售卖资产、股东“输血”！这家房企能顶住吗？
编辑/大江
继2022年12月出售成都太古里股权之后，远洋集团再卖优质资产“回血”。
6月7日，远洋集团发布公告表示，将以约40亿元的总代价，出售北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，接盘者为远洋的大股东中国人寿以及太古地产。
来源：远洋集团公告
其中，中国人寿出资约31亿元，获得颐堤港二期49.895%的股权，颐堤港的另外一位大股东太古地产，则出资约9亿，获得14.895%的股权；
本次交易完成后，中国人寿和太古地产将持有颐堤港二期同等比例的股权，远洋集团将不再持有颐堤港二期的任何股权。
值得关注的是，颐堤港二期是远洋集团与太古地产在内地合作开发的第三个大型综合体项目，二者此前已成功合作过成都太古里和颐堤港一期项目。
颐堤港二期效果图 来源：远洋集团
而伴随着远洋暴雷，卖资产活下去，已经成为这两年远洋的首要任务。
01
远洋已投入约63亿
预计亏损约17.63亿
颐堤港二期项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路，该地块靠近颐堤港，在一期东侧，由远洋与太古于2020年12月联手拿下，计划发展为颐堤港项目的扩建部分；
颐堤港二期效果图来源：远洋集团
根据公开信息显示，太古地产和远洋集团分别以旗下附属公司形式出资33.25亿元和61.65亿元，分别持有该扩建项目35%以及64.79%的权益。
目前，颐堤港二期还处于建设阶段，正在建设地库以及上层建筑工程，项目预计分两个阶段于2025年以及2026年落成。
从远洋集团的出售公告中，也能看到不少重要信息。
1、远洋面临巨大的流动性压力。
截至2023年12月31日，远洋的流动负债超出流动资产约84.5亿元。
根据公告显示，远洋的借款总额约961.4亿元，其中有约697.5亿元需要在一年内偿还，还有约110.3亿元需要在一到两年内偿还，而远洋的现金及现金等价物仅约为19.9亿元。
来源：远洋集团公告
远洋正面临非常大的流动性压力。
此外，主要用来负责开发运营颐堤港二期的北京星泰通港置业有限公司也带来不小的经营压力。
2022年除税后的净亏损为457.5万，去年除税后的净亏损约为14亿。
来源：远洋集团公告
2、远洋已经在颐堤港二期中投入约63亿元。
不同于一期以零售为主导，颐堤港二期以写字楼作为发展重点。二期总建面超56万㎡，计划投资超230亿，规划有7栋写字楼、一座购物中心以及一座酒店。
在项目还处于建设阶段，作为最大股东的远洋自然需要承担更多的开发重任，总投资额中的大部分资金仍然将需要由远洋来出资。
根据公告来看，截至2024年4月30日，远洋集团已经在这个项目上投入了约63亿元。
来源：远洋集团公告
这对于已经暴雷且急缺现金流的远洋，是非常大的负担。
而卖掉颐堤港二期的股权后，远洋预计将亏损17.63亿（未经审核）。
来源：远洋集团公告
3、远洋具有优先报价权。
不管是就合作伙伴还是地理位置而言，颐堤港二期已经是可预见性的“优质资产”，远洋迫不得已出手手上的股权，但同时也给自己预留了再次进场的机会。
根据公告显示，中国人寿在交易5年内不得出手手上的颐堤港二期股权，且在交易满5年之后及2037年9月30日之前，如果中国人寿想要出手手上的股权，远洋都具有优先报价权；
来源：远洋集团公告
针对于转让给太古地产的股权，远洋同样在交易期满2年或者3年后分别具有优先报价权。
来源：远洋集团公告
02
大股东中国人寿频繁“输血”
“命悬一线”的远洋能渡过难关吗？
事实上，这并不是大股东中国人寿第一次为远洋“输血”。
作为具有央企背景的远洋，其背后大股东为同样具有央/国企背景的中国人寿和大家人寿，其中中国人寿是远洋第一大股东，持股比例为29.59%，大家人寿为第二大股东，持股比例为29.58%。
然而由于近些年房地产持续下行，从前风光无限的房地产行业也开始暴雷，远洋的分界点则在2022年；从这一年开始，远洋步入销售艰难、融资困难的境地，具体表现在财报上，即远洋开始由盈转亏。
2022年，远洋亏损达到了190.37亿（经重述）。
来源：远洋集团2023年财报
到2023年，这一境况并未好转，甚至更为惨淡；去年远洋的亏损达到了210.97亿。
去年9月，面对即将到期的8笔境外美元证券，远洋也已无力偿还，最终无奈宣布启动境外债务全面重组工作。
一方面，远洋已启动境外债务重组，另一方面，远洋也在积极变卖资产“回血”，缓解债务压力。
2022年4月，远洋以30亿的价格，卖掉了颐堤港一期项目公司的股权，由大股东中国人寿接手；
2022年6月，以50.15亿的价格出手北京远洋锐中心项目股权，接手者为中国平安；
2022年10月，以2.33亿的价格出手朝阳区甲级写字楼中国人寿金融中心10%的股权，接手者还是远洋大股东中国人寿；
2022年12月，远洋又以54.65亿的价格，将成都远洋太古里50%的股权卖给了太古地产；
2022年12月，远洋还通过抵押优质资产的方式成功发行了一笔规模为13.03亿的REITs产品，认购机构包括中国人寿、招商银行、广发银行和邮储银行等；
去年5月，远洋又以19.6亿，出售了北京远洋未来广场给居然之家;
......
如今，通过出手颐堤港二期的股权，远洋再获大股东中国人寿31亿元的“输血”。
尽管频频抛售优质资产回血，但对于远洋所面临的巨大债务压力，似有“杯水车薪”之感。
根据远洋2023年财报来看，截至2023年12月31日，远洋净借贷比率高达438%。
来源：远洋集团2023年财报