POD模式：绿意盎然中的商业新风

撰文/冯彩云

近日，万科旗下的上海徐汇万科广场正式开业，这是上海万科TOD开发与运营实践的最新迭代，是探索未来多种复合功能汇集的POD综合体。

区别于公共交通导向型开发的TOD模式，POD全称为Park Oriented Development，指的是以生态公园为导向的城市开发模式，也称为公园商业，其核心是以人为本，将生态价值与商业价值融合，最终目标是形成公园城市。

商业客认为，这种公园商业，实际上与当下消费者追求的更多样化购物体验、绿色生态空间等趋势高度契合。

随着城市化进程的加快，在繁忙的都市生活之外，大众愈发追求绿色、健康、开放式商业空间，“20分钟公园效应”刷屏社交平台，逛公园成为当下年轻人的热门活动，这些使得POD模式下的公园商业成为不少商业项目打造的新方向。

据商业客了解，当前万科、龙湖、华润等头部商业地产企业均在相继进行POD项目的开发，但目前国内以POD为主打的标杆项目较少，整个市场还处于对POD的全面探索阶段。

虽然这类商业在国内尚未成熟，但实际上在国外已有不少案例。资料显示，日本难波公园、美国高线公园、曼谷Mega Bangna、墨西哥Parque Toreo等项目，都是公园商业的代表。

商业客认为，相较于其他传统盒子式项目，公园商业在休闲游憩与购物娱乐功能相结合方面更为突出，能同时满足消费者“逛公园”和“逛商场”两种需求，但这也对项目的生态空间占比提出更高的要求。

相关数据显示，在生态空间与总规划空间占比上，一般传统商业项目的生态空间占比约为10%，而公园商业的占比能达到40%左右。

以新近开业的上海徐汇万科广场为例，该项目总建筑面积约10万㎡，此外还配备有7万㎡的生态绿轴，以满足消费者对于自然、户外空间的休闲需求。

上述提及的户外绿化空间，包括绿动聚落（多功能运动场，包含网球场、篮球场和小型足球场）、嗨宠乐园（爱宠一族的乐园）、众心地毯（约3000㎡的草坪）、萌芽乐园（亲子互动区配有滑梯、攀爬迷宫等儿童娱乐无动力设施）等。此外，还有一条与ASICS联手打造的2.5公里绿茵跑道贯穿整块绿地。

生态空间之外，在业态品牌组合方面，公园商业也对运营方提出了更大考验。在更加多元的商业场景下，项目运营方在招商运营上，除考虑商铺面积、业态规划、运营管理等问题外，更需要将品牌与项目的在地文化、公园等特质结合起来。

以日本大阪难波公园为例，该项目原址是一座棒球馆，改造后可视为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲公园。花园总面积约1.15万㎡，包括峡谷、流水、绿植、屋顶公园等，种植了约300种植物。

业态设置上，项目功能明确，一层承担引导车流进入停车场的功能；二层则以品牌店、咖啡厅为主，发挥人流汇集作用；剩余的三层及以上楼层，则以满足购物需求为主，三四层为服饰，四五层为儿童用品、家居、图书音像，六层以上是影院、电玩，每层均设置餐馆与公众休息区。

综上，商业客认为，POD模式下的公园商业，不失为一种消费多元化趋势下的商业打造新方向。

与此同时，难点也同样存在。

即使是国外成功的公园商业项目，运营成本难题也同样存在。以纽约高线公园为例，据测算数据显示，从2007到2027年间，高线公园为纽约市带来14亿美元税收，并将间接带动周边地区数十亿美金的新项目开发。但就项目本身而言，其是纽约市政府拥有的非盈利项目，每年的运营成本近乎100%都是通过筹款、捐助、企业合作及经营类收入获得。

其中，超过70%的资金来自于慈善募捐，约20%来自经营收费如场地租赁、会员费用、产品销售、植物领养等，其余来自投资等。

大面积的生态空间，无论前期建设还是日常运营均需要耗费较多的人力、维护成本，这也意味着，相较于传统商业体，公园商业项目想要实现盈利并非易事。