全年收益双位数增长，领展静待出手新机会
“亚洲REITs之王”领展2023/2024年度的全年业绩正式出炉。
据领展5月29日公告披露，截至2024年3月末，领展的收益及物业收入均录得一定幅度的上涨，分别按年增加11.0%及9.5%，至135.78亿港元及100.70亿港元。
2023/2024年度，领展可分派总额上升6.4%至67.18亿港元，每基金单位末期分派按年增加11.6%至132.57仙，使每基金单位全年分派达262.65仙，每基金单位资产净值为70.02港元。
值得关注的是，报告期内，领展完成了对七宝万科广场余下50%权益的收购，此举对其业绩的稳定产生一定的裨益。与此同时，领展也在寻觅新的出手机会。
经营表现仍录得稳健
尽管期内整体市况仍未及预期明朗，但单就物业运营表现而言，领展旗下各项投资物业表现尚算稳健。
在香港大本营，领展拥有130个社区商业资产，57000个停车位，海滨汇的60%权益，以及两幢停车场/汽车服务中心及仓库大厦。期内，整体收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%
期内，领展房托香港零售物业组合的租用率达到98.0%，平均每月每平方呎租金升至64.4港元，而去年则为63.8港元。整体平均续租租金调整率为7.9%。整体租金对销售额比例则稳定于12.6%的水平。
尽管零售业市况不明朗，领展房托资产组合商户每平方呎销售额仍录得温和增长0.4%。
写字楼方面，尽管九龙东办公大楼市场不景气，但领展旗下海滨汇仍录得98.2%的出租率，并在两名租户期满搬出后迅速实现相关单位的重新租用。
而在中国内地，领展拥有位于一线城市以及周边长三角及珠三角地区之六项零售资产、一项办公大楼资产及五项物流资产。在2023/2024年度，该等物业以人民币计算的总收益及物业收入净额分别按年增加6.3%及10.6%。
其中，中国内地零售物业组合租用率达96.6%。于2023/2024年度，位于深圳福田的商场领展中心城通过策略性地租出前主力店撤离的地库空间使租金上升，并带动平均零售续租租金调整率至2.8%。物业组合的商户销售额升势持续，按年增加31.6%。此外，客流量亦按年大增49.0%。
另据领展项目公司总经理(中国内地)庄美蓉透露，领展中心城于今年五一假期商场客流量暂创年内纪录新高，较2023年同期增长82%，香港消费者占50%。她又指，该商场在2023年全年客流量按年增加120%，销售额增长80%。
办公物业方面，领展企业广场由两幢优质甲级办公大楼组成，截至报告期末，其租用率仍维持在92.3%的水平，但为保证出租率，该等物业的租金有所下滑，期间续租租金调整率为-10.2%。物流组合则亦录得96.2%的高平均租用率。
而国际物业组合方面，包括澳洲、新加坡及英国的12项零售及办公大楼资产，2023/2024年度的收益及物业收入净额分别增长168.8%及204.6%至17.42亿港元及11.88亿港元，领展称，主要来自新加坡资产的全年收入贡献。
但不可忽略的是，于报告期内，领展旗下投资组合的估值均出现不同程度的下降。领展表示，估值下滑主要由于若干物业的资本化率攀升导致公平值下降，以及外币兑港元贬值。惟七宝万科广场的注入，从而部分抵销了上述影响，因此，投资物业组合的估值仅微降0.6%至2,359.79亿港元。
估值的下滑，在某种程度上亦反映出相关物业市场的疲弱。此外，尽管整体经济形势呈现缓慢复苏，但高息环境及汇率波动性，也给领展的经营收益带来一定的挑战。为此，领展也在不断加固自身的护城河。
扩大投资&资产提升并行
“领展壮大投资组合及执行多元化战略时严守投资纪律，巩固了集团的防守阵地。目前，不少投资项目在充满挑战的市场环境下正重新定价，稳健的资产负债表为其带来可推动集团增长的并购机会。”领展董事会主席聂雅伦在当天的业绩发布会上表示。
数据显示，报告期内，领展总负债比率由24.2%降至23.5%。报告期末，总负债（面值）为600亿港元，净负债比率保持在19.5%的低水平。
于2024年3月31日，固定利率债务占整体债务组合的比例由2023年3月31日的56.8%，显著增加至69.8%，以尽量减低利率波动的风险。
尽管期内市场利率显著上升，期内平均借贷成本仍保持在3.78%。债务到期年限平均为3.0年，而债务到期日分摊于未来14年间。
此外，期内，领展斥资9.368亿港元（包括交易成本）回购2400万个基金单位，平均每基金单位价格为38.9港元。领展会视乎市场情况及其他规管要求，考虑作进一步回购。
领展表示，将透过积极管理物业组合、投资项目、资本及资产来创造价值。而投资方向则集中投资于亚太区，因其具备高增长潜力，以及庞大、多元化且快速增长的资产及投资机遇。
“我们将藉着领展3.0战略推进下一个阶段的增长，并透过提升投资管理能力，以管理更多元化的资本，并投资更广泛的投资机遇。”领展表示。
在等待新的出手机会的同时，领展亦着手对旗下资产项目实现资产价值提升。
在香港，期内，领展完成东头街市、启田商场、蝴蝶街市及建生商场的资产提升项目，投资回报率分别为15.9%、12.7%、11.4%及10.0%。
另外，领展亦预留6.4亿元的计划资本开支，用于位于富善、秀茂坪及鲤鱼门的资产提升，上述项目预期于2024年中至2025年中完工。
而在中国内地，领展为广州天河领展广场第二期的资产提升计划预留约人民币1.20亿元，及为北京通州领展广场预留约人民币6,000万元。有关项目预期于2024年年中至年末动工，其中包括翻新广州天河领展广场的便利设施，以及重新设计西翼，以营造温馨宜人的氛围，提升顾客的整体体验。此外，领展亦已制定北京通州领展广场的室内升级及商户组合优化计划。