象前海、前海卓越INTOWN、前海壹方汇等购物中心形成联动，助力前海桂湾商圈进一步扩容，丰富商业体验。

深铁瑞城位于位于光明凤凰城片区，为地铁6号线长圳地铁站上盖物业，商业面积约6万㎡。大运枢纽位于龙岗区大运站西侧，整个大运枢纽开发规划了25万㎡的商业区。

大运枢纽效果图

从合作进度来看，虽然三个项目都是大型TOD综合体开发，都规划以住宅、商业等多元业态，但目前均属于前期住宅售卖阶段，商业暂未启动。从企查查等平台，亦暂未查询到双方合资公司成立情况。

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在上述之外，我们看到的一些项目，事实上也跟深铁有关系，比如地块联合开发。

如在南山西丽，深铁与深圳另一家“本土国企”深业集团合作打造的总建面35万㎡的塘朗城广场，是依托于地铁“塘朗站”打造的TOD项目。综合体建成后，深铁负责综合体中的写字楼、公寓和酒店运营，而深业则负责塘朗城购物中心运营管理。

在龙华北站商务区，深铁与华润置地强强联合，带来了约75万㎡城市综合体-北站超核中心。据赢商网获悉，该商业部分建面约13.4万㎡，将结合超核公园景观，打造万象商业创新迭代作品，项目初定案名为“万象龙华”，预计将在2027年亮相。

从上述能看到，尽管深铁布局零售商业板块时间较久，但此前多以物业租赁为主，对于商业资产的运营，尚且属于摸索阶段。

它山之石，可以攻玉。近些年，深铁通过与优秀的商管公司成立合资公司，在合作过程中不断学习取经，逐渐培养和提升自身团队的资产运营管理水平。未来，深铁商业会如何继续探索独立发展之路，拭目以待！