拆解苏州最大综合体 恒泰商置的商业资产证券化版图

​撰文/刘子栋

时隔三年，苏州工业园区国企恒泰商置，再推动一宗CMBS。这一次被证券化的，是当地著名地标项目——苏州中心的一部分。

近日，恒泰商置2号资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，规模11.01亿元，种类为CMBS，期限为18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.29％。

该CMBS的底层资产，为恒泰商置开发建设及运营管理的苏州中心A座，以及领寓商务广场。

其中，苏州中心是苏州最大的商业综合体，项目位于苏州工业园区湖西CBD核心区，与由两栋超高层建筑组成的双塔连体建筑“东方之门”，即著名的“秋裤楼”相邻。在外人眼里，几乎被视为一体。

资料显示，项目总占地面积16.7万平方米，总投资约130亿元，2012年5月开工，历时约5年建成。

落成后，苏州中心总建筑面积达113万平方米，包括七栋高层塔楼，以及被塔楼围绕的一座购物中心星悦汇，业态包含商业、办公、公寓、酒店。其由于地处苏州轨道交通1号线、3号线换乘站上盖，被认为是国内首批“站城一体”的超大型城市共生体。

而苏州中心A座，则为项目4幢甲级写字楼最高的一栋，总体量6.15万平方米，建筑物共35层，总高度约160米。

该大楼于2017年交付运营，主要吸引传统金融、专业服务、TMT，如律所、会计师事务所、税务师事务所、猎头公司等企业入驻，同时也有高端制造、消费贸易、生命健康、地产等行业企业入驻。

苏州中心A座写字楼被恒泰商置内部视为标杆性物业，据悉项目目前已获得“LEED金级”认证、中国特色建筑二级认证等奖项。

另一项物业领寓商务广场，位于苏州相城高铁新城，定位为写字楼、酒店式公寓、沿街商业裙楼于一体的商务楼宇，与苏州高铁北站、轻轨二号线站点相邻。

项目2013年动工，2017年正式交付，总建筑面积6.05万平方米，其中写字楼建筑面积2.28万平方米，商业面积9506平米。项目招租方向以人工智能、智能驾驶领域为主，据悉长期满租。

此次CMBS目标物业苏州中心A座和领寓商务广场，均为恒泰商置自持运营物业。

资料显示，恒泰商置是苏州恒泰控股集团有限公司旗下全资子公司，为苏州工业园区直属的大型国有企业。

其母公司同时是苏州工业园区最大的商业载体持有者和运营商、苏州工业园区最大的租住房源持有者和运营商和苏州工业园区最大的厂房仓储载体持有者和运营商。其中商业板块累计开发体量430万平方米，自持运营载体规模330万平方米，运营服务载体规模230万平方米。

而恒泰商置就主要承载恒泰集团商业板块的业务，以中高端城市综合体开发运营为主业。旗下项目主要集中在苏州工业园区，并在相城区、高新区、吴江区有落子。

恒泰商置运营项目145万平方米，主要项目除上述已提及物业外，还包括月亮湾国际中心、金融港商务中心、理想创新大厦、星海大厦、吴江凯旋生活广场、科技城商住项目等。

在建和拟建项目面积143万平方米，包括星塘大厦、新裕大厦、自贸商务中心（暂定名）和阳澄创新总部园等，均预计在2024-2025年期间落成。

业态多样，恒泰商置亦就资产证券化方面做了不少尝试。

自2015年“去杠杆”作为“三去一降一补”五大任务之一，首次在中央经济工作会议上被提出，国有企业的降杠杆减负债工作正式拉开大门。资产证券化手段由此被视为响应政策号召的重要手段，也成为近年国企改革的重点方向。

为实现园区资产出表盘活，恒泰集团2018年重组后，自翌年开始探索利用旗下成熟项目发行证券化产品，至今已陆续发行4只，期望构建“开发—培育—成熟—REITs—再开发”模式。

包括2019年9月发行的“中联元联-前海开源-苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划”，就以两处写字楼项目——国际大厦（1999年开业）和月亮湾国际中心（2012年）为底层资产，总规模12亿园，产品期限5年。

“中联元联-华泰-苏州恒泰二期资产支持专项计划”2021年9月发行，底层资产为星华产业园、苏州国际财富广场，总规模10亿元，产品期限3+3年。

同年12月，第三单“元联-东吴-苏州恒泰三期资产支持专项计划”发行，总规模5亿元，底层资产为苏州工业园区东景产业园和东景便利中心；

2023年9月“华泰资管-元联-苏州恒泰四期资产支持专项计划”发行，底层资产为创投产业园，发行总规模4亿元，期限3+3年。

由于恒泰集团本身为国企，资质良好，而且产品发行增信措施完备，例如第四单产品增信方就为苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司，因此恒泰集团得以将产品的利率陆续做低。

资料显示，恒泰集团第一、第二次资产证券化的发行利率为4.3%、3.65%。而到第四单，利率已争取到3.15%。

另外，恒泰集团亦已启动苏州工业园区目前规模最大的公租房社区菁英公寓的保租房公募REITs发行，据了解项目规模暂定13.5亿元。

作为恒泰集团下属，恒泰商置在2021年也成功以苏州W酒店、盛捷白塘金融港服务公寓，发行“中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划”，发行规模15.01亿元，期限18年，发行利率4.0%。

最新一次，恒泰商置以出租率稳定、运营成熟的写字楼项目发行CMBS，利率就做到2.29％。

另一方面，目前消费基础设施公募REITs已经落地，手握苏州中心商场、星悦汇、吴江凯旋生活广场等商业资产的恒泰商置，要探索公募REITs发行亦将是可行方案。