写字楼市场需求引擎动能焕新，创新场景激发零售市场消费活力

2024年7月18日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年西安房地产市场回顾及展望》，解析西安房地产市场最新发展状况与趋势。

随着西安“营商环境突破年”行动的持续深化，“西”引力带来更多中外资企业的“加码”，其中，外资投资更是显著提升。一季度，西安全市实际使用外资2.51亿美元，占全省比重85.1%，完成全年任务的25.6%，超出省考一季度目标进度5.6个百分点；新设外商投资企业64家，同比增长39.1%。中外资企业项目的持续落地将为西安商业地产市场发展带来新机遇，激发新动能。

上半年，优质写字楼市场需求持续复苏，需求引擎动能焕新；优质零售市场表现更趋积极，创新消费场景频现，激活消费潜能。投资市场持续活跃，交易标的愈加多元。

——CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人赵凯悦

优质写字楼市场：需求引擎动能焕新，中资企业助力需求复苏

2024年上半年，西安优质写字楼市场迎来2个乙级项目交付，合计新增办公面积5.7万平方米。其中包括一个位于高新二期的自持项目迈瑞国际及位于南二环及小寨片区的自持项目英发金融中心。在新入市项目租赁情况较好及需求持续复苏的影响下，上半年西安写字楼市场净吸纳量半年环比上升17.6%，至13.4万平方米，较去年同期亦上升1.5%。市场空置率仍处下行通道，半年环比下降1.3个百分点，至28.1%。租金方面，虽整体市场需求仍在回暖，但大面积退租频现致使整体市场情绪更为保守，上半年整体市场租金降幅半年环比上升0.2个百分点，环比下降2.0%。

需求引擎动能焕新，二级市场格局转变。需求层面，来自金融类企业的需求占比为30.5%，领跑甲级写字楼需求来源。随着西安金融服务科技创新的体制机制建设进程的加速，愈加多元的金融需求及愈发活跃的经济活动推动金融机构的持续扩容，继而衍生更多如银行、证券、基金等传统及新兴金融企业的办公需求。上半年，银行类金融企业的续租扩租及升级需求强劲，占比超过20%，推动金融行业新增需求重回主导地位。此外，如证券、基金等传统金融类企业的升级扩租需求也有所回升。其次，来自第三方办公运营商的新增需求位居第二，占比17.3%。上半年，提供“拎包入驻”服务的第三方办公服务运营的新增需求持续走高。其中，以本土联合办公品牌的扩张最为瞩目，占比9.4%。同时，随着租户对装修等前置成本及租赁灵活性关注的升温，一级租赁市场的楼宇业主纷纷试水，通过精装部分空置面积打造自营灵活办公空间或提供定制装修服务等方式入局二级市场，逐渐形成业主自营空间、联合办公头部运营商及本地运营商比肩并起的新格局。最后，来自房地产建筑业的新增需求占比15.2%，居第三。建筑工程类企业的办公需求仍主导房地产建筑业的新租需求，占比12.1%。且以非本地中资的升级需求为主。

中资企业扩容提质驱动市场需求复苏。上半年，非本地中资企业新增租赁需求占比半年环比上升11.1个百分点，至65.1%。其中，来自中资企业的升级需求占比52.2%。随着企业的发展，部分较早进入西安的中资企业因办公地点选址过时或自有总部翻新而衍生出对办公环境升级的需求，继而推动中资企业在甲级楼宇中升级需求的释放。同时，随着优质中资企业数量和规模的扩大，新设立及扩租需求占比持续增加，上半年占比近43%。

展望2024年下半年，市场仍将迎来41.9万平方米的新增供应，超过90%为甲级楼宇，其中超87%均来自核心片区，且预计仅有6.2%的面积可能出现延迟交付。新增供应的集中释放为升级需求提供充足落位空间的同时也将加剧市场竞争，市场租金或将承受更大下行压力。

CBRE西安分公司董事总经理王矿伟表示：“西安教育、科技、人才等资源富集，创新综合实力雄厚、工业体系完整，具有发展新质生产力的必备条件。通过科技赋能产业，形成新优势、创造新动能，加速新兴产业集群化发展，为优质办公楼市场带来更多需求增量新动力。”

优质零售物业市场：“假日经济”激发消费市场新活力，创新消费场景激活消费潜能

2024年上半年，西安零售物业市场录得一个项目——位于高新片区的宜家荟聚购物中心新开入市，带来13.7万平方米的新增供应，推动整体市场体量上升至691.3万平方米。在新开项目以接近满租入市的强劲吸纳带动下，上半年西安零售市场净吸纳量录得14.0万平方米，较去年下半年增加近1倍。整体市场空置率半年环比下降0.3个百分点，至10.2%。租金方面，虽市场吸纳有所复苏，但在核心商圈部分项目及社区零售项目租户持续流失的影响下，整体市场租金仍处下行通道，半年环比下降1.5%，至每月每平方米250.0元。

