2024年第二季度杭州办公楼市场持续修复，零售消费需求不断迭代
2024年第二季度，杭州优质办公楼市场延续修复情绪，甲乙级办公楼集中在存量市场去化，以平衡去年至今陆续入市的优质办公楼供应，租金进一步回归理性区间。第二季度优质零售物业市场迎来拱墅宝龙广场的盛大开业，大众餐饮展现持续活力，海外人气餐饮相继开拓杭州市场。
仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“杭州办公楼市场的修复行情持续，近两年来优质办公楼的供应扩张使得租金面的上涨动能被挤压，尽管第二季度没有新项目入市使得空置率短暂下调，但杭州整体办公楼空置率在近一两年内仍处在一个缓慢上行的通道中。商业地产市场的温差尤在，但我们在宏观面上仍能看到许多积极信号。杭州全市GDP在今年一季度首次突破5000亿元大关，经济态势逐步趋稳，背后也蕴含着新产业新动能的不断蓄势聚力。杭州重点打造的五大产业生态圈正在加快形成，为办公楼市场的流动性改善提供源源不断的内生动力。”
优质办公楼
2024年第二季度杭州未有优质办公楼新增供应入市，甲级办公楼空置率略有下降。第二季度，杭州甲级办公楼市场平均空置率为23.3%，环比下降0.8个百分点。过往几个季度新交付的办公楼推动市场的租赁活跃度。乙级办公楼空置率为26.5%，环比下降了1.7个百分点。第二季度，整体办公楼市场的空置率略降至25.0%。
行业租赁需求逐步呈多样化趋势，科技互联网企业需求逐步企稳。2024年第二季度，杭州整体办公楼市场净吸纳量约为84,157平方米。相较而言，乙级办公楼的净吸纳量表现更为强劲。从整个上半年的行业需求表现来看，科技互联网的需求占比28%，需求逐步企稳；金融的需求占比为20%，资本市场的不稳定性使得金融企业在短期内的需求趋于冷静。城市文化相关产业逐步回暖，影视、文化旅游、线下娱乐等细分行业的需求在不断回升。
第二季度杭州甲乙级办公楼租金水平仍处在下行周期。截至2024年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为134.8元每平方米每月，季度环比下降0.9%。乙级办公楼平均净租金为101.8元每平方米每月，季度环比下降1.0%。第二季度，钱江世纪城、未来科技城和黄龙的平均净租金跌幅较为显著，钱江新城子市场的平均净租金相对平稳。
优质办公楼市场展望：今年以来，办公楼业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。预计2024年下半年，杭州甲乙级办公楼的租金仍将继续下行。
2024年的新增办公楼供应主要将集中在下半年交付。2024下半年，预计将有11个新增供应项目交付入市，将为市场带来约47万平方米的优质办公楼新增供应。杭州嘉里城一座等优质甲级办公楼有望在2024年年底交付。
仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“办公楼市场的修复发展是一个长期性行为。目前正值十四五规划的攻坚阶段，是中国深化产业结构调整的关键时期。各个主要产业和经济增长引擎都面临更深层次的转型升级。杭州的科技互联网、金融等主导行业也正面临着转型和提质升级，而后续的行业生力军尚不足以全面支撑市场的剩余需求，使得当前的办公楼市场发展充满挑战和考验。与此同时，办公楼新兴行业发展和变革正当时，企业和业主应顺势而为，把握先机。“
优质零售物业
需求升级带动餐饮品牌迭代，海外人气餐饮相继开拓杭州市场。从2024年第二季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态占新开业商铺的32%，市场对餐饮消费的需求不断升级，海外人气餐饮相继开拓杭州市场。日本人气甜品店甘味处镰仓和韩国人气披萨品牌Pizza Maru的内地首店分别落地杭州万象城和杭州大厦。茶饮品牌山茶一语在杭州开出城市首店。 八合里潮汕牛肉火锅新店在杭州来福士开业。
国际潮奢品牌加码布局，香水香氛赛道热潮涌动。第二季度杭州嘉里中心、杭州万象城等多项目首店开业活跃。作为“悦己消费”的重要代表，香水香氛品牌在杭州持续扩张，Carrière Frères、LYDEEN等国际知名香氛品牌陆续在杭布局首店。国际潮奢品牌Maison Margiela加码布局杭州市场，在杭州万象城再开全新精品店。总部位于丹麦的新晋时尚品牌GANNI在万象城开出杭州首店。
第二季度有一个新增零售项目入市，整体空置率微降。2024年第二季度位于城北商圈的拱墅宝龙广场开业，累计带来65,000平方米的新增商业供应。全市优质零售物业的空置率为8.9%，较上季度微降了0.2个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.7%，环比下降0.3个百分点。
整体市场租金微跌，核心商圈展现韧性。第二季度，全市零售物业租金维持跌势，整体市场首层平均净有效租金环比下降0.4%。零售物业业主通过对租金的高灵活度调整以保证持续引入优质商户。核心商圈的零售物业展现出更强的韧性，首层平均净有效租金几乎维持平稳，环比略微下跌；而非核心商圈的首层平均净有效租金与上季度相比下跌了0.5%。
零售物业市场展望：2024年上半年，杭州的零售消费市场运行平稳，各项主要消费品零售额在稳步增长中，带动零售物业市场的不断回暖。预计2024年下半年，杭州零售物业市场还将迎来3个新项目的开业，总体量达到28.8万平方米，整体供应量较为平稳。可以预见的是，2025年杭州零售物业市场将迎来一个新的“供应小高峰”，多个高端优质零售物业将陆续进入交付期。杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目有望在来年陆续揭幕。
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