华安百联消费REIT更新招募书，上海又一城最新估值为23.32亿元

6月20日，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金（下称“华安百联消费REIT”，基金代码为508002）发布最新招募说明书。

基础设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城购物中心（下称“上海又一城”），于2007年1月开业，商业建筑面积为12.498万平方米，包括地上9层与地下3层，是一座集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的购物中心。截至2023年12月31日，项目评估值为23.32亿元，出租率为92.14%；而截至2023年6月30日项目评估值为24.86亿元，出租率为88.12%。

开业17年，上海又一城经营情况成熟稳定，2018-2022年平均出租率在95%以上，平均运营收入为2.55亿元，平均NOI为1.55亿元。2023年项目经营业绩恢复良好，其中运营收入为2.26亿元，NOI为1.40亿元。

2015-2019年，项目营收稳步提升，2020年起受疫情影响，营收开始下滑，但2023年Q1短暂触底后呈现恢复上升态势，2023年实现营业收入2.53亿元，为2021年同期水平的86%，实现净利润8656.06万元，为2021年同期水平的93%，目前项目整体处于恢复提升期。

从收入成本构成上看，项目收入以租金收入、联销收入为主，2018-2023年平均收入占比分别为24.09%、56.83%；项目成本以人员及行政管理费、税金及附加、物业管理费为主，上述三项历史6年平均占收入比重分别为16.20%、7.90%、6.81%；项目历史6年平均NOImargin为61%，符合行业水平。

整体来看，本基础设施项目以租赁、联销模式为主（租赁收入占比超过30%，联销收入占比超过50%），其中租赁收入中来源于固定部分约95%，联销收入中来源于固定部分约60%。综上，项目营业收入中固定收入占比超过70%。

再看历史整体运营情况，项目2019年客流量约为2,500万人次，2020-2022年客流量有所下降，2022年客流量约为950万人次，2023年客流量回升至约为1,900万人次，恢复至2021年水平。

2015-2019年，项目整体销售额在14亿元左右，2020-2022年受疫情影响销售额有所下滑，2023年销售额在11亿元左右，处于恢复提升中。2020-2023年，项目整体租售比分别为19.58%、18.52%、18.88%和20.12%；月销售坪效分别为1,830元/㎡、2,043元/㎡、1,221元/㎡和1,600元/㎡。

​截至2023年12月末，上海又一城已租赁面积中以零售业态为主，占比48%，娱乐业态占比25%，餐饮业态占比20%，配套服务业态占比7%。未来，项目将适当降低零售业态比重，并引入宠物、亲子儿童、综合运动体验、区域餐饮首店等强引流业态，规划布局拟由零售（40%）、餐饮（25%）、娱乐配套（35%）组成。

据了解，华安百联消费REIT于2023年12月29日正式申报，并于今年5月24日获得通过，原始权益人为上海百联集团股份有限公司，基金管理人为华安基金管理有限公司，工商银行为基金托管人。

该基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为21年，募集份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.3277亿份，将于2024年6月25日的9:00-15:00进行询价，本次询价区间为2.332元/份-2.449元/份。