深圳东门商圈“冰火两重天”：有人生意惨淡、有人客流爆棚

作为深圳四大“古墟”之一，由东门墟基础上发展而成的东门商圈，被誉为深圳商业的原点。其位于深圳罗湖区，大致为深南东路以北，立新路以南，新园路以东，东门中路以西的范围，总占地面积约17.6万平，商圈面积约57万平方米。

作为深圳历史最悠久的商业聚集区，该商圈整体商业形态以东门步行街个体商户、批发零售及百货业态为主。包含了太阳百货、茂业百货、天虹商场（东门店）、白马批发市场、东门町等诸多商业。

数据显示，东门步行街曾创造了单日客流量超100万人次、年销售额100亿元的商业奇迹。但随着深圳多中心的发展，东门商圈渐显颓势。尤其疫情期间，东门日渐萧条，大量空铺、人流冷清。

而此次赢商网走访东门商圈发现，昔日“人挤人”的客流盛况又回来了，尽管是在工作日，商圈内依旧人流如织。

先来感受一下东门各区域的人流景象：

据数据统计，东门平日日均客流量能达到30万人次，节假日日均客流可达50万人次。而“直播”与“港客”是东门商圈重焕活力的直接动因。

直播方面，早在2023年10月东门便化身为“网红直播街”，吸引着来自全国各地的主播前来淘金，流量也由此聚集。有数据统计，相对固定在东门商业步行街做户外直播的主播团队约有50-70组，2023年底千万粉丝级别网红冯提莫的东门户外直播吸引了众多人围观，险些造成拥堵事故。在现场，赢商网也发现有直播的区域人流更为聚集。

港客方面，东门曾在1992年在日均30万人次的客流中就有10多万香港人，2023年全面通关后，东门商业业态繁荣多样、物价低、性价比高等优势，迅速成为港人来深消费的必经之地。据美团数据显示，香港消费者赴深消费的五大热门商圈，东门商圈便是其中之一。

港客回归，直播经济爆火，东门商圈内的各商业发展情况如何？

赢商网最近实地探访了东门商圈的五大主流商场（非批发零售市场）：深圳文和友、东门町、1234spce、太阳百货、茂业百货，看东门商圈消费真实现状。

本次游览路线

深圳文和友

- “三次创业”依旧难挽人气

赢商网首先来到了曾让东门商圈重回大众视野的深圳文和友，作为深圳的一大现象级项目，曾以独特的餐饮文化与创新商业模式吸引了无数关注。然命运多舛，红极一时的深圳文和友，生意逐渐冷清，对此其历经了几番改造。

资料显示，2021年9月项目改名为“老街蚝市场”，2023年9月又因洪涝灾害，配电设施受损而暂停营业。

此次赢商网再次探访该项目，发现其主题已经从海鲜市场变成了烧烤与湘菜，并引入了“笨萝卜”深圳首店开启三次创业。但从现场来看，“笨萝卜”并未彻底带旺文和友，商场仍处颓势窘境。

L1层原“老街蚝市场”美食区目前已经更改为了多家烧烤酒吧品牌。如李开心鲜肉炭烤、夜阑串烧酒屋、白桦林东北烧烤等。由于踩盘时间为下午2点，这些品牌还未营业。

另该楼层还引入了盛香亭转转热卤、杨裕兴百年粉面，踩盘时看到，虽过了饭点仍有少量顾客就餐。

热度最高的当属于L2层的笨萝卜浏阳菜馆。赢商网于12:30到达此店就餐，店内已经基本满座，但不需要排队。据店员介绍，工作日中午基本无需排队，但晚上及周末则需排队。店外也摆放了很多等位座椅。

据了解，笨萝卜为长沙湘菜界的排队王，文和友店为深圳首店，刚开业时疯揽人气，午餐早早就没号了。如今看来，笨萝卜虽还维持较高人气，但网红效应也在慢慢褪去。

其它区域依旧冷清，如文和友龙虾馆午餐时间就餐顾客寥寥无几，时有外卖员取餐；梦里有剧沉浸式剧场、三顾喵庐均已改造成了就餐区。

场内虽仍有稀疏人群前来打卡，但从整体来看，除了笨萝卜在饭点人气旺盛外，其他区域都十分冷清。

在赢商网看来，虽文和友本身场景是走复古风，但店内灯光昏暗，尤其是L1层主打夜间经济，在白天显得十分冷清。对于餐饮商户来说，经营时段也是考验。

1234space

- 错位经营实现差异化

与深圳文和友仅有一街之隔的1234space，商业面积仅有1万平方米，是老街站上盖物业。作为一个小而美的购物中心，1234space的经营思路比较清晰，其从流量品牌、时尚精致品牌等方向着手，打造时尚潮人生活馆。并与东门商圈内“接地气”零售氛围错开差异，吸引年轻消费者。