“假日经济”激发消费市场新活力。“五一”假日，西安共接待游客1,402.1万人次，同比增长5.4%，按可比口径较2019年同期增长23.7%；游客总花费114.7亿元，同比增长6.7%，按可比口径较2019年同期增长38.3%。同时，入境游加快复苏，全市接待入境团队游客同比增长500%，位列省会城市中入境游增速全国第二。在此带动下，1—5月，西安全市限额以上企业(单位) 消费品零售额1,070.0亿元，同比增长0.5%，较1—4月提升6.2个百分点。

需求方面，服饰类需求重回活跃，推动时尚类零售业态主导市场需求，占比37.8%。消费者愈发注重个性化需求，驱动运营商深挖细分圈层，提供更垂直细分品牌选择。上半年，迎合消费者个性需求的潮牌及本地买手店、专业运动品牌等持续加码西安市场，均开出西安首店或拓展二店。与此同时，快时尚品牌分化加剧，在部分品牌再次拓展市场的同时更多品牌仍持续关店。其次，餐饮类品牌作为业主回填空置面积的主力军仍保持活跃，占比31.0%。细分赛道品牌更迭加速，如本地连锁品牌中的地方菜系品牌积极扩张。茶饮点心类品牌表现依旧抢眼，其中新式茶饮品牌及甜品类品牌新意不断，首店频现。来自体验类新增需求仍保持稳定，上半年新租占比19.9%。“解压经济”、“悦己经济”、“养生经济”崛起推动如脱口秀剧场、妆造室、养生馆等体验细分业态新增需求持续上升，成为体验类业态需求增量的新动力。

此外，虽“去主力店”曾成为不少中小型体量商业的选择，但随着消费趋势的不断变化，更多具有融合跨界属性和体验性的业态品牌选择进驻零售项目，成为商场的创新主力店。上半年，西安零售市场上，“体验”、生活方式复合、主题场景营造等新型主力店层见叠出，为市场带来更多创新消费场景的同时激活消费潜能。

发力垂直业态，激活消费市场新生力量。上半年，运营商纷纷加码垂直业态，尝试更多差异化策略。潮牌、宠物、二次元动漫等垂直业态颇受运营商青睐，上半年新增需求均有显著提升。此外，除了引入细分品牌外，部分运营商在存量改造过程中更加聚焦垂直圈层，打造细分定位和业态组合的“专精”商场。如小寨银泰百货整体调改为以二次元业态主导的独立商业体，垂直服务细分消费群体，引入众多二次元业态西北首店，打造二次元聚集地。各运营商愈加频繁的策略调整将为西安零售市场带来更多活力，激发消费新动能。

2024下半年西安仍将迎来30.7万平方米的新增供应，其中包括万象城、体育之窗等大体量优质项目。随着优质项目的持续进入，在品牌谨慎拓店的环境下，市场空置率及租金或将再次出现波动。

CBRE华西区战略顾问部负责人，邹丽娟表示：“随着宜家荟聚购物中心开业，上半年西安零售市场吸纳量创近两年新高，市场表现更趋积极。伴随零售需求垂直细分，创新消费场景频现，将愈加激活消费动能。同时，存量物业改造换新进程提速，创新的零售空间、特色商业街区的优化进阶为品牌提供了更多优质空间载体，叠加消费市场的复苏或将吸引更多品牌的关注，进一步推动零售市场需求回暖。”

物业投资市场：多元交易标的唤醒投资市场活力

2024年上半年西安大宗交易市场共录得3笔大宗成交，已知交易额达13.6亿元。成交交易标的为一宗酒店、一宗商业楼宇及一宗物流园项目，均为资产交易，市场交易标的资产类型更趋多元。目前来看，“买方与卖方的预期差”仍是推进大宗物业交易的难点之一，租赁和金融市场的不确定预期令投资者对资产价格的重新锚定尚存较大分歧。在物业收购类型层面，虽写字楼类型项目仍是占比最大的待售项目类型，受益于消费场景和旅游出行的加速升温，零售物业和酒店的关注度也持续走高，西安市场上此类型标的数量也持续增加。分投资者类型来看，目前西安市场仍以个人买家最为活跃，同时，政府下设平台公司、城市更新基金等机构的投资意愿持续上升。多元化的标的类型及投资意愿的增加或将共同促进西安投资市场更趋活跃。

CBRE西安投资及资本市场部负责人，陶娜表示：“目前西安投资市场总体上处于租赁市场回升和资产价格磨底的双期交错阶段，拥有稳定现金流的核心资产仍是各类投资主体重点关注的标的。随着西安文旅热度的持续攀升及消费市场的持续回暖，新经济地产类交易活跃度或将有所提升。”