厦门地铁TOD商业迈入发展元年，首个示范性TOD商业即将启幕
近年来，随着竞争与同质化的加剧，内卷已成为了商业地产的常态。卷场景、卷营销、卷IP、卷品牌、卷服务……屡见不鲜。其中，拥有便捷交通的TOD商业被越来越多人关注到，入局者不断增加。
在此大背景下，海岛城市厦门的轨道交通迎来了快速发展，也为城市带来了TOD发展契机。2024年，更是可以被视作厦门TOD商业的发展元年。
厦门地铁TOD商业发展元年
全新产品线亮相
据赢商研究中心不完全统计，2023年，全国超20座城市有TOD地块出让。截至今年3月底，全国共有671个广义上的TOD商业项目 （地铁周边500米的购物中心、独立百货） ，分布在38座城市。此外，拟开业TOD商业项目高达100个。
聚焦厦门，轨道交通的大力发展改变了整个城市的时空区位，逐步形成“轨道上的大厦门”空间布局。在这其中，厦门轨道集团无疑扮演着越来越重要的角色。
为了更好的服务城市，推进TOD发展，厦门轨道集团特地成立全资子公司——厦门地铁上盖投资发展有限公司(企业品牌标识名称“厦门地铁TOD”)，聚焦“轨道+物业”、“轨道+产业”板块，开展地铁沿线TOD开发及运营，涉及酒店、公寓、办公、住宅和商业五大业态。
截止目前，厦门地铁TOD共持有6个商业项目，累计商业管理建筑面积近 30 万方。基于对不同客群消费需求及城市发展的不同需求，2024年，厦门地铁TOD将TOD商业项目分为三大产品线。
城市引力——C1城市级商业中心：结合一线潮流品牌，打造创新城市生活方式的新引擎
◎五缘湾湿地公园TOD· K11 Select，将为厦门乃至整个海西带来前所未有的商业零售新体验。
睦邻中心——C2 集中式社区商业：为社区提供更便捷丰富的娱乐购物场
◎集美软件园TOD·锦悦天地，将打造首个南洋风格双首层设计TOD标杆综合体。
社群聚落——C3街区式社区商业：精研商街建筑业态氛围创造家外的第二生活空间
◎湖里公园TOD·锦悦里于2024年6月底开街，招商率达90%。
其中，作为厦门地铁TOD首个示范性商业项目，即将开街的集美软件园TOD·锦悦天地具有象征性意义。
项目按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的TOD新理念进行开发建设，与地铁1号线无缝对接，开发内容包含酒店经营、办公招商、商业运营、公寓租赁等。
可以说，一个立足于站城一体化并和城市更新进程高度融合的TOD项目，将会为厦门的TOD开发带来新的思路。这也便是集美软件园TOD·锦悦天地的“天时”。
首个示范性TOD商业
适配“最后一公里”核心需求
作为厦门地铁首个示范性TOD商业，集美软件园TOD·锦悦天地有着十分优异的“地利”优势。
集美软件园三期产业园区（简称“软三”）是厦门软件与信息服务业千亿产业链的重要承载地之一，规划发展成熟，产业集聚效应正不断凸显。
集美软件园TOD·锦悦天地为B区最后一批开发地块，踞集美软件园轴心中央，为目前BCD区地铁客群的唯一换乘点，精准辐射BCDA核心区域。
// 立体化交通枢纽，链接多元客群
在市政交通层面，集美软件园TOD紧邻诚毅北大街和浦公山东路等交通要道，车行 10 分钟可达园博苑、灵玲国际马戏城、华侨大学，15分钟可达厦门北站动车站，20分钟时间可进岛。
在公共交通上，集美软件园TOD与地铁1号线集美软件园站无缝衔接，并设有有3个联通口，串联起厦门北站、园博苑、集美学村、中山公园等重要景区或交通站点。此外，项目还将设置地铁公交接驳站点，可覆盖周边5公里范围的公共出行需求。地铁与公交的无缝接驳，可使项目真正成为片区的公共交通枢纽核。
值得注意的是，集美软件园TOD·锦悦天地立体化的动线不止体现在项目外围，对内更是将充分发挥TOD商业的空间公共性功能，方便社区居民和办公客群通行。
项目以流畅的曲线动线，形成B1、G、L1、L2立体化多边互通的双首层结构，将周边场景、上下空间、多元业态真正的串联起来，高度聚合商业、居住、办公、社群等城市生活场景。
例如，通过天桥、连廊等联结项目与周边的公寓、酒店、写字楼，让其真正融入到片区的生活动线中，串联起消费者的吃穿住行。
//最后一公里的“消费洼地”，潜力无限
在居住办公上，项目1.5公里范围内覆盖“办公+酒店+公寓”核心客群可达6万人，尤其是集美区重点发展区域“软件园三期”的高密度精英办公客群。周边客群则呈现出“年轻客群居多”“收入水平较高，且具有较强的消费能力”的特征。