例如项目引入了韩国本土网红潮流时尚品牌CHUU、中国新一代青年品牌文墨、国货品牌多走路DUOZOULU等品牌。

餐饮品牌也较为丰富，且都为市场熟知的网红品牌，如农耕记、牛小灶、蛙来哒、四季椰林、探鱼等。

商场的客流也还不错，各区域均有不少消费者游逛、购物。

东门町

- 美食广场拆除中，欢乐城体验丰富

沿着东门老街则来到了东门町广场旅游区。该项目总建面约20万平方米，曾获得了“中国特色商业街”、“中国也经济特色商业示范街”等诸多荣誉。但如今，因美食广场的拆除，东门町广场旅游区经营也面临着巨大的挑战。

据悉，今年4月罗湖区规划土地监察局公告将对东门町违建部分南塘商业广场A、B、C三座建筑物之间的扩建连廊进行拆除。赢商网在现场看到，目前该区域已经围挡正在拆除，美食广场商户已基本撤出。

此前，东门町美食广场经营烤串、生蚝、奶茶等小吃，人气不错。但拆除后，对东门町美食街的其他区域的餐饮品牌也产生了较大的影响。比如靠近拆除区域的A区南门处，出现了不少空铺，正常经营的潮牛庄火锅、渔悦荟等餐饮商户客流也较少。且受施工噪音影响，体验感非常不好。

而受施工影响较小的A区却出现了大量的空铺。可见，此次拆除工作对其影响巨大。

另一侧的东门町欢乐城仍正常经营。在五层楼中布局了电玩城、极速卡丁、枪王俱乐部、畅跑族室内越野等娱乐体验品牌。踩盘当日有少量游客在此游玩。

太阳百货

- 聚焦港客增加餐饮业态，人气可观

从东门町广场沿着东门永新街走则到了深圳太阳百货。该项目开业已有24年，尽管日前百货式微，但太阳百货却借势港客北上热潮，成功转型。

在踩盘中我们发现其客流十分可观，如奈雪的茶、霸王茶姬休息区全部满座，并有不少人排队取餐；酥大兴、KUMO KUMO等烘焙品牌均不时有顾客消费，提袋率较高。

从品牌来看，其变化不小。赢商网看到，保持百货业态的购物功能优势，其正在逐步加大餐饮、娱乐体验业态，满足港客消费需求。

例如去年10月太阳百货在永辉超市旁改造新增了美食广场，引入了森林子、瑞兴咖啡、万利记、拌粉君、老碗会、克茗冰室等十多家餐饮、奶茶、快餐品牌。

L1层则新增了备受港客喜爱的KUMO KUMO、巴黎贝甜等品牌。

此外，我们还发现项目引入了大赢家娃娃机城。而港客赴深消费对抓娃娃的热情十分高，可见太阳百货针对港客客群正在做吃、喝、游、购全维度服务。

零售方面，太阳百货也在往“年轻化”方面调整，我们留意到项目在L1层新开了WOW COLOUR、HUAWEI等品牌。场内还围挡了气质文艺女装品牌木花巷、新兴品牌J+C等。

茂业百货

- 加码餐饮业态，大面积改造中

距离东门主街较远的茂业百货，是深圳第一代现代百货商场，自1997年开业至今已有27载。商场共有9个楼层，其中1-6层零售物业基本满租，7-9楼层针对港客转型餐饮业态，目前已经围挡改造。

10-11楼正常营业，两个楼层布局了潮汕大目、湘阁里辣、福鑫记、龙发鸡煲、海底捞等餐饮品牌。但需要注意的是，由于7-9楼正在闭店改造，商场关闭了一侧的电梯，通往10-11楼极为不便。踩盘过程中看到，相较于步行街上的人来人往，商场内部人气相对冷清。

作为深圳最早的商圈，东门商圈是深圳商业文化的独特代表。虽多年起起伏伏，但不可否认的是，东门商圈拥有深圳其他商圈少有的烟火气，其吃喝玩乐购游一站式丰富多样的业态，以及物美价廉的产品与服务，吸引市民与游客的打卡。尤其日前依托优越的地理优势，成为港客北上消费的重要目的地。

但需要注意的是，商圈内的商业都以开业15年以上的传统百货为主，商业档次低、缺乏新鲜血液的补充仍是其痛点。未来传统商业如何焕新升级、持续为商圈注入新活力仍是挑战。尤其直播热潮褪去后，商圈需进一步探索新的增长点。

日前，东门商圈已经纳入世界地标商圈建设中，未来又将呈现出怎样的变化？赢商网将持续关注。