新城建管的商业综合体代建模式：从单一代建转向综合开发

6月7日，据新城建管官方消息，近日新城建管与临汾市恒安房地产开发有限公司成功签约，将围绕临汾新东城街区商业项目展开商业合作。

据介绍，该项目作为临汾市重点项目之一，位于山西省临汾新东城核心区域，是一座集购物中心、商业街、住宅等多功能于一体的商业综合体，覆盖时尚潮流、品质餐饮、休闲娱乐等多元业态。

临汾新东城城市综合体项目用地面积68830平方米，建筑面积227535平方米，规划建设1栋5层商业中心、1栋14层精品酒店、2栋27层安置住宅、多栋2-3层商业街区，预计于2027年10月份完工。

商业经验

目前，代建业务已经形成政府代建、资本代建、商业代建三大领域的代建服务体系，新城建管自2022年成立以来一直在商业综合体代建领域中大力“圈地”，项目主要位于二三线城市。

据了解，新城建管在承接商业综合体业务时也会引入吾悦广场品牌，在建设完成后进一步接手商业的运营管理，此前新城建管在南阳高新项目和乌鲁木齐西山项目已明确将引入“吾悦广场”品牌。

在代建项目中，委托方愿意引入吾悦广场品牌，除了凭借吾悦广场这个商业品牌的知名度和商业运营能力以外，更重要的是新城控股长期深耕在各能级城市积累的市场经验和良好的项目表现。

据了解，全国首座“吾悦广场”于2012年5月在常州武进区开业，经过十多年的发展，截至2023年，新城控股在全国135个城市布局198座吾悦广场，其中在三四线城市的布局比较丰富，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人。

因此新城控股实施轻重并举的战略的背景下，“吾悦广场”的品牌输出也为新城建管获取项目提供助力。

2020年，新城控股便已开始实施轻重并举的战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，如今新城建管为其轻资产战略的实现构建了更专业的平台。在“住宅+商业”双轮驱动战略下，新城控股保持了在行业中的竞争优势，年报中商业板块对整体业绩贡献率不断走高，并提供了大量的现金流。

根据新城控股2023年年报，报告期内，新城控股的商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；其中不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%。

从管理输出到综合代建

从2017年开始，新城控股加大了商业地产的投入，使得投资性房地产规模和租金收入迅速增长，商管业务占公司整体业绩比重逐步提高。

早期新城控股的商业运营还是以轻资产管理为主，在2022年，新城控股商业运营总收入首次超百亿，其中14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，

随后新城控股将轻资产输出作为企业重要的经验策略，到2023年，新城控股物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率达69.90%。

代建方面，新城控股2022年底正式成立新城建管作为代建、代管业务平台，截至2024年4月，新城建管业务范围已覆盖54个城市，管理项目69个，管理面积近1000万平方米。

起初新城建管也是只承接单一性质的代建开发业务，特别是新城控股自身在二三四线城市的布局比重较高，已经积累了丰富的经验，因此从较低线城市突破更具优势。并且低线城市的小型房企或投资企业为了顺利开发和销售，也需要更知名的品牌为其赋能。于是新城建管签约商业综合体代建项目便更有优势。

随着项目的签约推进，新城建管也得到各类合作方的认可，代建业务也从单一性质的代建业务往综合开发代建业务发展，目前已经接手多个地方政府委托的涵盖“住宅代建+商业代建+商业代管”的综合开发建设+运营管理项目。其中南阳高新城投委托的南阳高新项目，便包含了23万平方米住宅代建、8万平方米购物中心代建+代管、公寓4.7万平方米代建、商业街0.8万平方米代建。