如果说片区沉淀了太多尚未被满足的消费实力，那么根本原因还在于整个商圈的消费供给失衡——软三片区内尚无集中式商业项目投运，更多的商业消费依托纷杂的住宅底商完成。
某种程度上，从消费需求上，片区亟待一个更具生活社交化的消费场景出现。此番背景下，集美软件园TOD以半开放式街区形态，聚焦软三产业居民全天候消费需求，解决“最后一公里”的消费需求，恰好呼应了市场的期待。
这些“地利”上的优势，将会为集美软件园TOD·锦悦天地的成长注入稳定的内核，成为厦门地铁TOD打造首个示范性TOD商业的坚实基石。
24H社交生活场
厦门首个南洋风主题商业
天时地利齐聚，自然少不了“人和”的参与。
拥有交通枢纽的有利地位，并不等于能够高枕无忧地吸附大量客源，如何在空间开发、动线引导、业态布局上提供高质的游逛体验，在前期规划中兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息、消费、体验（成为社交休闲枢纽），也是成功的重要前提。
根据周边客群特点，体量3.4万方的集美软件园TOD·锦悦天地规划为“依托南洋风主题特色，以绿色自然、松弛自在的公共生态空间，为片区内追求品质生活的当代青年及办公白领提供专属的社交生活新据点”。
//「 80日环游世界 」，定调厦门首个南洋风主题商业
在建筑空间上，打造以「 80日环游世界 」的浪漫之旅为设计灵感，通过绿色景观、传统花砖、喷泉水景等打造厦门首个南洋风主题商业。
从效果图来看，整个场景空间将通过提取相应的元素，凸显自在与松弛的意境，更有大片绿植、空中花园、喷泉、水景等丰富的景观设计与建筑空间融合，提升自然和谐氛围的同时，打破直上直下、直来直去的固有游逛体验，迎合第四消费时代人们对于自然、体验的渴求。
//聚焦餐饮和社交，打造全天候复合型生活场
在业态规划上，集美软件园TOD·锦悦天地以打造“片区青年的社交新据点”为目标，规划品牌数80+ ，重点聚焦在餐饮、休闲、运动等能够为消费者带来多元社交生活的相关品类上，与南洋场景有机复合，着重营造社交生活中心的场景氛围，打造集美软件园首个集中式商业。
分楼层来看：
B1层为地铁直达层 ，聚焦更具场景感及餐饮社交属性的中西式餐饮品牌，通过餐饮外摆和绿植景观自由融合，构建闲适松弛的社交绿洲，致力打造项目周边年轻人的游逛聚集地；
G层汇聚特色的休闲餐饮及轻食简餐 ，满足产业及居住人群多元化的口味需求；
L1层打造精致社交场所 ，解锁项目周边年轻人的“新五感”社交生活方式（“新五感”，即松弛感、原生感、存在感、社交感和氛围感）；
L2层集合休闲娱乐配套及商务宴请品牌，满足商务办公及家庭聚餐的多元化生活空间，打造品质生活体验地标。
从楼层业态规划来看，“餐饮社交”是集美软件园TOD·锦悦天地的招商重点，引进与夜间经济、体验经济相匹配的新业态，打造24H全天候的优质复合型服务场所。
赢商网获悉，截止目前，集美软件园TOD·锦悦天地招商率已达70%，8月底预计可完成85%。
其中，餐饮业态方面，基于对软三产业居民偏好的准确把握，集美软件园TOD·锦悦天地在当下最受欢迎的菜系口味和最贴合本土消费者需求的品牌中深度挖掘，引进了集美首家超1000㎡旗舰店的闽公馆、霸王茶姬集美旗舰店、乐乐茶品牌新形象福建首店、集美区茶馆抖音好评榜第1名的發欢喜等50+代表性品牌。
休闲娱乐及配套方面，魅KTV、超鹿健身、欢鹿电竞、8900台球、吉又见生鲜超市等品牌已确认入驻，将可满足人们社交、运动的休闲生活需求。
我们了解到，集美软件园TOD·锦悦天地在品牌的选择上，倾向于细分业态里具有代表性的连锁品牌，具有一定知名度的市场熟牌，以及针对项目进行的个性化定制店。
对于集美软件园TOD·锦悦天地而言，消费者最日常、最实际的需求始终是最重要的品牌筛选导向，并不会一味追求高大上、过度要求差异化。
写在最后
TOD的开发和落地绝不是停留在概念层面的发展模式上，而是需通过多方资源的有机整合，为提升城市建设质量与居民生活幸福感的复合命题提供解答。
在厦门，作为“轨道+物业”的综合开发运营者，厦门地铁TOD无疑是具备TOD项目开发运营的先天优势。旗下第一个集中式TOD商业，集美软件园TOD·锦悦天地将会成为商家品牌与厦门地铁TOD产生合作的一个窗口和契机。
未来，厦门地铁TOD将如何发力TOD商业运营，我们将持续关注。